【大紀元11月1日訊】近年來大量的法拍屋，成為一般民眾、投資客、專業人士們的另一片事業發展天空。法拍屋之產生，乃債權人取得執行名義後，藉法定程序向法院聲請查封債務人、保證人等名下所有之不動產；並經法院公告後，公開拍賣上開不動產，將債務人之財產轉變為現金的方式，用以償還債權人之債務。
藉由此種由法院公開拍賣的方式，因而產生大量法拍屋。由於法院不以判決及牟利為主要目的，且債權人為求債權有相對的最低保障，在急迫變現為現金等原因下，法拍屋一般均較市價之房屋價格略低2至5成左右。
不過由於不動產所牽涉之法令繁雜，一般民眾如欲標購法拍屋也可透過專業人士、專業代標或專業點交之公司，來圓人生的一大夢想。
有哪些優點？
（一）絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題
法拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式，任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚，只要詳加了解其公告內容後，購買法拍屋便擁有一定的安全保障；亦不至於產生像一般市售房屋買賣的危機，如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題，造成購屋者有著賠了夫人又折兵的遺憾。
（二）免除「過戶完成前被查封」之困擾
購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間，通常買方已經支付相當價金，而賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料；但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間，賣方之債權人請求法院查封賣方（即債務人）不動產，買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響，以致無法順利取得該不動產所有權，導致晴天霹靂。
但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程序，房屋所有權已經由法院確定在案；因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。
（三）抵押權塗銷設定
購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係，因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。
舉例來說，如果標購法拍屋者以3百萬元得標某一法拍屋，不論該案件有無設定高於3百萬或任何抵押權，一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。
（四）房屋產權最清楚
法拍屋之產權，因已在查封債務人不動產後，由法院禁止債務人處分其不動產；再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告，所以其產權絕對清楚可靠。
（五）屋價市場最便宜
法拍屋大部分的案件均比市價買賣之房屋或預售屋便宜很多，因此也是不動產市場中最具有投資價值性的金雞母。倘若該物件在第一拍次流標後，即打8折後推出第二拍，其後每一次流標後均打8折直至第四拍（減價拍賣）為止，有時甚至只有市價的一半不到的價格。
缺點是什麼？
（一）購屋資金準備時間短
標購法拍屋在開標前須以該案件底價約2至3成作為投標保證金，連同投標袋與保證金一起密封後，投入法院投標室之標匭中。
若該案件幸運得標之後，自得標日算起7日內，必須繳納全部拍定價金。短期內此一龐大資金之準備，對於資金不充裕的購屋者來說，確實存有不小壓力。
（二）交屋時間較不易掌控
法拍屋從得標後到交屋的這段時間，除非標購者本身經驗豐富且深諳法令和協調方式圓融，否則面對層層繁雜的法定程序與折衝協調鬥智，以致於一般購屋者總覺得法拍屋的點交程序繁雜，造成不知如何是好的困擾。
（三）無法進屋觀看
法拍屋在公布拍賣後至未經法院核發「不動產產權移轉證明書」之前，該不動產所有權仍屬於債務人所有；故在此之前這段期間，購屋者除非得到債務人之許可，否則難以進入察看房屋內部之屋況（即使是空屋也不可隨意進入，恐有觸犯刑法第306條侵入住宅罪之疑慮）。
可能產生之問題
（一）債務人賴皮不走
法拍屋購屋者從得標確定當時起，即滿懷希望債務人能在最短期限內儘速搬遷交屋；但有時總會遇到債務人避不見面或苦苦哀求因此暫時無屋可住，懇求給予多點時間以便另尋住所等情事發生，使得標者不知所措。
（二）以破壞房屋威脅
法拍屋購屋者在得標後與債務人協談搬遷過程中，有時會遇到債務人頑抗恐嚇，如果不給多少金額的搬遷費就要破壞房屋等語。
（三）黑道強占房屋
偶爾會從新聞媒體或朋友間聽聞「某法拍屋已被黑道所強占」，使法拍屋得標者不知如何協調點交房屋，更甚者威脅生命財產安全。
（四）海蟑螂勒索搬遷費
偶爾也會聽聞某間法拍屋已遭海蟑螂所占據，利用「假租約」或「債務糾紛」等情事，獅子大開口要求得標人要給付大量金額之搬遷費用。
購買最佳時點？
購買法拍屋的最佳時點如何判定？肇因每個人的理財觀不同而有所不同；要在景氣好還是景氣差時介入買屋，主要取捨於本身經濟能力及購買目的為何？是投資用？還是自住？再經過審慎評估後，就能規劃是否要進場標購法拍屋。
一般而言，自住型購屋者以不超過家庭所得支出之1／3來負擔，房貸是可以容許的範圍內，也具有相對的安全性。另一方面，我們也可以參考該房屋附近人口結構、公園綠地、學校環境等因素，來衡量是否值得進場購買或投資。◇(http://www.dajiyuan.com)
