【大纪元2013年01月20日讯】Halstead 和Brown Harris Stevens都是纽约前五大地产中介公司，年销售总额达几亿乃至几十亿美金。本文的主人翁Stephen Kliegerman，则是这两家公司新建公寓市场部总裁。Stephen Kliegerman目前是纽约房地产理事会（REBNY）跨公司论坛的联合主席，他还曾在REBNY中任两届职业道德委员会主席，四届下城委员会的主席。在新建公寓市场，Stephen Kliegerman先生是当然的行业领袖，许多顶级开发商都请他做产品规划和市场推广，他还经常接受各大媒体的采访。
2013：“牛气十足”的一年
Stephen Kliegerman先生告诉我们，在2007至2011年间，（因为经济危机）开发商很难从银行得到贷款，纽约只有极少的新建公寓，所以目前房屋库存很低，而需求很高。除了纽约人要买房外，国外来纽约买房的需求很大，很多人是担心本国的局势，为了使自己的资产保值，还有的是为子女在纽约上学，或来美旅游时有落脚之地。国外购房者尤其对豪华公寓市场的推动较大。
在3年前，纽约房市还有12个月的库存，而现在库存量还不到5个月，新建公寓的库存就更少了。（地产界一般认为，6个月的库存是市场的平衡点）。目前纽约新建公寓数量在每年2万套到3万套左右，而在经济危机前，这个数字是每年10万到20万套左右。“现在库存非常低，银行贷款利率也非常低，供给非常少，因此我们认为2013将是“牛气十足”的一年，新建公寓的销售和租赁价格都将上涨。”Stephen Kliegerman先生告诉我们。
纽约房地产仍是很好的投资
Stephen Kliegerman先生说，目前纽约的房地产价格并不算高。香港房价很高，伦敦豪华公寓每平方英尺的价格在8,000到10,000美元左右，旧金山的普通公寓价格都在每平方英尺1,500美元以上，而纽约则一直在1,100到2,000美元之间，随着One57、15 Central Park West等豪华公寓的出现，价格才逐渐上涨，达到每平方英尺4,000、5,000乃至6,000美元。
Stephen Kliegerman先生告诉我们，曼哈顿是个岛，注定了可以开发的土地是有限的。而且这里是世界的金融之都，也是世界最大的旅游中心之一，2012年纽约游客数量是历年最高的。很多跨国公司都集中在纽约，这里有最好、最有能力的员工。在美国其他城市的就业都在下降时，纽约失去的工作很少，曾有预测经济危机时纽约将失去30万份工作，实际仅失去了一半左右，而现在就业正在增加。
Stephen Kliegerman先生还指出，纽约共约220万套公寓房，其中三分之二是租赁房，仅三分之一供销售，约60万套左右，所以任何时候可买的公寓都是很有限的。而在供销售的公寓中，又有三分之二都是Co-ops，仅三分之一是Condo。
2013年新建公寓集中在下城
Stephen Kliegerman先生告诉我们，未来一到两年内，纽约新建Condo公寓楼不到25栋，其中每栋楼大多不超过100套公寓；新建租赁公寓楼约20栋， 共约6000套公寓。这些公寓楼以下城（Downtown）居多。下城有极好的学校，极好的公园、休闲文化设施，这些都应是中国买家所感兴趣的。而且新建 公寓以大房居多，无论是地点还是装修风格、房屋布局，都是独一无二的，对于想看到自己房子增值的人来说，是很好的选择。
提前介入设计规划是独特优势所在
目前纽约众多大的开发商都在与Stephen Kliegerman先生的团队合作，如Toll brothers、Gotham、Procida等。拿全美最大的开发商之一Toll brothers来说，从来都是自己做销售和推广，可在纽约的四个新建项目都由Stephen Kliegerman先生作独家销售和市场推广，这也是Toll brothers的第一次。Stephen Kliegerman先生不仅做推广和销售，更主要的是在设计、建造阶段就开始介入，比如应该建多大户型的房子、是销售还是租赁、价格应是多少、房间格局是什么样、什么装饰风格、应不应有门房、应有哪些设施等等，Stephen Kliegerman先生都能以丰富的经验、专业的知识，帮助开发建设最适合市场需求的公寓，确保公寓有很好的销售。
比如和BFC Partner共同合作的Condo公寓楼Toren，尽管设计师是世界级的著名设计师，Stephen Kliegerman先生仍发现公寓的平面图有些地方不尽人意，在和开发商、设计师共同工作了几个月以后，终于将公寓格局改变得更加宜人。在实际销售中，也因贴合客户需求而变得非常好卖。这种例子非常多。
当问到成功原因时，Stephen Kliegerman先生告诉我们，他的团队平均在地产界拥有超过25年的经验，从80年代末、市场最困难的时候就进入了地产业，所以和其他人不同，他们知道如何面对困难，如何沟通客户。更难得的是，通过和顶级开发商的合作，他们有着丰富的实践经验。而提前介入设计规划，更是他们的独特优势所在。
在未来一到两年内，纽约新建的不到45栋公寓楼中，Stephen Kliegerman先生所负责市场销售的就有25栋左右，无可辩驳的体现了行业领袖地位。
2013年其他趋势
针对2013年，Stephen Kliegerman先生还预测纽约地产界的其他趋势：
高端公寓市场发展依然强劲。大多数售价都会在每平方英尺2,000美元甚至超过5,000美元；2、3、4间卧房的公寓将是重点，面积在1,500到4,000平方英尺以上。
更多买家会在公寓建好之前就决定买下。因为买家担心以后买不到，而开发商也更有信誉。
绿色建筑会越来越多。开发商发现绿色建筑的综合建筑成本更合算，纽约也正变成一个可持续发展的城市。
布鲁克林表现依然会非常抢眼。会有更多的开发项目，价格会增加，经济也会继续增长。
Hell’s Kitchen地区会发展火热。
(责任编辑：李海）
