【大纪元2011年06月22日讯】作为追求最大租金和资产增益的房产投资人，你需要投资那种需求大并且供应有限的房产。下面柯林斯就带您看看这在地产业，到底是什么在驱动其需求和供应。
当你评估一套房产的潜在投资机会时，很关键的一点是要留意人口和社会变化，因为这会影响到人们想住在哪里以及喜欢居住什么类型的房子。社会变迁的一个例子就是今天澳洲人生活方式的改变，总的来说我们认为自己比几十年前更精明了，现在‘我文化’盛行，人们倾向于住在水边。投资于有着这些特征的房产的投资人会获益，比如靠近河边、海滩、海港、近城区而非乡村。
另一个影响房产需求的因素是人口趋势。很多婴儿潮的人认为他们辛苦挣来的财富是用于改善生活方式的。因此，很多人卖掉他们郊区的大房子，换一套离海岸或者闹市区近、生活更方便的小房子。“X一代”（译者注：上世纪90年代初，澳洲一部小说 Generation X 把当时18～29岁的年轻人划为特定的一群，定义为X代人。）也受生活方式驱动，为了成就个人的目标，他们一般都会推迟结婚成家的时间。单身住家也在逐渐上升。这些人口现象意味着在未来的几年中，小型的，以生活方式为导向的房产将大受欢迎。
专业人士，双收入没小孩或很少小孩的家庭预示着一个新兴族群的兴起。他们喜欢居住在有着良好设施的地方，例如，近交通，学校和工作地点。不过，近交通和工作地点现在变得不那么重要，因为现在趋向于在家办公，呆在办公室的时间减少的人数在增加。
当考虑房产需求的因素时，投资人应该同时考虑房东自住型和出租房。卧房的大小、好用的厨房、储藏室、车库，还有其它一些特征都是那些愿意支付高价钱的租客看重的。
大部分投资人考虑潜在的投资房产时，都会考虑到需求的大小，但很少有人把供应放到同样比重的地方来考虑。当你长线投资时，过量的供应会削弱房价的增长。
首先，你应该考虑其他人复制你的投资方式的容易程度，换句话说，你的投资房有多少竞争对手。在任何市场，如果一个商品（你的房产）供过于求，潜在消费者选择的范围越宽，你设定的目标价格将越有可能被削弱。有着大量未开发空地的郊区边缘，就是这样一个比较突出的例子。对于这样的地段，房产很难涨高价，因为附近会有大量类似房产。最好是在已经建立起来的有着高需求和没有多少空地再扩展的地段投资房产。同样被小山或水占有的高需求地段会限制将来的土地供应也会使房价上涨。
在你感兴趣投资的区域，注意有没有住宅划分区的规划也是很重要的。住宅划分区是当地政府用来调节房产密度的。如果当地允许新建这种高密度的单元房，那么供应将会很多，在这样地段的投资房增值将会大打折扣，因为其他人在附近新建房产也是很容易的。
总之，当我们考虑供应这方面的因素时，我们需要考虑定位哪些合适的人会购买房产，考虑选择竞争可能性很少的地段，寻找有着独特，值钱特征的房产，避免有很多空地的地区和回避那种有住宅划分区的地方。
