【大纪元2023年04月26日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）尽管澳洲储备银行从2022年5月至2023年3月连续十次加息，官方利率从0.1%上升到了3.6%，但房地产价格不仅没有下降，而且似乎还在升高。
据澳洲雅虎财经网消息，两大房地产数据分析结构Corelogic和PropTrack的数据都显示，全国范围内的房价正在上升，这让许多分析家感到困惑，他们认为在加息的背景下，房价会下降15%、20%甚至30%。
根据Corelogic的数据，房价从高峰到低谷的变化是9%，而根据PropTrack的数据是4%，这与之前澳洲房价下跌的周期没有太大区别。
根据Corelogic的数据，3月份的房价上涨了0.6%，并在4月上半月走高。使用高频数据，五个主要城市的房价已经从2月初的低点上涨了1%。
方法略有不同的PropTrack数据显示房价在1月、2月和3月都有所上升。
是什么在推动房产价格的变化？
房价是由许多因素推动的，利率没有长期影响，而是随着利率的上升和下降而产生周期性影响，而更重要的是需求和供应。
目前，住房的需求正在蓬勃发展。移民的激增和国际学生的回流，使住房需求增加。多出来的50万人口必须要有地方住。他们在租房市场上与当地人竞争，那里的空置率接近历史最低水平，租金以两位数的速度强劲上涨。
与此同时，住宅供应的增长却很缓慢。澳洲根本就没有建造足够的新住宅来容纳进入澳洲的额外人口。住宅的建筑审批数量已经下滑到了十年来的最低水平。
这是一个令人担忧的问题。最近几个月这一问题更加突出，许多中小型建筑公司因成本急剧上升和工人短缺而倒闭。这些问题将妨碍新供应的增长。
强劲的需求相对于疲软的供应之简单相互作用是最近房价转向的关键因素。
与此相关的是建筑成本的急剧增加，在过去两年中，建筑成本上升了25%以上，这些成本正在被转嫁给购房者。这些成本影响着房价，如果砖头、木材、电线和窗户的成本增加，建筑商只有在通过提高价格来吸收这些成本时才会建造新的住宅。
房价的另一个关键问题是劳动力市场的复原力。
工资增加的同时，失业率一直保持着五十年来的最低水平。因此，家庭收入仍然强劲。
当人们的工作保障水平提高，收入增加时，他们不仅能够消化利率上升所带来的影响，而且能够利用这种个人财务状况来购买住宅。
高失业率对房价来说是毒药，但目前的情况显然不是这样。
未来18个月，房产价格会发生什么变化？
短期内的房价飙升仍然不太可能。随着利率的限制，以及今年失业率的一些上升，需求和供应问题的积极影响将被削弱。
这表明在今年余下的时间里，房价将大体上趋稳至小幅上涨。在年底之前，每个月可能会有一些小的上升和可能的小幅下降，到2023年年底，全国的房价将上升约2%。
之后，当澳洲储银也许在2023年底之前寻求降息时，需求压力将反馈到一个积极的氛围中，价格应该在2024年和2025年初上涨10%。这似乎是一个强劲的上升趋势，但它意味着从2022年初高峰期的价格跌幅将在2024年底或2025年初得到恢复。
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