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租賃法修訂緊急通過 專家預測房租上漲

圖為2013年5月16日奧克蘭的一個地產廣告。(Phil Walter/Getty Images)

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【大紀元2020年08月13日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)上週四,在本屆國會的任期僅剩幾個小時的情況下,政府緊急通過了對新西蘭租賃法》的一系列重大修訂。此前在諮詢期,就有房東房地產業界人士表示,一些修訂的條款「對房東不友好」,並可能導致房東賣房、租賃房源減少、租金上升。

本來,早在2017年大選之前,這些計劃中的《租賃法》修訂就一直在進行中,此前政府也曾就修訂草案進行諮詢,各界也多次討論過這個問題。

但是,政府為什麼花這麼長時間來討論實施這些更改,為什麼在最後一刻才通過呢?這項新法規將如何改變租戶和房東的情況呢?

《租賃法》已經跟不上情況變化

Stuff新聞網的首席政治記者亨利·庫克(Henry Cooke),在本週二新西蘭電台(RNZ)的《細節》(The Details)節目中說,2017年工黨-優先黨聯盟政府上台時,先是由菲爾·特威福德(Phil Twyford)擔任住房部部長,主管所有與住房有關的事務,包括工黨的旗艦建房計劃Kiwibuild;

但到2019年中期,Kiwibuild計劃因為多種問題而宣告停止,內閣也重新改組,改由幾位部長共同分擔住房事宜,克里斯·法阿福伊(Kris Faafoi)分管的角色,就是監督《租賃法》改革在議會中的通過。

庫克認為,法案中這些變化,廣泛來看確實是加強了租房者在這項立法中的權利。這項立法在1980年代中期首次通過,此後就再也沒有進行過重大的更新和改革。但現在的情況已經跟那個時候差別很大,一些條款需要相應作出調整。

他說:「確實感覺到這項立法產生的時候,當時租房只是對於學生和年輕專業人士來說很重要。那時並不是針對那些有小孩的人和家庭,也不是針對那些需要長時間租房的人。

但現在情況已經變了。「現在全國有大約60萬戶家庭在租房,有很多人租房。」如果按照每戶平均3個人計算,全國有大約三分之一的人口在租房住。

在1990年代初期,新西蘭有超過70%的家庭擁有自己的房屋。但現在這個數字已經下降到60%多一點。同時,在過去的20年中,全國住房價格已經大幅上漲,租金也隨之大幅上漲。

新修訂的《租賃法》,主要有以下幾方面改動:

房東只能每12個月增加一次租金;

禁止出租招標的作法,即房東或物業經理建議潛在的(多個)租戶在能夠負擔得起的情況下,支付更多的租金以確保其競爭優勢。

取消了房東無原因終止租約的作法,就是房東可以在90天之內(預先通知)把租戶趕出去,而無需提供正當理由。

現在,房東必須認定租房者表現出了反社會的行為模式,並且在三個月的時間內有三次這樣的行為,並能夠在租賃法庭上提供證據,才可以趕走房客。

另外,如果房客與房東發生爭執,租賃法庭的程序也將允許房客匿名,即使他們在法庭上被裁決要償付之前欠的全部或部分租金等費用時可以隱藏姓名。

專家:奧克蘭租金或將上漲

對於《租賃法》中的一些變化,雖然旨在改善房東與租戶之間的權利平衡,但房東們認為這很短視,並且表示這會在不經意間就推高了租金,因為物業經理可能會認為風險大於收益,並將其物業撤出租房市場。

新西蘭房地產協會(REINZ)的首席執行官賓迪·諾威爾(Bindi Norwell)表示,她同意對這個法案進行審查,但她說,某些變更可能會帶來意想不到的後果,並且可能弊大於利,比如推高租金,並使房東更難以驅逐麻煩的租戶等等。

諾威爾預計,《租賃法》的變化將推高奧克蘭的租金價格。她說,「其中的90天通知趕走租房者將成為一個問題,因為房東可能難以趕走那些正在造成財產損失、或者以反社會方式行事、或者租金支付已經遠遠落後於正常時間的租戶。」

「此外,新法規對定期租約自動轉換為周期租約的條款的更改,也可能會給學生租房市場帶來一些麻煩。」

根據新法規,房東必須能證明租戶在90天內至少有三次反社會行為,才能以此作為理由驅逐他們。而法規修改之前房客只需要發生一次反社會行為事件,就可能被房東驅逐。

諾威爾說,此前REINZ針對新法規所做的一項調查發現,近一半的投資者和房東表示,如果這些改變開始實行,他們很可能會出售他們的出租物業。

她說:「鑑於在全國范圍內優質的出租房庫存已經很缺乏,這將產生後續問題,因為這將進一步減少可用租賃物業的儲備,並有可能進一步推高租金。

「在我們較大的城市,例如奧克蘭和惠靈頓,這將使租房變得更加負擔不起,並且會讓那些考慮之後要購買自己房屋的人變得更難買房。」

但是,住房部副部長法阿福伊表示,他不相信這種變化會導致房東從租房市場中撤離;同時,由於新法規中仍然保留著房東驅逐反社會租戶的規定,他也不相信房租會上漲。

他說:「這些變化已經被標記了一年多,但是商業、創新和就業部(MBIE)的研究表明,在過去三年中,全國租賃物業的數量繼續以每年約2%至3%的速度增長。」

「我還注意到,幾乎沒有房東在沒有任何理由下終止合同,房東仍然能夠驅逐有反社會行為或犯罪行為或屢屢拖欠租金的房客。」

諾威爾歡迎新法案中的幾個修訂的條款,包括將租金增加限制為每年一次,允許租戶安裝洗碗機或嬰兒門,並允許家庭暴力受害者在兩天通知下就可以終止租約等。

國家黨黨魁朱迪思·柯林斯(Judith Collins)反對這個修正案,並表示如果在9月份的大選中當選,她將廢除對《租賃法》的修改。

國家黨的社會住房發言人西蒙·奧康納(Simon O’Connor)表示,新法令的變化「只會使房東的權利和租戶的實際情況都變得更糟」。「可出租房產將會減少,因為私人出租房很有可能會退出市場,租金也將上漲,使租房變得更加昂貴」。

責任編輯:筱康

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