【大紀元2022年11月04日訊】(大紀元記者周琪費城報導)美國房地產市場正在放緩，買家不再需要為爭房而加價了。據房地美（Freddie Mac）10月27日的消息：30 年期固定利率抵押貸款自 2002 年 4 月以來首次突破 7%。
儘管房價增長放緩，但仍在上漲，且高於一年前。隨著通貨膨脹的持續，以及貸款利率的上升，很多買家對買投資房是否合適不清楚。
根據爵碩大學（Drexel）經濟學家凱文·吉倫（Kevin Gillen）10月27日發布的分析報告，費城房屋的平均價格在今年夏季下降了 1.8% ，這是八年來最大的季度跌幅。但在過去十年中，費城的房價上漲了 85% 以上。
下面我們請擁有30多年貸款經驗的費城漢聲貸款公司總裁鄭漢昇，分析現在適合不適合買房投資。
鄭漢昇：很高興能再次聊聊這方面的話題。現在最大的一個問題是今年的利息比去年高得太多了。現在是不是買房的好時機呢？這個問題是見仁見智，每個人會有不同的見解。但是如果我只是這麽說，你可能沒辦法了解實際的情況。你說適合不適合買房，我給你們幾個數字，可能比較容易了解。
比去年買房貸款利息高、貸款額少
我舉個例子，假如你每個月3000美元的收入，如果去年你可以貸到26萬美元，但是今天利息長到6.5%的時候，同樣每個月3000美元的收入，你只能貸到17.5萬，差了將近10萬美元。所以靠買投資房來賺取租金差價的人，很多都打住了。
與去年買房相比 每月本金加利息的支出高
以30萬的房價來說，你在去年同樣放25%的頭期款，你每個月本金跟利息的支出是1100元。但是以今年的利息來說，要1570多塊錢。比去年多出470多美元。也就是說，你投資房所賺的錢就少了470美元，這就是許多人最近不願買投資房的一個原因。
去年買房要加價、今年可以討價
我們再舉另外一個例子。去年一個30萬美元的房子，很多人都想買它，你就不得不加價。假設你最後33萬美元買到了。你同樣放25%的首付，雖然利息低，但是你貸的款數額高了，本金跟利息的支出，大概1250多美元。那麼今年的情況，同樣一個30萬的房子，但你不需要加價，還可能降一點價。雖然說今年利息高到7.5%，那麼你每個月本金跟利息的支出是1400多塊。雖然比去年高，但是美國的經濟不可能永遠是利息高漲，通常是往上走一段時間就會往下走。
將來利息下降重新貸款可降低月支出
假設一年後利息又降回來了，比如降到6%，那麼你可以重新貸款，把付款降下來，降到1210美元。比起去年的數字，你還多賺了幾十塊錢。
所以這樣比較之後，你個人可以去考量一下自己的狀況，是買房好還是不買房好。
買自住房一般不受影響
買自住房情況就不一樣了。如果必須搬家，不管利息高低，你可能都必須要買房。唯一的缺點是，利息高的時候買自住房，你所能貸的款就比較少，可能沒法買到你心目中的房子。
根據我過去幾十年的經驗，高利息一般是短暫的，不可能一直維持這麽高。今年的貸款利息是我有做貸款以來最貴的。
預計明年年初利息達到最高點
物價上漲在俄烏戰爭以前就開始了，再加上俄烏戰爭造成能源價格飛漲，通貨膨漲一直居高不下，聯邦政府從今年開始已經加息了好幾次。據說到今年年底還會加三次以上。我相信今年年底到明年年初利息應該到最高點。因為美國政府必須要解決通貨膨脹的問題。
看了上面的例子，你自己做判斷是否買房，不能說現在買就一定是吃虧的。根據這幾個數字比較，現在可能比較吃虧，但明年你可能就賺了。所以要每個人衡量一下自己的狀況。
我會全面幫客戶做比較，不會只是單純的拿今天的利息和去年來比。比較應該是全面性的，跟未來的預測也關係。
投資房地產算比較安全的一種投資
通貨膨脹，所有的物價都上漲，但是房地產如果也跟著上漲的話，同樣你的投資還是有一定的回報率。根據過去多年的經驗，不管經濟再怎麼疲軟，房地產的價格永遠在那裡，有時可能有一段短暫的時間房價會下降，但是長期投資的話，最後都是往上漲的。房地產還算是比較安全的一種投資。
商業貸款利息比住家貸款低1%
還有一點，雖然說現在利息很高，但是商業貸款的利息並沒有跟著漲很多。所以有時你買投資房的話，我們也許可以幫你用商業投資貸款的方式幫你貸款。這樣的話，利息比住家貸款還便宜1%。所以這也是可以考慮的一個方式。先用商業貸款，等利息低了再轉回來用住家貸款的利息。
以前一般是住家貸款比商業貸款低。但因為今年情況特殊，從今年夏天開始，反而商業貸款利息比住家貸款利息要低。所以有些人想買商業樓做投資的話，這也是一個不錯的選擇。尤其是買5-6個、7-8個家庭的商業樓，其實比住家貸款要划得來。
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責任編輯：良克霖
