【大纪元2017年04月06日讯】（大纪元记者游沛然日本东京报导）近两三年，东京房价居高不下，从去年下半年到今年3月，银行等金融机关面向东京房地产的贷款开始收紧。房地产投资顾问土居亮规在ZUU online新闻网撰文分析东京房地产和金融机关的动向时表示：“今后收益性不明朗的物业很难从银行申请到房贷。”
东京房价居高不下的原因
东京为筹备“2020东京奥运”，开始了一系列的基建高潮，除了基础设施、住宿、宾馆外，以满足节约遗产继承税的高档住房也如雨后春笋，在各优良地段拔地而起，诸多因素助推了东京房价飙升。
日本于2015年1月1日，对遗产继承税实施所谓的“缩小继承税的基本扣除金额”措施。根据措施，与同价值的现金资产继承相比，房地产的继承税相对便宜很多。该措施推出后，东京的房地产市场很快火了起来，给本来就在飙升的东京房价火上浇油。
在此基础上，因2016年日本中央银行实施了负利率的金融政策，直接导致房贷利息进一步下降，再次给东京楼市鼓风，加大火势。为了吸引房地产投资客，不少房地产推出了“不需首付款，每月以房租还房贷”等地产投资选项，这一招又带进了不少对将来退休金持不安情绪的投资人群。上述诸多因素导致了东京房地产火爆升温，带来房价一路飙升的现状。
2017年东京楼市行情走向如何？
东京房价居高不下的现状不免让人担忧是否会引发楼市泡沫的崩溃。对不少投资客来说，会很敏感地想到上世纪90年代初泡沫经济崩溃时的不堪往事。房地产投资顾问的土居亮规表示，一系列的房价上升，从东京以及周边地区的房地产行情变化来看，已经亮起了“黄灯”。
2017年1月下旬，不动产经济研究所发表的“东京圈楼市行情变动”的统计数据显示，2016年东京23区的新房销售数量开始出现下降，比去年下降了1.5%。土居认为，统计显示东京的房价进入了“价格饱和点”，他说：“房地产市场逐渐转入价格和供需的饱和区，即使售出，也处于难有利润或利润不多的状态。”这造成买房者和开发商都把目光转向住房成本相对较低的东京周边城市。实际上，去年东京23区之外的地区的新房销售量比前年上升了9.2%。土居表示，这从另一方面表明东京楼市进入了价格调整阶段，将迎来一个价格下降的局面，不过能明显感受到下降还需要一段时间。
基于前车之鉴 金融机关开始微调整
土居亮规表示，面对高攀不下的房价恐引发楼市泡沫的风险，银行等金融机关已有所“察觉”。他认为银行很有可能会推出一系列“房贷担保评价的新规程”。通常房地产的担保计算有“土地价格担保”和“收益担保”两种。
所谓的土地担保就是只把土地价格作为担保对象，土地上的建筑物因随时间流逝，价格会下跌，因此未被列为可用于担保的对象。而“收益担保”常见于出租房的投资等，即测算出租房的收益率，在此基础上判断房贷金额等。
土居表示，2017年之后，针对房地产投资的房贷，不少银行制定了一项基本规则，即“房租不达到还贷金额的70-80%，将不予借贷。”这是基于90年代惨痛的泡沫经济教训的一种选择，伴随着这一房贷措施的实施，今后实际的房贷批准件数将下降，形成“房贷收缩”的现象。
土居表示有一点可以断言，“今后收益性不明朗的房地产投资很难从银行申请到房贷。”并且这种倾向将很快会蔓延到楼市中。同时，房贷管道变细也会影响到房地产的交易量，当然需求减少也很可能造成房价跌落。
土居认为通过这一调整，楼市会进入一段“安静期”，不过，对于能申请到房贷的房地产从某种意义上讲，其资产价值得到了银行等金融机关的“认可”。土居同时也指出，东京楼市今后的走向存在诸多不明朗的因素，难以得出很快降温的结论，还需要随时关注。
责任编辑：卢勇
