大陸樓市遭遇寒流 重拳調控迫成交量減

【大紀元11月13日訊】大陸樓市遭遇寒流 重拳調控迫成交量減

文﹕梁珍

進入十月深秋時節，連續暴漲的中國房地產熱遭遇冷風。增加二手房交易營業稅、增加個人所得稅、提高第二套房房貸首付比例、提高貸款利率、限制外資買房，面對密集式的、幾乎前所未有的大力度宏觀調控措施不斷出爐，大陸樓市成交量出現萎縮，部份地區樓宇有價無市。

事實上，連續四年的宏觀調控都沒有見到明顯的成效，中國房價仍然一路高歌，越調越漲，但這次成交量萎縮似乎使有意圖讓房地產冷卻的政府找到了興奮點，「宏觀調控得到顯著成效」頻頻出現在大陸官方傳媒的報導上。　　

然而冷的只是炒家和銀行，有自住需求的大多數人盼望的樓價「見頂回調」可能將要出現。著名經濟學家謝國忠評論道：「如果房地產市場下跌百分之三十，多數中國人都會發出笑聲。」對普通大陸老百姓來說，買樓依然是通貨膨脹下，為自己的資產保值的一個最實際的夢想。

政策接踵而至 樓市撲朔迷離

十月十三日中國人民銀行宣佈從十月二十五日起，上調金融機構人民幣存款準備金率零點五個百分點，這已經是今年內的第八次上調存款準備金利率，勢必將迎來又一次加息的浪潮。

有關政策相信是抑制通貨膨脹的一個舉措。瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬認為，中國的通貨膨脹已經開始失控，通脹水準可能會在二零零八年達到百分之八。儘管金融緊縮的目的不是直指樓市，但其對房貸市場的影響卻非常大。經過最新一次加息五年期貸款利率達到了百分之七點八三，以總額二十萬元、期限為二十年的住房按揭貸款為例，零四年十月以來的九次加息使最終累加的總還款額增加了近六萬元，這對於普通家庭而言絕不是一個小的數目。

中國人民銀行、中國銀監會於九月二十七日聯合下發〈關於加強商業性房地產信貸管理的通知〉，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於百分之四十，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的一點一倍。

十月十五日，這一新政的推動者──中國建設銀行再次發布公告，宣布該行第二套住房首付款比例提高至百分之五十！這在十七大開幕當天宣布的訊息，其威懾作用遠遠大於其實際意義。

「這次宏觀調控最厲害的手段是第二套房提高首付，也就是中央傳遞一個訊號，政府絕不允許房地產成為投資產品。」活躍在中國房地產行業的北京聯達機構總經理楊少鋒，接受《新紀元周刊》採訪時，強調這次宏觀調控對炒樓人士的打壓立竿見影：「房貸政策裡面，銀行的利率由原來的下浮百分之十到現在的上浮百分之十，實際上在一個月時間，買第二套房一下子提高百分之二十，相當於每年的還款增加百分之二十，導致房地產獲利空間嚴重縮水。」

深滬成交量劇減 降價求售

「大陸第一線核心城市的房地產已經不再具有投資的價值。」楊少鋒的判斷依據，來自他與數千名溫州等地炒房者的密切接觸。

據二十一世紀不動產介紹，深圳在八月份就遭遇了近三年成交最低迷時期。深圳國土局最新數據則顯示，十月日均成交量比九月下降高達八成。同樣的情況也出現在二手房市場，特別是深圳豪宅市場。部份炒樓者不堪承受供樓壓力，急於套現，深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智透露，華僑城有一位投機客最近將其豪宅出售，報價降低兩百萬元，由一千八百萬元下調至一千六百萬元。香港《文匯報》則報導，甚至有賣家為求售提出「無需買家承擔傭金」，至於上海方面，二手住宅市場成交量自九月份出現降溫後，十月成交量繼續走低，劇跌四成，此前頻頻漲價的業主也開始出現主動下調房價以求成交的現象。據美聯物業統計，十月份以來其旗下逾九成門店掛牌放盤量增加，八成放盤者下調了掛牌價格；同時，近七成的客戶明確表示將推遲購房計畫，有百分之三則希望儘快購房，以免碰到更嚴厲的政策。

楊少鋒表示，溫州比較早期炒房地產的朋友，現在已經開始撤離房地產市場，包括之前曾鯨吞北京數百套豪宅的溫州購房團領軍人物，以及活躍在上海市場的溫州團。「和我合作的溫州朋友，在上海投資，現在陸續賣掉了七套，打算自己留三套房。兩套自己住，還有一套位置太好，捨不得。」
　

