【大纪元2020年04月20日讯】编译：艾薇・大纪元
编按：在中共肺炎影响之下，目前美国房市或多或少地受到打击，在湾区三月份已经出现销量削弱、上市推迟、买家却步的讯号，所幸在价格上没有出现暴跌式坠落，仍维持春季房市一定的温度。值此同时，我们来探究过去长期以来，旧金山湾区房市是如何起落跌宕，试图摸索一条可以依循的投资策略，不致迷失在当下的慌恐心理之中。
本文总结和分析了过去三十多年，旧金山湾区的房产繁荣和萧条周期。从17世纪的荷兰郁金香泡沫，到当今数字货币的投机狂潮，金融市场的周期已经存在了数百年。未来的房产市场周期在细节上会有所变化，但繁荣和萧条的原因及其影响，和将来的趋势有很多相同之处，即市场周期里的名言“历史总在不断地重复”。
全球化导致的骨牌效应
分析周期能提供给我们更多的预测基础，以便知道市场是如何随着时间的推移而运行的，以及市场可能的走向。而不是沉浸在当下，宣称市场正在崩溃，在我们的有生之年不会复苏，或者认为市场非常火爆，一直会上涨。
请注意：本文将展示的图表（下篇）主要适用于价格较高的湾区住房市场，例如位于旧金山、马林（Marin）、中央康特拉科斯塔（Central Contra Costa）和圣马刁（San Mateo）等县的住房市场。在上一个周期中，不同的市场价格区间出现了泡沫、崩溃或调整，以及不同幅度的复苏。
不管近期的市场周期如何发展，预测周期的不同部分，何时开始或结束都是很困难的。举个例子：2012年，一位诺贝尔经济学奖获得者表示，房价可能不会在我们的有生之年复苏，然而事实是复苏才刚刚开始。
2015年末，金融市场进入剧烈波动时期，首次公开募股（IPO）活动停止，高科技招聘放缓，一位备受尊敬的伯克利经济学家预言，旧金山房地产将很快出现衰退。然而，市场却在复苏，且在2018年的年中快速增长，繁荣时间比预期的长得多，甚至还出现了第二次繁荣。即使金融市场进入非理性繁荣时期，这一时期持续的时间也比看起来要长得多，房屋和股价大幅飙升。
另外，意外的经济、政治或生态事件引发的负面冲击可能突然出现，这会打击投资者和消费者信心，情绪迅速由乐观转为恐惧。现今的世界已变得极为复杂，且各个领域互相关联，在任何特定的时间都有可能出现逆转。这或许会导致其它市场出现多米诺骨牌似的倒牌效应，再由经济增长、投资和就业的积极趋势发生逆转，然后可能迅速膨胀，从而进入下降、衰退、停滞的时期。
那些负面影响的程度可能不同。它们具有扩展性，比如，2015年中期至2016年年中，中国股市下跌、油价暴跌、英国脱欧，这些都导致了临时的金融市场动荡和使得投资者更加谨慎。这些也可能是一场决定性的、划时代的金融市场崩盘或投机性泡沫破裂，比如2008年的金融危机。还有一种可能，下降周期逐渐发生，就像一个充气过多的足球在缓慢的漏气。
理性信心与非理性繁荣
截至今年的3月初，尚不清楚这次真正的“黑天鹅”事件——中共病毒（新冠病毒）将属于上面所述的哪一类。这是一个戏剧性的、暂时的高波动期？还是会成为引发股市和房价陷入长期市场衰退的导火索？
数千年甚至数万年以来，人类一直在试图预测未来。然而，作为人类的我们并不能够精准预测，甚至不记得近期发生的错误，这也似乎是我们无法逃避周期的原因之一，更不要说预测明天会发生什么了。
在金融和房地产市场中，投资者和消费者的信心都至关重要。在每一个非理性繁荣时期，很多人都大声疾呼，认为繁荣并不是非理性的。不幸的是，要确定理性信心转变为非理性繁荣的时间点，是非常有挑战性的。但是，当非理性繁荣突然转变为恐惧时，一股逃离的狂潮就会接踵而至。
回顾过去，当市场涨势经常加速进入平流层时，非理性繁荣时期的持续时间似乎是完全无法理解的。
近几十年来，湾区的所有重大经济衰退都与美国或国际经济危机有关，危机的形式是多种多样的。如果没有一场巨大的自然灾害，仅仅是当地的问题，就不太可能出现重大的负面市场调整或崩盘。
然而，地方问题肯定不会造成太剧烈的市场调整，但宏观经济事件则会加剧经济下滑。1989年的旧金山地震加剧了当时的国家经济衰退。我们对网络初创公司的太多投注，则导致与全国网络泡沫和纳斯达克崩溃一样的结果。#（待续）
原文出处：Haven Group SF
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本文刊载于旧金山4月18日地产版
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责任编辑：李欧
