【大纪元2012年03月20日讯】（大纪元记者潘淑韵美国圣地亚哥报导）在加州圣地亚哥居住20多年的地产经纪林秀美，在房产买卖方面有多年经验，亲戚朋友也信任她，买卖和租赁房产都找她。近日林秀美接受本报采访，介绍了关于最近圣地亚哥房市的一些新消息。
林秀美目前的客户中，差不多一半是本地买家，另外一半是外地人或者国外买家，其中后一半的很多人是因为亲朋好友或小孩在圣地亚哥工作、念书的缘故，到这里旅游之后，被圣地亚哥的好天气所吸引而在此置业。
林秀美说所接触的买家都认为现在房产投资回报率要比银行利率高，而投资股市则风险比较大，房地产投资是相对比较安全的投资选项，她本人表示认同。
现在房价已经很低
林秀美说，很多人认为目前房市价格已经很低了，再不买可能就要上涨了，所以最近买气有增加。
她介绍，低价位公寓或康斗（15万美元以下）价格已经开始上涨，高价位的公寓或康斗（30万美元左右）买气就比较差，市场主要是由投资客主宰。此外买高价公寓很难申请到贷款，买气也较差。
林秀美说，以最近几个月的情况看，市面上出售的房子如果没有重新装修就比较难卖。比如30万－40万美元左右，面积在1,200呎－1,800呎的的独立屋，如果状况好、价格合理，都会有很多人抢，出现同一时间多人出价的现象。
这几天她正在帮一位台湾客人买房子。该住宅1,700呎，4个房间，位于Poway好学区，离高速、学校都很近，还有非常高档的厨房，要价42万3千美元，房屋卖主同时收到8个出价。她说这所房子抢手也是因为每月花费大概只需2,000美元，但如果出租则可收到2,300美元。
她说现在这类房子存货少，投资客和首次置业者都喜欢，所以很抢手。根据
多年的经验，林秀美说，4个房闲的独立屋较易出租，因为大家都想要多一个空房做客房或书房。
公寓投资与学区房
林秀美说，所接触的华人买家不论投资或自住，都偏向好学区的房子，因为国外华人投资客会考虑到以后移民或者儿女升学的问题，即使好学区投资回报率稍低，他们也是倾向买好学区的住房。
林秀美就投资回报率作了一个对比：
一栋位于Chula Vista，10年到20年新，2,200呎的独立屋，租金是每月2,200美元，价格在38万美元，这样算来，投资回报率是4.4%。
而一栋位于Rancho Bernardo，20年新，1,700呎的独立屋，租金是每月2,500美元，价格在50万-60万美元，投资回报率为3.8%。
致于更好学区， 如La Jolla和Carmel Valley等地段，房屋的投资回报率就更低了。
林秀美解释，好学区房子比较保值，容易转手，特别是在好学校附近走路就到的房子，在5、6月的时候很好卖，但升值不一定快, 因为跌得少，价位偏高。
根据多年经验，林秀美建议买3房的康斗，适合出租给家庭，而且家庭一般签租比较久，空房率较低。而1房的康斗或公寓租客则转换率高，租约相对比较短。
因为她有管理租赁经验，有些客人跟她买房后就请她接着管理房子，她现在手头上管理的房子有十多套。
越洋买房 提供资金证明很重要
针对现在很多大陆或台湾客人越洋买房，林秀美强调，提供资金证明很重要。一般说来，想在美国买房子的外国人需要一个可以开出美元支票的银行账户，用于交付定金。
资金证明方面的材料包括brokerage account，银行存款、股票买卖证明，及任何可以兑现的财力资金证明，一定要翻译成英文，还要折合成美元计算。
林秀美举例说，曾经有一位客人从大陆到圣地亚哥买房。看中一栋房子，准备出价。但是因为这位客人没有办法出具美国认可的资金证明，林秀美也无法帮他出价。
她说，如果是在大陆，可以把钱存到信用卡上，然后刷卡就可以买房子，这位客人在大陆就是这样买房子。他来美国之前，也是把钱存到自己的信用卡，以为在美国也可以刷卡买房。
孰料美国不承认这样的资金证明。外国人在房产买卖的Escrow过户时，一般要收现金或者银行转账(wire transfer)。另外，外国人买房很难申请贷款，只有少数银行贷款给外国人买度假屋(Second Home)，只能自住，不能出租的。在这种贷款情况下，可用外国收入证明。
林秀美说，资金财力证明要在看房子前就准备好，要不然，看到合适的房子也可能抢不过人家。
房产租赁管理 如何选房客？
投资房产，还有租赁管理这一项。林秀美跟大家分享了一些注意事项。
首先，要把房子整修好(Rent Ready)，再通过各种渠道，把租房信息公布出去，然后就是挑选房客了，这一步非常重要。
一般都要查申请人以前租房的情况，查信用记录，如果是因为房子被法拍而信用不好的，就要看他的工作是否稳定，看有没有法拍之外的信用不好的记录，如果都没有的话，可以用增加定金来降低风险。
林秀美特别提到，要注意检查申请人有没有欠水电、瓦斯、电话等费用，如果有欠费，她建议不要将房子出租给这些人。
另外，如果所有申请人都超过18岁，要查信用记录和犯罪记录。林秀美举了一个例子。
她曾有一对房客，先生是军人，信用很好，太太信用记录不太好，到最后他们退租时，因为太太养狗，狗把所有的灌溉系统都咬坏了。所以查所有居住在内的申请人的信用很关键。
林秀美提醒，按照加州法律，在退押金的时候，如果因为房屋有损坏而需要扣留押金，房东需要照相留证据，证明房子确实有损坏，并且要请人估算维修费用，作为扣留押金的理由，并还要在租约中止的3个星期之内告知房客。
对于管理租赁收费问题，林秀美说一般的公司是收取8%到10%的手续费，有些大一点的公司还会额外收取其他费用，比如因为房屋维修而产生的相关费用，如监工费等。
提到外国人在卖房方面要注意的税务问题，林秀美认为外国人最好如实将租金所得正规报税。她说，对外国人来说，报税时可以扣除与出租相关的一切费用，但不能扣除抚养子女的费用（即不能把儿女作为dependent放在税表上）。另外，外国人在美国拥有房产，每年可以申报看望自己房产的部分相关费用，如机票、食宿等，算作租金所得相关费用。
林秀美说，外国人如实申报房产出租所得，对今后申请移民入籍都有好处。她提及一个现行法令，如果房产卖主是外国人，Escrow就要把成交价的部分（约20%）暂时扣除下来，到报税时可以把它要回来。不过这些具体涉及税务的问题，她建议读者最好咨询自己的会计师或税务专家。
