文|FXcompared 信息部首席经济师Jonathan Hyman
也许在某一天，您打算在海外购买房产。无论是因为工作变动还是个人喜好，或者为了自用还是出于投资的目的，在海外置业的过程中会需要考量许多问题，做出许多决定。不同的国家涉及不同的步骤，城市与城市之间也不尽相同，而伦敦对海外买家来说无疑是最热的地产市场之一。
专为国际买家比较货币转换率的FXcompared.com 公司执行董事Daniel Webber 说，“决定在伦敦买一套100万英镑的公寓是件大事。人们希望买到称心的住房的同时也期盼能有较好的回报。不过要做到这点，就需要做点功课，要做些研究调查，保持耐心，并寻求专业的帮助。”
著名房地产咨询公司CBRE的私人房产市场研究部主管Jennet Siebrits 表示：“境外买家在伦敦的地产市场向来占有重要地位，这些买家对于伦敦房地产的需求不仅颇具深度，而且也有其广度。” 该咨询公司以他们近期推出的一个楼盘为例，买家来自25个不同的国家，再次反映伦敦是一个国际性的都市，以及伦敦房产作为一个投资项目的吸引力越来越强。
纵观整个伦敦市场，海外买家占了总成交额的15%，他们在伦敦中心豪宅市场所占的份额就更高。海外人士倾向购买位于市中心的优质、新建住宅。”在过去的五年中，需求主要来自东南亚，伦敦新建住房经常前往香港、新加坡和吉隆坡举办展销会。中国大陆的买家越来越积极，他们已经超越俄国人，成为悉尼和纽约房产的最大买家，在伦敦市场也磨刀霍霍。”
置业过程一览
在买房前，先摸清楚你所选地区的情况。如果你已经在那个国家生活，去那里的街道走走，感受一下那个地区。如果你在海外，就向中介询问。附近有零售商铺和生活设施吗？那个地区的交通是否方便？查一下消防站的位置——再好的住宅如果附近的警笛常鸣，也会失去其吸引力的。如果你经常出差，最近的机场和火车站又在哪里？夜晚独自遛狗是否安全？有经验的中介应该知道这些问题的答案。
在打交道的一开始，你就应当把买房的目的坦率地告诉中介，这样有益于他更快、更容易地为你找到合适的房产。你是想长期居住，还是短期逗留用，用来投资还是这几个想法都有？如果你想买进房产作为投资用途，一个好的中介不仅理解租赁市场和物业的销售价值，而且会替你做些计算。他们还会向你介绍在英国置业过程的一些特点，例如永久产权和租赁权的区别。如果你将来打算出售所持的英国物业，当地的中介大多会收1-2%的佣金。
境内和境外人士购房的过程非常相似，最大的不同在于他们出售所持房产时发生。但是，根据伦敦一家律师行Fladgate 合伙人Daniel Rubie所说，这必须在买房时就安排好。最近关于印花税和资本利得税的变化使得透过公司购买房产不再能省税。Rubie律师说，海外买家有两类：一类是依然偏向用公司名义购入房产，以保护个人私隐和减轻遗产税负，另一类是愿意以个人名义置业，不介意失去私隐。
为置业筹措资金
在英国，卖方支付中介费用。卖房须支付一次性的交易印花税。印花税的金额根据一个以房产价格为基数的公式计算。譬如，购买50万英镑的房产，须缴£15,000的印花税。购买100万英镑的房产须缴£43,750的印花税。购买150万英镑的房产，须缴£93,750。
现金购房在海外置业者中较为多见。Rubie律师说，不少买家虽然可以无需按揭就可买楼，但是他们还是会按揭，这样可以减轻他们的负担。在伦敦，亚洲和中东银行的分行越开越多，外籍人士按揭也比以前容易多了。原则上，最好是借贷的货币与房产交易的货币相同，这样你的负债和资产相匹配。
首付和房产交易最后需要支付的那笔资金牵扯到非常关键的外汇转换问题。绝大多数的人通过银行将钱划出，他们没有意识到可以从专长货币转换的中介那里得到更好的汇率，省下的金额常常可以足够支付家具或者置业时的律师费等。这些中介不仅提供较银行更优惠的汇率，他们更不收汇款费。他们其中不少还会提供选择，让你提前设定货币转换率，规避外汇波动带来的风险。类似FXcompared那些网站，会替你比较不同中介的汇率。安排好之后，你若需要继续向海外汇款，或者将来把楼房卖掉并将资金汇至境外，你依然可以受益于优惠的货币转换率。
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