【大纪元2012年03月14日讯】（大纪元记者王添财综合编译）现在全美房地产经济学家正在研究凤凰城令人惊讶的房市反弹现象，大幅下滑的住房价格已经带进了新买家，不像其他地区大量的待售屋和止赎房正扼杀房市复苏。
正当全美大多数城市住房价格还继续往下跌的时候，一个城市房市开始出现反弹足以让其他地区取经借鉴。
亚利桑那州凤凰城曾是房市萧条的重灾区，从2006年到2011年底房价下跌55％，而且于2009年该州止赎率跃升全美第三。成千上万房主资不抵债，这意味着他们欠下的房贷债务比名下的房产价值还高。
住房经济学家劳勒(Thomas Lawler)表示：“凤凰房市已经触底。”他也是6年前第一个警告都市过度建盖将导致价格下降的人。
凤凰城房市成功回弹的配方
全美遭受重创的住房市场面都临着一个困境：没有传统的购房者协助恢复房市，其中许多人没法或不愿意出售现有的住宅房，因为房价跌的太多了，以致没法另购房产。
据《华尔街日报》报导，凤凰城已经找到了一个可行的配方。低房价吸引了首次购屋者和投资租赁的投资者。当地大企业如亚马逊和英特尔等再度招聘职工，进一步刺激对住房的需求。另外，受益于一批来自加拿大的买家，利用有利的汇率在这沙漠城市里掏宝讲价。
据统计，上个月买家中四分之一来自外地，有29%的买家是打算出租的，每25笔交易就有一笔买家属加拿大籍。有地产商甚至到加拿大参加商展吸引买家，据称展位两天就吸引了5000人驻足查询。
当地一般投资人也扮演积极的关键角色。Gerundoy上个月以$50,200美元订下一间两卧康斗公寓，价格只略高于银行挂牌的止赎价。
49岁的Gerundoy过去两年已在凤凰城买了13座住宅房，以每月$950的低价出租。他驾着一辆捷豹(Jaguar)车说，目前做为房东收入很好，因此去年辞掉在新泽西的银行工作。
房价大幅滑落 吸引首次购屋与投资者
根据标普-凯斯-席勒指数跟踪20个城市房价，美国住房价格去年第四季度经季节性调整后下跌2％，而凤凰城价格上涨2％，是全美涨幅最大的城市。就过去一整年度而言，凤凰城房价下跌1.2％，是2006年以来跌幅最小的。
房价大幅滑落是房市回暖的另一个关键，就像凤凰城一样。底特律过去6年来房价下跌46％，目前已经降到1994年的水平。迈阿密的房产销售量也开始爬升，过去五年其房价跌幅超过51％。
当地就业机会亦是关键
随着春季销售季节的到来，其他城市也出现了回暖的迹象。最近底特律的汽车业就业率增长推动了房产销售。华盛顿DC特区受益于政府机关提供更好的就业前景，住房价格的表现优于全美许多地区。
但是，没有足够的就业机会，单靠低廉的房价还是不足以阻止房产泡沫破灭。例如拉斯维加斯，房价自2006年来已下跌62％，过去一年就跌了8.9％。当地的经济严重依赖旅游业和赌博业，都属还没有复苏的产业。
美房市仍存在的隐忧
全美住房需求仍显薄弱，预计今年银拍房的销售会增加，这将对房价造成进一步的压力。许多经济学家估计，明年触底前，全美房价今年可能再降3％左右。大多数经济学家则相信房价将会微涨几年。
凤凰城改善了的住房市场，并没有让前几年前买了房产的居民太好过。根据CoreLogic房产调研数据，超过52％抵押贷款买房的屋主欠下的贷款钱比他们目前的房产价值还多。也不是每个凤凰城居民都相信目前的好景况可以持续，特别是当经济继续疲软或油价还要飙升的时候。
三年前联邦推出购屋税赋抵免优惠，在凤凰城引起购屋狂潮时房价也跟着涨，但优惠截止后，房价又再度下跌。也有人担心，在未来一年会见到银行释出更多的止赎法拍房，再度使市场饱和。
加州欧文市的住宅建设顾问伯恩斯就表示，全美很多市场已经触底，但没见到有像凤凰城一样的复苏景象。
(责任编辑 王桦)
