【大纪元2015年04月27日讯】（大纪元记者李圆明、陈顺章旧金山综合报导）今年的第一季度刚刚过去，许多房市报告虽然还没出炉，不过看到几个零星案例，却也能感受那浓浓的涨势，犹如雨后笋子急忙从地底冒出的劲头。不管在住宅房市的旺盛需求力，抑或商业地产的开张，旧金山湾区仍铆足劲的续领全美地产的走向，继续跌破专家们的“含蓄预测”。
西部与旧金山领头跑
推断2015年，先看去年的走势，今年3月底戴德梁行（DTZ）首先对2014年全美商业地产整体表现做出战绩统计表（本报在4月4日地产投资家刊出）。内容中几个荣景地区与城市，美国西部和旧金山都站上前茅。
从大地区来看，西部的办公室地产，以4%领先群雄的租金涨势击倒东北部、中西部与南部地区；西部办公室的入住增长率0.8%，仅比东北部略低0.1%，占居第二；但西部厂房的入住增长率又以1.8%扳倒其他地区，且厂房租金同样以6.8%的涨幅遥遥领先。
供给追着需求跑
从上面的比较，可见西部需求的扩增，唯独落后的是办公室兴建完工率，仅占库存量的0.3%，落后东北部、中西部与南部地区，最高是南部的0.6%。显见当前商业地产供给面被需求面追着跑，建商的速度赶不及市场需要。
劳动力赶不及补充
整个湾区的建筑成本在暴涨，追其原因是劳动力紧缺。根据湾区劳动局统计的建筑业就业情况在2006年9月是巅峰时期，达到17.1万人。然而经济衰退对湾区建筑业带来很大的冲击，在2011年3月，建筑业只有10万4,300个劳动力，在湾区当地只有6.7万个劳动力。
在过去1年里，零售商业地产是涨势最强的类别，但承包商不得不努力寻找技术工人来填补职位空缺。截至2014年10月，湾区的建筑业劳动力已经回升至14.4万。与2006年的峰值相比，仍少了2.7万人。而商业地产的发展水平已经比2006年超过5倍还多。
建筑成本在飙升
劳动力紧缺一方面使得劳动力成本增加，另外一方面土地价格上涨，原材料成本都在增加。此外，很多城市都大幅增加他们的开发费，因为他们也期待目前如此高的需求可以带来现金，还可以抵销其他公共部门成本的飙升。
这些因素综合起来意味着，不同的商业地产产品类型在相同的位置，建筑成本却比几年前高出15～30%。
东湾、南湾零售频传佳音
整个湾区购物中心在2014年第三季度空置率是5.3%，在一年前还在5.9%的水平。空置率在这之前的16个季度一直在下降，整体的失业率也在显着放缓。
入住率在2014年前9个月维持在1百万平方英尺，预计在2015年入住将增长120万平方英尺，购物中心的空置率会接近5.1%。
圣塔克拉拉县（Santa Clara County）空置率是4.9%，入住率在2015年预计增加57.7万平方英尺，仍有超过14.8万平方英尺的新面积刚放到市场上。东湾今年使用了之前31.8万平方英尺的闲置面积，空置率下降到只有5.7%。
东湾和南湾这两个市场是2015年入住率的焦点市场。开发水平会有显着提高，两个市场会是这一趋势的最大受益者。
据DTZ数据，去年圣荷西和奥克兰的办公室、厂房都有不错的表现，租金涨幅、入住率领先多城，尤其奥克兰租金涨幅达到9%（厂房），列全美第五，旧金山则以办公室租金涨幅16.9%夺下第二，首位是丹佛（Danver）的18.5%（厂房）。
责任编辑：李曜宇
