【大纪元2022年08月22日讯】（大纪元记者谢茹慧澳洲阿德莱德编译报导）受益于租金的普遍上扬，全澳更多的房产投资者的租金收入超过房贷利息。根据房产研究机构CoreLogic的数据，全澳超过半数郊区的单元房和三成郊区的独立房为投资者带来正现金流。在南澳，九成郊区的单元房投资租金回报超过4.5%，这一趋势预计还将持续数月。
来自澳财经评论（AFR）的报导，CoreLogic的分析显示，新州约131个郊区（相当于14%）的独立房在偿付房贷利息后仍有富余的租金收入，这一占比在昆州和塔州高达近50%。
南澳的单元房市场表现突出。超过九成郊区的单元房可实现扣除利息后的正现金收入，这与西澳、北领地和首都特别行政区的单元房市场表现一致。
CoreLogic的分析主要基于房贷利率，没有包括物业租金费和维修费用。假设20%首付，利率3.05%。按照这一假定，租金回报率（年净租金收入与郊区中位房价的比例）超过4.5%意味着在偿付利息后（不包括其它费用）可实现正现金流。
CoreLogic的研究总监罗列斯（Tim Lawless）表示，租金回报的迅速上扬可望在未来数月使更多投资者受益，有助于抵消利率和生活成本上涨的压力，并可在一定程度上支撑房价。他说：“鉴于租金还将继续上涨，而房价将走低的双重因素，投资回报可望进一步改善。”
他解释说，房源不足和租赁需求上升意味着租金水平将保持强劲。“这一预期是因为一方面空置率持续保持在低位，而另一方面海外移民增加很可能推高租房需求。”他还说，“目前鲜有证据表明租赁供给会增加，因此在可预见的未来租赁市场还将吃紧。”
伴随租金上涨，全澳州府城市的总体租金毛收益率也显着提升，在7月份升至3.2%，而在2月，该比例仅为2.96%。
罗列斯说这反映了租金走高和房价下跌的趋势。他说：“如此紧俏的租赁市场、租金回报的回升以及置业条件的改善将有助保持投资需求的水平。”
在独立房市场，阿德莱德北区的Elizabeth Downs和Elizabeth North表现突出。这两个区的租金在过去一年上涨了15%，毛租金回报率分别达到6.5%和6.6%，意味着投资者每月在偿付利息后可获得约600澳元的净收入。
罗列斯说：“现金流高的郊区通常房价也更便宜，且大多位于州府城市远郊或欠发达地区，因为那里的租金收入相对房价更高。”
CoreLogic的这一分析与另一家研究机构PropTrack揭示的趋势一致。后者的一份最新数据显示，阿德莱德多个郊区的租金在过去一年的涨幅超过了20%。领涨郊区大多位于滨海和内城区。而北区的Elizabeth Vale也跻身前十位，年涨幅达到25%。
PropTrack的高级经济师克雷（Eleanor Creagh）表示，供不应求是租金走高的原因。根据Realestate.com.au的数据，与疫情前相比，阿市目前的上市租赁房源减少了38%。她说这在部分程度上归因于疫情导致投资活动下降。“尽管疫情后投资活动有所恢复，但远远不及几年前的水平。因此，房源很可能继续紧缺，短期内租赁市场吃紧的态势不太会缓解。”
过去12个月租金涨幅最高十大南澳郊区
| 排名 | 郊区 | 周中位租金 | 年涨幅（%） |
| 1 | Brighton | $650 | 30% |
| 2 | Hyde Park | $645 | 29% |
| 3 | Fulham | $590 | 27% |
| 4 | Elizabeth Vale | $350 | 25% |
| 5 | Glenelg South | $595 | 24% |
| 6 | St Peters | $690 | 23% |
| 7 | Myrtle Bank | $640 | 23% |
| 8 | Fullarton | $675 | 23% |
| 9 | Sellicks Beach | $420 | 22% |
| 10 | Somerton Park | $623 | 21% |
（数据来源：PropTrack）
责任编辑：陈紫雨
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