【大纪元2022年10月05日讯】（大纪元记者高杉编译报导）由于高抵押贷款利率、供应紧张和经济前景的不确定性等原因，美国大多数地区的房价都在走软。然而，与一年前相比，当前的住房价格仍然很高，而且不太可能下降得太厉害。
在过去的几个月里，抵押贷款利率的急剧上升，使得需要贷款买房的人所面对的购房成本也随之增加。虽然这让一些买家退缩，并令一些卖家降低了他们的要价，但强劲的需求和紧张的供应仍在支撑着房价。
最近的报告使用了月度比较。由于此前非常火爆的、由疫情驱动的房地产热出现了突然掉头急转直下的情况，因此，这些数据的变化可能会显得很剧烈。
提供房地产软件、数据与分析服务的“黑骑士”公司（Black Knight）的报告显示，8月份的房价出现了连续第二个月的下降，价格比7月份下降了0.98%。7月份的价格经修正后较6月份下降1.05%。“黑骑士”公司说，这些都是13年来最大的月度跌幅，也是至少自1990年代初以来的第八大跌幅。
“黑骑士”公司的数据和分析总裁本‧格拉伯斯克（Ben Graboske）在报告中写道：“两个数据都是自2009年1月以来最大的单月价格跌幅。它们共同代表了在两年多的破纪录增长之后连续两个月的大幅回落。
他还补充说：“唯一比我们在7月和8月看到的单月价格跌幅更高的月份，是在2008年的冬天，在‘雷曼兄弟’破产和随后的金融危机之后。”
尽管存在诸多因素，重要的是要记住，房地产也深受当地经济力量的影响，而且它也具有季节性。一般家庭倾向于在春季和夏季购买更大、更贵的房子，这样他们可以就在学年之间的假期搬家。这会导致该季节的房价上升。而较小的、价格较低的房屋，往往在秋季和冬季出售，并导致价格出现相应的变化。这就是为什么通常会对房屋价格进行年度比较，以便获得最准确的数据。
降温
美国目前的平均房价，比6月份峰值的43.8万美元下降了约2%，即8,800美元。“黑骑士”公司报告说，在美国100个最大的房地产市场中，有97个市场的房价已经从峰值回落，但房价仍然比2019年的疫情之前的价格高出大约40%。
美国房价的增长速度的确正在降温。市场分析机构CoreLogic本周报告称，8月份的房价比去年同期高出13.5%。根据该报告，这是自2021年4月以来最低的年度升值比率。它部分反映了因抵押贷款利率上升而导致的买方需求的降温。CoreLogic预计，房价的年度增幅将继续缩小，但到明年8月份，仍将会有3.2%的增幅。
全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）在其8月份的房屋销售报告中表示，成屋的中位价格同比增长了7.7%。与之相比，去年5月的同比增幅为15%。但中位数价格往往会被某些相对更畅销房屋类型的销量所扭曲。
在疫情期间，高档豪宅的销售出现了热潮，但在8月份，高价位房屋的销售量出现下降。这可能在一定程度上解释了年度增幅变小的原因。
然而，房地产经纪人指出，虽然从7月到8月的房价通常都会下降，但今年的下跌速度是正常速度的三倍。
某些市场的疲软速度要比其它市场更快。据“黑骑士”公司称，一些跌幅最大的房地产市场，是一些以前房价最高的市场，如圣何塞、旧金山和西雅图等。这些市场受到的抵押贷款利率上升的打击最严重，因为它们从一开始就已经令人难以负担。
房价出现大幅下降的其它房地产市场，是那些在疫情期间需求增长最大的市场，如凤凰城和拉斯维加斯等。由于疫情爆发后，人们可以在任何地方远程工作，很多人都纷纷涌向这些价格相对更实惠、气候也可能更温和的房地产市场。这种需求的激增推动了价格的上涨。
佛罗里达州的房价大幅上涨，由于在疫情期间许多科技工作者从硅谷转移到太阳地带，这些地区的房地产市场继续保持了强劲的需求。
紧张的供应推动了价格
但房价不太可能像金融危机引起的大萧条期间那样出现大幅下跌，原因是需求仍然远远大于供应。
在疫情爆发之前，由于大萧条后十年的房屋建设不足，房屋供应量很低。疫情期间疯狂的购房行为加剧了这种短缺状况。这种供应需求的不平衡，是推动房价在短短两年内上涨40%以上的主要原因。
与此同时，卖家的数量也越来越少，因为他们看到了市场的疲软。很多人都不希望自己卖掉房子后找不到满意的房子。
格拉伯斯克对此表示：“现在，潜在的卖家不仅要面对利率急剧上升导致的需求下降和价格下跌，而且他们也越来越不愿意放弃自己的历史性低利率抵押贷款。有些人可能在等待，看看需求和价格是否会在明年的春季恢复。”
现有住房市场大约有三个月的供应量，这大约是平衡市场的供应量的一半。新建住房市场的供应量增加了，但新房价格有一定的溢价。而且，今天的买家还需面对更高的抵押贷款利率。所以，尽管房价略有回落，但可负担性仍处于历史上最差的水平之一。
大多数专家似乎都同意，这不是一个“正常”的住房市场，甚至房价在近期的变化并非一次正常的价格调整。通货膨胀、全球经济不确定性、抵押贷款利率上升和待售房屋的供应仍然紧张，这些都对潜在的买家造成了压力。房价的回落幅度会有多大，以及这种回落会在多大程度上使房价真正地冷却，这些问题还有待近一步观察。
责任编辑：叶紫微#
