【大紀元10月12日訊】隨著秋高氣爽的金秋到來，一年一度的地產稅季也隨之而到。個人自己的住宅如果有貸款的話，地稅多半由貸款銀行從信託帳戶 (Escrow Account) 中扣除並代繳。許多用現金買房或房貸付清的人就容易忽視這個義務。另外，如果您今年才購買了自己的第一幢住房或您擁有出租地產(rental property)或是商業地產(commercial property)，那就更容易忘記繳地稅這件事。在您欣賞五彩繽紛的秋葉時，也別忘了各個縣郡(County) 及市區(City)的地產稅的稅單(Bill of property tax)，因為它們都即將到期(Due )。
過去，Atlanta City 的地產稅於九月十五日到期，Fulton County 於十月三十日到期。可是今年由於技術原因，Fulton County 迄今尚未發出地稅帳單的通知，估計至少要到十一月底才到期。而 DeKalb County的地產稅分兩次繳付：八月三十一日和十一月十五日；Cobb County的地產稅於十月十五日到期；Gwinnett County 的地產稅也分兩次繳，於十月十五和十一月十五日到期；Forsyth的地產稅於十一月十五日到期。雖然各個縣郡的地稅申報截止日不同，但都是指今年一月一號到十二月三十一號的地稅。如果您還沒有收到地稅的賬單，或不清楚自己是否已繳地稅，請及時與各個郡、市聯繫，以免誤了報稅期限，後果嚴重的可導致您喪失對房產的所有權。
在美國，政府對所有的不動產都徵收地產稅，一般是根據地產的估價 (appraisal value)每年徵收一次。如果是當年過戶的房子，往往地稅賬單的付款人姓名還是使用舊房主的名字，新的房主如果不仔細檢查，萬一沒有收到賬單，就有可能忘記繳付地稅這件事，尤其是六月份以後過戶的房子，由於喬遷之喜和搬家的忙亂，新房主往往就忘記了房產稅這回事；如果您擁有出租地產或商業地產，政府往往會把稅單寄到出租的房子，而房客往往隨手將收到的賬單扔進垃圾桶，或者根本就沒有留意到信箱裡面的稅單，因此您很可能就無法及時報稅了。如果您買房時貸了款，並請貸款公司用Escrow Account付稅，您就免去了自己付稅的麻煩。
忘了報稅，後果是什麼呢？如果錯過了挽救的時機，您有可能失去您的地產權。不少縣、郡府會在每年的十二月三十一日將所有未在規定的期限內申報地產稅的房產另類處理，對每一個這類房產的業主簽發地稅扣押令(Tax Fifa)，即政府有權強迫房主付稅，甚者，縣、郡府還會將這個扣押令拍賣，扣押令的買主多半是辦理此類業務的專門公司，它們就對該房產擁有扣押權。房主只有在付給這類公司初始地稅金額的20% 的罰款才可撤銷這些公司買下的稅產扣押權。
如果政府以欠稅為由將整個房產的所有權拍賣掉(tax sales)，中標買主就享有對該房產的暫時所有權 (Defeasible title)。原房主如不及時將自己的的所有權贖回， 臨時買主的所有權就會成為永久所有權，原房主就會因此喪失對該房的所有權。
曾經有一個客人就是因為這麼小的疏忽而丟掉了一個十幾萬的房子。一般而言，買主在欠稅拍賣中買到房子後，需給原房產主十二個月的期限贖回房產，價錢是買主投標的價錢，加上20%的罰金。這筆賬目往往數目不菲，甚至等同房子的價錢。事到如此地步，原房主往往後悔莫及，悔不該當初僅僅因為區區的一個地址錯誤而造成重大損失。而這種小事釀成大錯的案例，在我多年的房地產辦案經歷中時有發生。對此，作為律師，我想提醒每一個房主對此應有一定的知識和警覺。
如果您還沒有收到您的地稅賬單，請及時向房產所在的各縣、郡查詢。Fulton County 404-730-6100； DeKalb County 404-298-4000； Cobb County 770-528-8600; Gwinnett County 770-822-8800; 以及 Forsyth County 770-781-2110。如果您有自己不能解決的問題，也可諮詢劉念慶律師，聯絡電話是770-481-0609。
本文章只用作背景知識的瞭解，請勿套用您的或任何其他人的情況當成法律意見。如果您有任何問題，可諮詢劉念慶律師事務所劉念慶律師。聯絡地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；聯絡電話770-481-0609；傳真：770-481-0597；網址：www.attorneyliu.com。
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