【大紀元4月27日訊】法拍前賠本拋售和法庭拍賣這兩種方式，成功售出的比例很小，大部份法拍房產最後就不得不進入「銀拍屋」階段。「銀拍屋」即銀行由於債權承受的不動產，是指在經過法庭拍賣程序，律師依照法律程序剝奪了原房產所有人的所有權，並消除了其他債權之後，將所有權轉給第一貸款人（即銀行）的房產。在美國，銀拍屋佔到整個法拍屋市場約80％到90％的份額，大多數法拍屋最後都變成銀拍屋，由銀行加以整理後，出售給新的買主。下面就是銀行獲得法拍屋所有權之後通常採取的步驟：
1．取得相關房產的完全支配權。
雖然銀拍屋在法律程序上歸屬銀行了，並不意味著銀行已經取得了完全的支配權。原因是，即使經過了法拍程序，許多無法繼續支付房貸的前屋主，仍然住在已被法拍的房屋裡不肯搬走。所有這些前屋主，在法拍前的數月中，其實已經多次收到銀行、律師或其他催債公司勒令其搬出的信函和電話，都知道自己已經喪失了所有權，並已無權再居住其中。當然也有些房主比較自覺，收到債權人督促信之後便已搬離，這些房產則已被空置數月。
在REO的前屋主不肯搬走的情況下，許多銀行都有一個被稱作「現金換鑰匙」的政策，鼓勵這些居民搬走。其做法一般是：銀行提供給居住者一筆現金，通常是1000到1500美元，條件是佔用者主動搬離並且保持房子乾淨不受損。銀行有如此善舉的原因是不希望房產受到損壞。有些生氣和絕望的前屋主會拆走房屋內部設施拿去變賣，如吊燈、櫥櫃甚至抽水馬桶等。銀行的這種做法可節省大量訴訟費用和搬離成本；更重要的是，通過這種方式，大多數房產能夠在2到3週內被搬空，從而為銀行最終賣出銀拍屋節省了寶貴的時間、機會成本和維護費用。而前屋主大多也樂意接受這筆現金，然後帶著自己的個人物品搬走，維持房屋的乾淨整潔。這是一個雙贏的局面，因而被美國大多數銀行採用。
另外一種情形則是，法拍屋的居住人要麼不肯與銀行合作，自動搬出，要麼在屋裡留下超過300─500美元以上的私人財物，這時，銀行就不得不委託律師，上庭立案，藉助當地警署的力量，實行強制驅逐。
2．清理、修葺、維護銀拍屋，作好出售前的準備。
一旦銀行完全支配了銀拍屋，他們就得清理房子，挪走前房主丟棄在房內的垃圾和個人物品；修繕屋內危險的建築結構，如損壞的樓梯、活動的屋頂瓦片等；和對房屋進行其它維修，如修理破損的窗戶、屋漏、黴菌的侵蝕等。為了更好的保持銀拍屋的價值，銀行還不得不定期讓房產清潔公司來修剪草坪、清理房屋的裡裡外外，有時還得支付水、電、煤氣等費用。所以，銀行在最終將銀拍屋售出之前，除了要支付房產稅、房屋保險等費用，還得承擔大量的維護費用。這就是銀行總是儘可能避免法拍的原因。
3．僱傭當地的房地產經紀人代理銷售銀拍屋。
銀行不得不依賴當地經紀人的原因有二：第一，銀行沒有營銷房地產的經驗和人力，第二，只有銀拍屋當地的房地產經紀人才對所在城市的房地產市場有最全面的把握，才更有可能把這些房屋順利銷售出去。大銀行通常在各州不同郡縣和地區都僱有專門的房地產經紀人團隊，銀行幾乎完全依賴他們對於受理房產的判斷和建議，包括哪些地方需要修理、受理房產的當前市場價值，甚至購房者的付款方式等；銀行還建有完備的互聯網管理系統，來協調安排驅逐律師、房地產經紀人、房產維修公司、房地產過戶律師等各方面工作人員的服務與合作。這一系統對銀行完成複雜的交易過程並最終成功售出銀拍屋至關重要。有些小銀行就是因為沒有能力支持這麼完備的系統，所以不得不用下文要介紹的公開拍賣方式售出銀拍屋。
公開拍賣
並非所有的銀拍屋都能通過當地經紀人賣出去，這時只好到拍賣公司組織的公開拍賣會中出售。精明的投資者常可以在這些拍賣中發現一些特別好的機會，但這也伴隨著高風險，因為這些在公開拍賣會上拍賣的房產，通常都是很難售出、或是損壞嚴重需要很多錢來翻修的房產。所以，投資者在去拍賣之前，最好做好詳盡的調查。
美國大城市的現場拍賣會常能吸引成百上千人，往往有上百個房產等著拍賣。競拍者在拍賣前必須註冊，並出示銀行本票或現金匯票作為押金，通常每個房產需5,000元押金。然後競拍人會得到一個競拍號，參加競拍。競拍成功後，拍賣公司還要加收最終競價的5%到10%的佣金。中標者一般有30天期限成交。如果不能在30天之內支付，房產所有人可以延長合同期限，等待中標人籌資；也可以扣留押金，中止合同。這與在普通購房時因買方貸不到款而無法成交，賣方最後會退還押金不同。
因此，參與競拍的前提是做好盡職調查，並準備足夠的資金來及時完成交易。
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