【大紀元7月29日訊】（大紀元記者吳冬兒報導）自從7月13日星期日，美財長鮑爾森在財政部大樓外面的階梯上宣布緊急援救兩房（房利美和房地美）後，國會一直在討論把此援救計畫加入新的房市紓困法案。然而援救兩房成本幾何？國會預算辦公室主任奧載克（Peter Orszag）本週表示，不確定因素很大，有可能援救成本會高達1千億，也有可能會遠大於1千億。
紓困法案將於2009年12月到期。由於不定因素太多，最後奧載克把2009年底前的援救成本預期在250億美元。美國聯邦國民抵押貸款協會（Fannie Mae，簡稱房利美）和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac，簡稱房地美)是政府贊助機構（Government Sponsored Enterprise, GSE）。雖然它們與廣大消費者沒有直接的關係，但對於房地產市場及美國經濟，有重大影響。
一些購買法拍房屋或者short sale房屋的消費者可能會有更多機會接觸到這兩個機構。銀行需要批准法拍或short sale之前，銀行需要徵得它的投資者的同意。如果它的投資者是房利美或房地美，普通消費者可能會因此接觸到它們，並直接體會它們對房市的影響。
房利美和房地美購買超過一半以上的美國房屋貸款。它們屬於第二按揭市場（Secondary Mortgage Market），就是它們直接和消費者買賣，而是買賣房屋貸款。它們最初設立的目的就是通過這種方式，加強美國房市的資本流動性，並幫助更多美國人擁有自己的房屋。如果兩房經營不力，那麼銀行貸款給屋主的能力和空間將受到限制，從而會使房市更低迷。
它們是如何陷入到今天的危機的呢？兩房的生意模型主要是借錢買房屋貸款，把房屋貸款證券化，再賣證券。如果對於私有企業來講，這可能基本沒有什麼賺頭。但因為兩房是美國政府贊助機構，它們的資本成本遠小於商業機構。所以借錢的利息比賣出去給證券投資者的回報率低。如果這個息差建立在萬億美元的基數上，利潤就很可觀。正因為這種生意模型，房利美和房地美與美國經濟緊密相連。
兩房發行的以房屋貸款為抵押的證券（Mortgage-Backed Securities）價值和房屋貸款的質量有很大關係。這種證券的回報在於房屋貸款人每月按時支付按揭，然後以不同貸款群組為基礎的證券可以為投資者提供回報。當兩房購買的房屋貸款超過美國房市一半時，它們不可避免地受到次級房貸的衝擊。屋主無力支付貸款時，兩房需要從投資者那裏買回這些貸款。但是這麼做會使該月的財務報表馬上受到衝擊。所以有時，兩房沒有買回貸款，而是繼續為投資者提供回報，以保持貸款不「壞死。」這麼做，無疑是把損失延後。
雖然在今年7月前，美國政府總是強調並不擔保房利美和房地美，但是人們都不相信。這次7月份的緊急援救計畫也證明了投資者的估計是正確的。由於政府贊助機構特殊的地位，投資者和政府政策機構對兩房的資本要求很低。通常政府規定商業金融機構一定要擁有一定數量和比例的核心資本（core capital），以確保該金融機構的健康運行。但兩房一直以很少的核心資本（2007年末，兩房合計資本是800多億美元）在運轉大量的債務（5萬2千億）。
資本短缺、次貸危機、房屋貸款違約、業績下滑等因素結合起來，使得兩房需要緊急融資且股票急速下滑，下滑到了外國政府和銀行警告美國政府將會影響對美國經濟的信心的程度。因此美國政府緊急出馬，要援救這兩個機構。目前金融市場已經出現了賭美國政府債務違約的信貸違約掉期（credit default swap）。兩房的危機甚至可能影響美國政府的信用評級。
對於援救兩房，國會議員們意見並不統一。支持的議員認為，很可能二房需要援救的成本會是0呢。現在美國政府出面，允許兩房直接向國庫借錢，已經穩定了投資者信心，說不定兩房不需要太多的融資就可以度過危機。反對的認為，兩房通過跟政府借錢，享有低息，然而出售證券賺的錢，卻進了這兩家公司的股票持有者的腰包。也就是說，它們享受納稅人的支持，卻在一定程度上不回報納稅人。
著名哲學家及經濟學家亞當‧斯密（Adam Smith）曾說過，長遠來看，執行政府職能的私營企業要麼是一個負擔，要麼是無用的。
但要結束這種機構也是很困難的事情。兩房在過去的幾十年中建立了強有力的遊說能力。它們為很多退休的政客提供職位。房利美民主黨背景非常濃。前房利美主席約翰遜（Jim Johnson）曾是奧巴馬的高級顧問，幫奧巴馬尋找合適的副總統候選人。今年6月因貸款醜聞而辭職。而監控兩房的機構，聯邦住房企業監督辦公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight，簡稱OFHEO），每年要靠國會撥款，所以兩房的遊說對OFHEO的財政預算也有影響。
房市紓困法案有一部分還需要由兩房完成。現在，要救別人的人首先需要別人救他了。
註：本文刊登於7月25日大紀元大華府居家置業版。(http://www.dajiyuan.com)
