高回报区域投资公式
——财富蜘蛛网猎获“达拉斯”（下）
选择最好的房地产投资区域的公式
上一次我们谈到，Real Wealth Net Work对于房地产投资区域的选择，有一个类似的“公式（Formula）”，遵循它就可以走向房地产投资的成功。其中包括八个要素——
• 人口增长要素
• 生活成本要素
• 就业机会要素
• 物业价值要素
• 市场驱动要素
• 区域自然要素
• 市场存货要素
• 家庭收入要素
投资区域公式的其他要素
我们继续谈剩下的五个要素：
• 物业价值要素
物业价值要素其实也是个综合性的市场要素，房屋的价值是上升还是回落？那要看是什么地点和时点。物业价值的产生其实是非常复杂的，以至于专门有个专门职业叫做“估价师”。地点就是Location。所在区域的宏观中长期城市规划，快速路和地铁的规划与建设，工业园区的规划与建设，大公司的迁入与迁出（比如Apple公司落户Cupertino等），学区水平，安全性因素，邻里社区的建设等等。
对于当下，在经济不景气的情况下，是否此房价已经跌入谷底；而之前是否上涨速度过快，等等时点的因素都会影响物业的价值。
• 市场驱动要素
而具体了解驱动某一地区市场的因素，则可以非常直接地进行相关预测。比如说，如果是因为上面谈到的人口迁入的因素，或者是说大公司或者工业园区的迁入等，导致本地房地产市场价格上扬，这个就是市场的需求方面导致价格上涨；另外一方面，如果说在人口已经非常多的城区，因为土地供应的减少而导致建设数量方面的减少，这个就属于市场的供给因素导致房屋价格上涨。因为一个复杂的市场中，各种互相矛盾的现象都会同时存在，那么，我们具体是怎么分析未来呢？答案就是要看——在本地那个是主导的驱动的因素。找到了主导驱动因素，就是找到了关键问题，未来就容易预测了。
• 区域自然要素
方才讲的都是市场方面，或者说是社会造成的因素。考察一个区域市场，还需要看它的自然环境所带来的影响。比如龙卷风、水灾、地震等因素。这些方面有时会非常强烈地影响房屋的价格。比如你看到一个房子非常便宜，也许这里非常可能发水灾，而你作为外地人却未必知道。对于木结构的美国房屋来说，水灾几乎是非常灾难性的，如果房屋整个被泡过，那将是非常危险。地震对于加州的人们都非常熟悉了，笔者就听说有加州人因为担忧未来加州可能发生的地震，而跑到外州去投资房地产了。
• 市场存货要素
市场存货是个非常容易理解的市场因素。即使是在房地产市场如此不景气的情况下，对于好区域的法拍房还是大家争相竞标的对象。答案非常简单，就是市场存货不同。好区域的法拍房因为市场上的存货太少了。常言道，物以稀为贵。即使是整体不景气的状况下，好区域的好房子，还是抢手货。而我们投资，就要敏锐地抓到那些抢手货。而一个有能力的经纪人，总是可以用不高也不低的价格高命中率地抢到“好房子”。有的时候，为了抢到好房子，经纪人们经常还要劝说买家出比要价更高的价钱。这一点，没有经验的买家通常都不理解。
• 家庭收入要素
家庭收入中位数是个非常实在的市场指标。家庭收入中位数的上升，意味着未来房地产市场的整体升值。经济学上，收入的增高而物品的供给不同时增高，必然会带来一定的通货膨胀，表现在市场上就是价格上涨；另外一个方面，家庭收入的增高，也是一个区域经济繁荣的表现，更多的发展机遇多过人才供给量，必然使本地区的劳动力价格上涨，这就表现为家庭收入中位数的上升。因此，家庭收入不断上升的城市，就是一个非常好的投资区域选择。而达拉斯从2009年到2010年，家庭收入中位数从每年9万上涨到每年9.8万，一年上涨近10%，而房价中位数也是从13.7万上升到15万。这种增长是非常好的投资信号。
媒体对达拉斯的评价
最佳居住城市（Relocate America, 2011 ）
最佳做生意的城市（CNBC, 2011 ）
最快成长的城市（CNN, 2010 ）
美国最容易生活城市（Forbes, 2011）
最佳房东城市( CNN, 2011 )
最好找工作的大城市( Forbes, 2011)
投资实例：
地址: 14701 Arborcrest Dr., Balch Springs, TX 75180
该房子的社区有美丽的公园，非常适合有孩子的家庭！靠近高速路的主入口和零售店。
三卧两卫，1654呎，售价仅仅 $115,000, 每月租金$1,225 !
地址: 722 Ford Dr., Cedar Hill, TX 75104
美丽的两层5卧的房子，楼上的游戏室带有水吧，对于喜欢娱乐的家庭是非常好的房子。
5卧3卫，2522呎，售价仅仅 $130,000, 每月租金$1,500 !
地址: 9012 Tampas Ln., Dallas, TX
好学区，有硬木地板，距离学校和图书馆很近
三卧两卫，1549呎，售价仅仅 $105,000, 每月租金$1,225 !
地址: 8414 Cedarcrest Dr., Providence, TX 76227
位于北达拉斯成长最快的城市，有私人湖泊、水公园、漫步道和自行车道。
三卧两卫，1203呎，售价仅仅 $120,000, 每月租金$1,295 !
达拉斯房地产讲座时间、地点：
旧金山湾区：Walnut Creek
Real Wealth Network Offices
1875 Olympic Blvd, Suite 100
Walnut Creek, CA 94596
2011年十二月二日, 星期五 12 – 2 PM
旧金山湾区：Sunnyvale
Sheraton Sunnyvale
1100 N Mathilda Ave
Sunnyvale, CA 94089
2011年十二月三日, 星期六 2 – 4 PM
洛杉矶：Los Angeles Area
Best Western
18880 Gale Avenue
Rowland Heights, CA 91748
2011年十二月四日, 星期日 2 – 4 PM
圣地牙哥：San Diego
Taiwanese American Community Center
7838 Wilkerson Court
San Diego, CA 92111
2011年十二月四日, 星期日 7 – 9 PM
网上登记报名： www.realwealthnetwork.com/chinese
有问题，请电：626－888－9508
