【大纪元2022年05月14日讯】（大纪元记者徐智宁编译报导）中共病毒（COVID-19）瘟疫流行和封锁改变了许多生活和工作方式，全部或混合远程工作使更多人居家时间加长，也使许多人从大城市搬到小城镇。诸多原因导致房地产市场供不应求，房价推升至历史最高水平。
房屋往往刚上市、甚至几小时就有多个买家竞价，而且一般都远远超过要价，有些买家甚至提供额外条件，如免房屋检查和估价、帮助卖家分担过户费用、补贴搬家费用等。
购房者想知道房市何时会放缓？尽管美联储正逐步升息，今年房价或不会上涨那么快，但恐怕也不会很快真正放缓。下面综合专家对房市迅速崛起原因的分析及对未来的预测，帮助买家做出适合自身的选择。
房市升温背后的原因
房地产市场的快速增长恰逢瘟疫大流行的开始。随着企业转向远程工作，旅行被推迟，很多活动被取消，人们在家里度过的时间比以往任何时候都多，因而许多人开始重新评估他们的住房状况。
根据MyMove的研究分析，2020年2月至7月期间，搬家次数比上一年增加了3.92%，数以万计的人从大城市迁往小城镇。原因多种多样，如寻求更多空间（或减少人口密度）；搬迁到离家近的地方；或是失业了。
但待售房屋却比以往任何时候都少。中共病毒导致的相关供应问题加剧了现有的短缺，建筑承包商难以开始新建筑和进行翻修。加上抵押贷款利率处于历史上低位，使得更多的购房者争夺更少的房产。尽管整个2021年30年期抵押贷款利率略有上升，平均为3.11%，但房地产市场仍然炙手可热，这种趋势目前依然强势。但也有一些潜在买家因为瘟疫流行的不确定性，暂且搁置了买房计划。
房地产市场的未来
在经历了一段时间的历史低点之后，抵押贷款利率开始上升。根据房地美（Freddie Mac）数据，利率在今年1至4月期间上涨了1.5个百分点，这是自1994年以来涨幅最快的3个月。4月7日这一周，30年贷款固定利率平均达到4.72%，而15年贷款固定利率达到3.91%。利率的增加使得每月付款比一年前至少增加20%。
专家们分析，由于较高的抵押贷款利率，市场可能会略有降温，这可能会影响潜在房主的贷款资格或购买房产的愿望。尽管如此，住房库存仍远低于大流行前的水平，这意味着需求和房价仍然很高。供应链问题继续影响建筑公司，可能会限制新屋开工。未来几个月市场可能会略微放缓，但不太可能很快逆转。
2022年购房者的选择
2022年房市仍可能是卖方市场，贷款利率高。首购和再次购房者仍有多种贷款方式可选择。
常规贷款（Conventional loans）：可通过私人贷方获得，而不是从联邦政府。信贷要求往往比政府支持的贷款更严格，需要符合出售给房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）的要求，称为“合格”（conforming）贷款。但也存在“不合格”（non-conforming）贷款，可能因具体情况有所不同。
扩大政府贷款（Expanded government loans）：对那些想减少首付，或信用评分较低的购房者，联邦政府贷款（包括FHA、VA和美国农业部USDA贷款）可帮助实现交易。这些贷款要求更灵活，可为购房和重新贷款者提供多种解决方案。
超巨额贷款（Generous jumbo loans）：要购买超出常规贷款设定的借贷限额的房产，买家可以选择这种贷款，例如购买较大的主要住宅、度假屋和投资物业可能需要此类贷款。
租房和买房 现在哪种选择更好？
在房价居高和抵押贷款利率上升的情况下，现在到底是租房好，还是买房好？答案其实很大程度上取决于个人情况。如果打算不久将搬家，那么买房可能没有意义。如果买房超出自己的经济能力，那么最好存钱等待。
但对于经济和地理环境允许的买房者来说，有房通常比租房更稳定。租金每年都会（且经常）上涨，但无论市场如何，买家都可锁定固定利率的抵押贷款。另外，买房者在还贷过程中，可以逐渐建立自己的房屋资产，随着时间的推移，从房价上涨中受益。
是否应该在2022年为现有房屋重新贷款？
在经历了一段时间的历史低点之后，利率开始呈上升趋势。那么现在是否是重新贷款的好时机？这取决于原始抵押贷款的期限，是否比现在利率高，以及重新贷款是否可以减少房主的月付款等因素。
尤其需要注意的是，重新贷款可能使得总借贷额更高。托管账户余额（escrow account balance）会转移到新的贷款，但如果现有的托管金额由于税收或保险的变化而不足，可能会在完成交易时，需要增加额外金额到托管账户。◇
责任编辑：耶晨
