經濟學家：香港房價見頂

【大紀元11月7日訊】(亞洲時報 劉智菁香港撰文) 雖然香港的房地產商連月來積極增加公司土地儲備，為香港房地產市場營造聲勢，但著名經濟學者瑞士信貸第一波士頓香港有限公司亞洲區首席經濟分析員兼董事總經理陶冬卻直言，香港房地產是次升浪已有見頂之勢。

陶冬在《2006年世界、中國及香港經濟展望》記者招待會上直言，由於房地產價格升勢過份凌厲，已令香港出現惡性通漲，阻礙香港經濟增長。

據國際房地產服務公司高緯物業於10月底出版的2005年全球房地產價格報告指出，香港已成為全球租金第二昂貴的城市。銅鑼灣的年租金是每平方米11653美元，比法國巴黎的香捨麗榭大道的租金還要昂貴，直迫美國紐約的第五大道。

陶冬說：「這是不合理的，法國巴黎香捨麗榭大道賣的是GUCCI，香港銅鑼灣賣的卻是魚旦、果汁！」

陶冬解釋，美國紐約的第五大道以及巴黎的香捨麗榭大道上的商店，出售的全是全球一流品牌的貨品，有關商店的邊際利潤空間較大，因而能抵銷租金上升為成本帶來的壓力，公司的盈利亦未被吞食。

然而，目前在香港銅鑼灣一帶仍有50%的商店，是售賣中、低檔次的產品，諸如平價飾物、甚至是果汁、果汁，因此，以有關商店原來微少的利潤空間看來，根本沒可能抵銷大幅上升的租金成本。

據高緯物業的研究報告指出，由2004年10月到2005年10月份，銅鑼灣的商舖租金，已大幅增加了65.7%，陶冬相信，租金增長幅度已遠超大部份於銅鑼灣的零售商舖盈利增長的幅度。

陶冬卻認為，租金的升勢亦有可能持續。陶冬說：「由於香港旅遊業旺盛，吸引多家新的國際著名品牌到香港開店發展，由於有關品牌是國際知名，有部份甚至是首次於香港開業，有關品牌均刺激大型商舖的租賃需求。再加上目前於香港有分店的品牌為保市場份額，又積極展開擴充活動，因此將支撐商舖租金持續向上。」然而，持續向上的商舖租金，將蠶食企業盈利及市民加薪幅度，並會影響本港競爭力。

因此，陶冬對香港房地產市場並不樂觀。

由於全球經濟增長勢頭向好，因此陶冬認為美國未來將有可能加息100點子，更尚未見頂。主要原因是，陶冬相信假如美國經濟加速其復甦步伐，美國聯儲局加息政策將會持續，這反映了香港未來的房地產按揭利率將繼續向上。

從數據顯示，香港房地產的租金回報率目前只有5%，然而香港的房地產按揭利率卻由2004年下半年起，急速由2%上升至2005年10月的4%，反映了目前購買住宅的成本已「偏貴」。

陶冬因此相信，是次由2003年下半年開始的房地產回溫，至今已宣告結束。陶冬笑言：「目前由是租房子較買房子便宜的時候了！」

首5位全球最昂貴商舖租金國家

資料來源：高緯物業房地產服務公司
(http://www.dajiyuan.com)