二線城市成交放緩　投資心理受挫

除了上海、深圳外，重慶、長沙、南昌等內地各二線城市的房地產市場也出現萎縮現象。楊少鋒在福州一位朋友，今年上半年陸續購入福州十四套房產，漲幅達百分之二百。「他在前兩月，把他所有的住房都賣掉，甚至連自己住的地方都賣掉，打算租房子住。這是我見過的最典型的客戶。」

而在山城重慶，十一長假頭兩天，重慶主城新盤僅售一百零九套，不及平時十分之一，雖然之後成交量有所增加，但與六月以來重慶樓市的火熱相比，商品房交易量已出現回落，甚至出現一些地區的商品房日成交量為「零」。

新政出臺後，江西南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出臺前一個交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近三成。湖南長沙一級市場則出現退房的現象，申請第二套住房貸款的現象大幅減少。

「恐慌性拋售已露出苗頭。」儘管楊少鋒承認，投資者拋售還屬於中心城市現象，大部份人仍選擇觀望態度，但一旦形成一種趨勢，很快將演變成為大規模撤離；他預計市場將在三個月內理性回歸，大部份城市出現有價無市，略微下調。

深圳限港人只買一樓

當局打壓措施還不只限於國內客，針對國外、境外炒家的政策也帶來寒蟬效應。據香港《東周刊》報導，深圳市國土局和國家外匯管理局七月份推出的連串打壓樓市措施，對香港影響最大的是限制港人只可以買一個單位自住，打擊專攻豪宅的香港客購買欲望。消息一出，深圳八月份成交量即比七月份下跌六成。

打壓措施陸續湧來，下一步還會推出個人所得稅、向二手成交的賣方徵收稅項、金額高達利潤兩成等。

銀行收緊按揭 涉無錢貸出

銀行界同時收緊按揭貸款。除了剛出臺的第二套房增加首付外，部份銀行早在政策出臺前，自行提高了貸款的門檻。香港《東周刊》報導指出，多間大型銀行如中國銀行、建設銀行、招商銀行，已停止二手樓按揭貸款服務，市場上只有中小型銀行仍然提供按揭，但批出的貸款額度已較之前下降，首期由過去的兩三成增加至四成。

對銀行自行提高房貸的政策，楊少鋒指出，業內人士忽視了一個重要訊息，實際上銀行提高房貸不只是抑制投機，而是他們「很深刻地意識到房地產信貸的信貸危機」。他指出，實際上美國次貸危機，對中資銀行打擊頗大。雖然官方公布的數據不高，但他預計實際損失不低於一千億人民幣。雖然整體損失不是災難性的，但這次損失給所有中資銀行當頭棒喝，也就是「房貸面臨巨大的金融風險」。

另外，據聯達的數據分析，國內大部份商業銀行，一方面感受到金融危機，另一方面更具殺傷力的因素，是他們已經在上半年把全年貸款額度用完，「沒有錢貸出」。

楊少鋒分析：銀行業對貸款政策一百八十度的轉彎，因為銀行不希望看到樓價升得太高，變相令金融資產大幅度縮水。因為樓價越高，銀行用同樣的錢拿回的不動產價值數目越少，實際上銀行也在面臨著巨大風險。

大陸客轉戰香港樓市　

隨著國內投資市場不斷吹冷風，與此同時，位於香港靠近深圳一帶區域的樓盤，突然引來深圳一帶的投資著大舉入貨。代理行一車車將深圳過境的大陸客用旅遊車接送到賣樓處，十足參觀旅遊勝地。

位於香港天水圍的新盤柏慧豪園八月底開售，短短一周便估出一千三百（夥）單位，當中有三成為大陸客。而炒風吹遍新界各區，天水圍舊盤大型屋苑，嘉湖山莊，有幾批大陸炒樓團趁機低價入貨，有從事國內運輸業的商人大手購入二十多夥，涉資二千五百萬，部份尺價低至一千五百元，低於市場價一成。

據業內人士分析，炒家跨境入市，是因為今年深圳樓價實在升幅驚人，迫使整體樓價上升五成。而政府一系列打壓政策令成交量縮減，市場有價無市。有深圳投資客稱：「成交量大幅度下跌，樓市未來可能會跌，我暫時不敢買深圳樓。」

而香港靠近深圳樓盤價錢和深圳拉近，甚至低於深圳樓價，比如深圳南山紅樹西岸尺價四千元，遠遠高於一岸之隔的天水圍，自然吸引了大陸投資客的垂青。

自住用家：樓市一低即買

和投資客心態不同的是，大陸老百姓仍然期望買樓自住。一位在上海的私企老闆陳先生告訴記者，雖然報紙上拚命為樓市吹冷風，實際上老百姓感受到的氣氛完全不同。在供小於求的情況，老百姓都恨不得房價跌，好購入自住。

