【大紀元2023年04月26日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）儘管澳洲儲備銀行從2022年5月至2023年3月連續十次加息，官方利率從0.1%上升到了3.6%，但房地產價格不僅沒有下降，而且似乎還在升高。
據澳洲雅虎財經網消息，兩大房地產數據分析結構Corelogic和PropTrack的數據都顯示，全國範圍內的房價正在上升，這讓許多分析家感到困惑，他們認為在加息的背景下，房價會下降15%、20%甚至30%。
根據Corelogic的數據，房價從高峰到低谷的變化是9%，而根據PropTrack的數據是4%，這與之前澳洲房價下跌的周期沒有太大區別。
根據Corelogic的數據，3月份的房價上漲了0.6%，並在4月上半月走高。使用高頻數據，五個主要城市的房價已經從2月初的低點上漲了1%。
方法略有不同的PropTrack數據顯示房價在1月、2月和3月都有所上升。
是什麼在推動房產價格的變化？
房價是由許多因素推動的，利率沒有長期影響，而是隨著利率的上升和下降而產生周期性影響，而更重要的是需求和供應。
目前，住房的需求正在蓬勃發展。移民的激增和國際學生的回流，使住房需求增加。多出來的50萬人口必須要有地方住。他們在租房市場上與當地人競爭，那裡的空置率接近歷史最低水平，租金以兩位數的速度強勁上漲。
與此同時，住宅供應的增長卻很緩慢。澳洲根本就沒有建造足夠的新住宅來容納進入澳洲的額外人口。住宅的建築審批數量已經下滑到了十年來的最低水平。
這是一個令人擔憂的問題。最近幾個月這一問題更加突出，許多中小型建築公司因成本急劇上升和工人短缺而倒閉。這些問題將妨礙新供應的增長。
強勁的需求相對於疲軟的供應之簡單相互作用是最近房價轉向的關鍵因素。
與此相關的是建築成本的急劇增加，在過去兩年中，建築成本上升了25%以上，這些成本正在被轉嫁給購房者。這些成本影響著房價，如果磚頭、木材、電線和窗戶的成本增加，建築商只有在通過提高價格來吸收這些成本時才會建造新的住宅。
房價的另一個關鍵問題是勞動力市場的復原力。
工資增加的同時，失業率一直保持著五十年來的最低水平。因此，家庭收入仍然強勁。
當人們的工作保障水平提高，收入增加時，他們不僅能夠消化利率上升所帶來的影響，而且能夠利用這種個人財務狀況來購買住宅。
高失業率對房價來說是毒藥，但目前的情況顯然不是這樣。
未來18個月，房產價格會發生什麼變化？
短期內的房價飆升仍然不太可能。隨著利率的限制，以及今年失業率的一些上升，需求和供應問題的積極影響將被削弱。
這表明在今年餘下的時間裡，房價將大體上趨穩至小幅上漲。在年底之前，每個月可能會有一些小的上升和可能的小幅下降，到2023年年底，全國的房價將上升約2%。
之後，當澳洲儲銀也許在2023年底之前尋求降息時，需求壓力將反饋到一個積極的氛圍中，價格應該在2024年和2025年初上漲10%。這似乎是一個強勁的上升趨勢，但它意味著從2022年初高峰期的價格跌幅將在2024年底或2025年初得到恢復。
責任編輯：簡玬
