【大纪元11月1日讯】近年来大量的法拍屋，成为一般民众、投资客、专业人士们的另一片事业发展天空。法拍屋之产生，乃债权人取得执行名义后，藉法定程序向法院声请查封债务人、保证人等名下所有之不动产；并经法院公告后，公开拍卖上开不动产，将债务人之财产转变为现金的方式，用以偿还债权人之债务。
藉由此种由法院公开拍卖的方式，因而产生大量法拍屋。由于法院不以判决及牟利为主要目的，且债权人为求债权有相对的最低保障，在急迫变现为现金等原因下，法拍屋一般均较市价之房屋价格略低2至5成左右。
不过由于不动产所牵涉之法令繁杂，一般民众如欲标购法拍屋也可透过专业人士、专业代标或专业点交之公司，来圆人生的一大梦想。
有哪些优点？
（一）绝无“一屋二卖”、“建商倒闭”之问题
法拍屋均透过法院公权力查封、拍卖之方式，任何标购资格与查封当时问题均在公告上载明清楚，只要详加了解其公告内容后，购买法拍屋便拥有一定的安全保障；亦不至于产生像一般市售房屋买卖的危机，如预售屋常见“建商倒闭”、“产权缩水”或是新成屋、中古屋有“一屋二卖”、“过户前遭法院查封”等问题，造成购屋者有着赔了夫人又折兵的遗憾。
（二）免除“过户完成前被查封”之困扰
购买预售屋或成屋等市售房屋在办理过户期间，通常买方已经支付相当价金，而卖方也提供了足够的地政机关产权办理过户所需资料；但若在地政机关尚未完成买卖所有权过户的空窗期间，卖方之债权人请求法院查封卖方（即债务人）不动产，买方所购买之不动产即受到卖方债权人之查封效力影响，以致无法顺利取得该不动产所有权，导致晴天霹雳。
但购买法拍屋则因事前已经透过法院查封、拍卖之程序，房屋所有权已经由法院确定在案；因此标购法拍屋者完全不必担心自己购买之法拍屋再遭查封、拍卖等问题发生。
（三）抵押权涂销设定
购买法拍屋不论债务人积欠银行或他人的任何款项均与标购者毫无关系，因为在法拍屋公告上确实载明本件不动产“抵押权拍后涂销”。
举例来说，如果标购法拍屋者以3百万元得标某一法拍屋，不论该案件有无设定高于3百万或任何抵押权，一旦得标后亦即一并将抵押权涂销一切归零。
（四）房屋产权最清楚
法拍屋之产权，因已在查封债务人不动产后，由法院禁止债务人处分其不动产；再经地政机关、债权人、法院人员到达查封之不动产现场确认评估后始发公告，所以其产权绝对清楚可靠。
（五）屋价市场最便宜
法拍屋大部分的案件均比市价买卖之房屋或预售屋便宜很多，因此也是不动产市场中最具有投资价值性的金鸡母。倘若该物件在第一拍次流标后，即打8折后推出第二拍，其后每一次流标后均打8折直至第四拍（减价拍卖）为止，有时甚至只有市价的一半不到的价格。
缺点是什么？
（一）购屋资金准备时间短
标购法拍屋在开标前须以该案件底价约2至3成作为投标保证金，连同投标袋与保证金一起密封后，投入法院投标室之标匦中。
若该案件幸运得标之后，自得标日算起7日内，必须缴纳全部拍定价金。短期内此一庞大资金之准备，对于资金不充裕的购屋者来说，确实存有不小压力。
（二）交屋时间较不易掌控
法拍屋从得标后到交屋的这段时间，除非标购者本身经验丰富且深谙法令和协调方式圆融，否则面对层层繁杂的法定程序与折冲协调斗智，以致于一般购屋者总觉得法拍屋的点交程序繁杂，造成不知如何是好的困扰。
（三）无法进屋观看
法拍屋在公布拍卖后至未经法院核发“不动产产权移转证明书”之前，该不动产所有权仍属于债务人所有；故在此之前这段期间，购屋者除非得到债务人之许可，否则难以进入察看房屋内部之屋况（即使是空屋也不可随意进入，恐有触犯刑法第306条侵入住宅罪之疑虑）。
可能产生之问题
（一）债务人赖皮不走
法拍屋购屋者从得标确定当时起，即满怀希望债务人能在最短期限内尽速搬迁交屋；但有时总会遇到债务人避不见面或苦苦哀求因此暂时无屋可住，恳求给予多点时间以便另寻住所等情事发生，使得标者不知所措。
（二）以破坏房屋威胁
法拍屋购屋者在得标后与债务人协谈搬迁过程中，有时会遇到债务人顽抗恐吓，如果不给多少金额的搬迁费就要破坏房屋等语。
（三）黑道强占房屋
偶尔会从新闻媒体或朋友间听闻“某法拍屋已被黑道所强占”，使法拍屋得标者不知如何协调点交房屋，更甚者威胁生命财产安全。
（四）海蟑螂勒索搬迁费
偶尔也会听闻某间法拍屋已遭海蟑螂所占据，利用“假租约”或“债务纠纷”等情事，狮子大开口要求得标人要给付大量金额之搬迁费用。
购买最佳时点？
购买法拍屋的最佳时点如何判定？肇因每个人的理财观不同而有所不同；要在景气好还是景气差时介入买屋，主要取舍于本身经济能力及购买目的为何？是投资用？还是自住？再经过审慎评估后，就能规划是否要进场标购法拍屋。
一般而言，自住型购屋者以不超过家庭所得支出之1／3来负担，房贷是可以容许的范围内，也具有相对的安全性。另一方面，我们也可以参考该房屋附近人口结构、公园绿地、学校环境等因素，来衡量是否值得进场购买或投资。◇(http://www.dajiyuan.com)