一直有做股票投資的陳先生，在今年六月份開始購入一套新房。他頗有點得意地說，五月三十日，滬深小股災市值蒸發萬二億，即刻有資產撤離轉投房地產市場。他觀察到上海房價在六月份首個星期即上升一成，立刻下定決心購入內環一間一百多平方米的房屋自住，僅短短三個多月，樓價即從一萬八升至目前的三萬元人民幣，升幅高達七成。

他目前放售自己原居住的老房子，雖然房齡很舊，但因為地點好，他提高了售價比平均略高一千元／每平方米。他並不擔心樓市成交量下降會帶來樓市下跌，因為在通貨膨脹下，老闆姓都想通過買樓保值。「每天我的樓盤都有很多人看，我只要把樓價調低一點，即刻有成交。上海老百姓都想買樓。」

但對於樓市投資，陳先生卻不看好。「我只會自住，不會投資。畢竟買樓付出太多，風險太高。」

樓該買還是不該買？　

美國經濟時政評論家草庵居士在分析了中國樓市泡沫的成因後，預計短期內會出現泡沫破滅的現象，但他對於老百姓的投資建議，還是要買樓。他說：「根據長期中國經濟發展趨勢，我建議大家都去買房，因為中國通貨膨脹是非常嚴重的，政府已經明確講明以後發展的路線就是通貨膨脹的路線，既然這樣的話，你還有什麼錢去保證你的財產呢？儘管房子貴，還是要搶。」

他並相信，民間擁有自住房越多，對政府的壓力越大。「中國老百姓都去買房子，哪怕房子搶的很高，哪怕升到十萬塊錢，如果老百姓都是這樣的話，到明年泡沫破產的時候，政府的房子就收不回去了。他不能夠把全體老百姓都趕到街頭，他只能想辦法，最終由政府解決這筆爛帳。」

中國樓市泡沫的成因和對策

文﹕梁珍

中共國家統計局公布，今年第三季度經濟增長百分之十一點五，較第二季度減少零點四個百分點。但今年樓價漲幅加快。一至三季度，數據顯示七十個大、中城市的房屋售價，累計平均上漲百分之六點七。此外，有一些大城市的房屋消費價格漲幅又更高一些。一至三季度平均漲幅超過百分之十的城市，分別是深圳百分之十五點七、北海市百分之十二點一、北京百分之十點一。

這只是官方的統計數字，實際漲幅遠高於此，分析人士認為，這一波成交量放緩，很類似與零五年成交量下跌的情況。但不同的是，後者對政策還持觀望態度，這一輪已經將政府欲打壓樓市的意圖明顯表露出來。

造成中國樓市泡沫的成因和對策是什麼﹖泡沫破裂的時間點又在什麼時候？不同專家有不同的看法。

政府操作乃主因

美國泛美銀團副董事長、著名政治經濟評論家草庵居士，在接受新紀元採訪時表示，樓市泡沫化的根本問題是政治上的原因。因為中共沒有一個很好的經濟政策來保證自由經濟的發展。造成企業形成行政性的壟斷後，土地成為極缺品。加上人民幣面臨升值，中共要追求表面上的國內生產總值（GDP），整個經濟的需求又依靠外匯出口，這時中共在國內就採取多印鈔票的手段，造成通貨膨脹。在通貨膨脹情況下，房地產就成為一個保值的東西。「大家看到中國整個經濟發展過程，就是房地產價格超漲。」

為什麼中國樓市會出現市場化供給嚴重不足，著名經濟學家郎鹹平在博鼇論壇上有非常精闢的見解。他特別指出三大關鍵因素──兩大核心、長流程管理和政府賣地心態。其中操控市場的兩大核心──銀行信貸部門和土地開發商。兩者都掌控在政府手中，這導致絕對腐敗。另外，任何地產商和開發商從立項到銷售，整個流程大約一百多個環節，每一個環節都需要經過政府蓋公章，從中引發許多腐敗行為。而政府賣地，更是單純追求GDP的行為，從而導致土地價格短期內被炒得很高，甚至超過其他項目的升值。

郎鹹平質問：「土地是誰的，是屬於老百姓的。」但政府把地拿來賣錢，所得利益不但沒有還之於民，更沒有用於興建老百姓的基本住房。他強調：「正是政府令供給市場化嚴重不足，從而導致地價太高房價太高。」

虛擬資金促房地產泡沫化

雖然外界把樓市泡沫歸咎於湧入中國市場的大量外資、國際熱錢。但郎鹹平認為，虛擬資金的形成才是構成樓市泡沫的重要成因之一。

他說，整個虛擬資金主要的組成，第一是企業家把應該投資而不投資的錢，全投入股票、房地產市場，牟取高利。目前企業家的投資意願還不到西方先進國家的百分之二十；第二筆就是中共官員、權力機構的貪污款；第三是，很多人儘管收入不高，但卻透支父母、長輩的存款。因為中國老百姓的投資管道不多，可供選擇的機會也不多，家庭存款大部份流入樓市。

他表示，一旦形成這種虛擬資金，立刻產生三大奇怪的特色。第一不可監管；第二不可控制；第三不可預測。虛擬資金打到哪裡，哪裡就有泡沫。

地產泡沫教訓

歷史或許不會重演，除了最近的美國次貸風波，還有一九九七年的香港樓市大跌，都足以讓中國人引以為鑑。十年前，香港地產泡沫破裂，投資者轉眼間變成「負資產」。而現在，在中國樓市可看到香港地產泡沫存在的多個特徵，這代表中共正在重蹈覆轍。

八四年至九七年，香港房價年平均增長超過百分之二十；在九七年樓宇按揭利息高達八厘以上時，樓市熱仍然十分旺盛。香港樓市在限地政策下，具有地價狂漲、炒房者蜂擁而至、銀行給樓市提供了大量貸款等特徵。

近兩年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地區的房價上漲均超過二成，零七年以來甚至超過了四成，已相當於香港房地產泡沫破裂前的水準。

中金公司最近一項針對全國二十個城市三百六十一個樓盤研究表明，購房資金成本與房租比、月供與房租比兩個指標，已離香港在九七年時的二點五倍和二點二倍不遠。

而九十年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大、重創最深的一次房地產危機，十幾年過去了，至今仍沒有完全恢復。

中國是否會出現類似香港、日本的房地產泡沫破裂﹖

樓市泡沫破滅何時到來？

草庵居士認為，相信中國樓市泡沫破滅短期內會出現，而且會比香港、日本股市泡沫破滅更為慘烈。「香港的經濟危機畢竟是小範圍，而且當時中共援手在後面支援他們。如果大陸出現這個情況，我想要比那個情況更慘烈很多，因為沒有人可以支持他們。也可能比日本要更強烈很多。畢竟日本的個體經濟非常發達，但中國在這個問題上非常欠缺，當主體經濟出現問題的話，那個時候就會波及到全國民眾，比如通貨膨脹。」

對於這一波的成交量下降是否意味著泡沫破滅的前奏，草庵居士認為，可以這麼理解。但他認為泡沫破裂點還未到來。雖然外界普遍估計二零零八奧運會讓中國房地產在八月前不會下跌，但草庵居士預估樓市泡沫點會在明年三月到五月出現。

他解釋：「你要看到巴菲特已經把全部的中石油拋售掉，他為什麼要在這時候把中石油股票拋售掉，很多人認為中石油馬上要上市，應該等上市漲了以後再賣，但對西方投資來說，他達到了他的利潤點。中國百姓可能堅持到八月份，西方國家不會這樣，他不會堅持到八月份大家都想拋的時候才拋，他會提前拋。到了五月，上漲到最高點的時候，很多海外的炒家就開始拋。他們這種拋售，可能帶動國內。」

解決樓市泡沫的對策

對於解決中國樓市泡沫的對策，草庵居士認為有兩個辦法：一是擴大土地占有量，降低土地的成本，因為土地在政府手中，如果把土地價格降下來的話，房地產價格自然會降低的。另外一個方式，中共政府可以向新加坡學習，把賣地的錢建廉價城市屋，提供給已婚的家庭申請，但只保證你居住，並不是豪宅。要求是五年內不能賣，賣了以後你就按商品價格交稅。「這兩種方式出來的話，房地產不會有什麼泡沫。」

為何中共宏觀調控會失敗，甚至越調越高，草庵居士認為關鍵是中共政府沒有想真正地解決問題、改善問題，而他只是想房地產泡沫再漲，但不要太過劇烈了。而且北京宏觀調控房產就會和地方政府產生利益衝突，因為後者把賣地作為主要財政來源。

另外，宏觀調控政策是否能夠落實也是一個因素。「最明顯的例子是中國法律明明規定十八歲以下，不能買賣股市，結果你發現銀行上市的時候，他最小股東只有一歲，還擁有三千多萬的股票，這些事情可以看出來中共是欺騙百姓、欺騙市民。」

朗鹹平則認為，要有效調控房地產行業，必須開展反腐敗行動。郎鹹平強調唯有建立乾淨、公正、公平、公開、法制化的體制，才能杜絕貪腐，打破由中共當權者勾結企業家、專家學者組成的「腐敗鐵三角」。

（本文轉載自第43期《新紀元周刊》專題新聞）
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