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英国房产租赁权改革计划 买下产权更容易

英国政府计划进一步改革房产租赁权法律。(DANIEL LEAL/AFP via Getty Images)

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【大纪元2023年02月24日讯】(大纪元英国记者站报导)近日,英国政府宣布,将会进一步改革房产租赁权法律,取消使一些购买了公寓的业主不能购买房子产权的法律。

负责地方发展和住房事务的大臣高夫(Michael Gove)表示,政府还会修改法律,让购买了公寓租赁权的业主可以更容易地集体买下公寓的产权。这意味着公寓的业主将不再面临昂贵的地租和物业费。

产权房和租赁权房

英国的民房所有权主要是两类:产权房(freehold)和租赁权房(leasehold)。买下了房子产权的人永久完全拥有房产,包括建房的地皮,而买下租赁权的人只能拥有房产一段时间,而不拥有房子的地皮,地皮仍归拥有房子产权的人。

英国大部分house都是产权房,而公寓flat大部分是租赁权房。前些年,一些开发商为了最大限度地牟利,把一些新建的house也以租赁权房出售。目前政府已经禁止开发商只出售新建house的租赁权。

英国政府的统计显示,英格兰的租赁权房产有460万套。租赁权的期限通常为99年至125年,有些可以长达999年。

买下房子租赁权的人相当于是房子的长期房客,需要向房子的产权所有者支付地租。如果是公寓,还要每年支付管理费。对房产进行改造,也要交钱。

租赁权可能延期。但是通常情况下,当租赁权不足70年的时候,出售房产就会变得比较困难了。许多买房者甚至不会考虑购买租赁权房产。

租赁权房产的业主如果拒绝向产权所有者支付地租或者其它费用,后者有权在任何时候收回房子的租赁权。当租赁期结束后,如果租赁权所有者没能获得租赁期延期,房产自动归还给产权所有者。

租赁权“不公平”

地方发展大臣高夫在近日接受采访的时候表示,租赁权“不公平”,“如果你买下了一套公寓,它就应该是你的”。

高夫表示,政府已经开始了一项公共咨询,计划使拥有租赁权的业主有更大的权力买下房子的产权。如果政府提出的法律获得批准,租赁权业主将不再需要面临昂贵的维修费用,比如为房子更换不防火的外包层(cladding)。

政府还计划让购买房产的费用更加透明,包括禁止管理房产的中介、房东和产权所有者从保险公司或者中间人那里获得佣金或者类似的费用,因为这些佣金或者费用是从产权所有者或者房客那里收取的。

高夫还表示,如果租赁权业主跟产权业主打有关物业费的官司,并且输了官司,也将不再由租赁权业主承担产权业主的律师费。

购买产权更容易

2022年6月开始生效的法律禁止开发商把新建的house以租赁权房产出售。但是现有的house和新建的公寓,仍可以只出售租赁权。

不过,近年来,租赁权业主购买产权变得更容易了。他们可以组成团体,集体买下房子的产权,然后每位业主在拥有自己公寓的租赁权的同时拥有产权的一部分。

这样做的好处在于,业主出售公寓的时候会更加容易,因为他们作为产权所有者可以给公寓设立更长的租赁期,通常是法律允许的最长期限,也就是999年。

由于是业主自己管理房产,他们可以只支付很少的地租和自己选择物业公司。而且作为公寓产权和租赁权的主人,业主购买保险和申请买房贷款的时候会容易得多。

十万人被困陷阱

此前英国媒体估计,英国深陷租赁权房产陷阱的人有十万,这些人没办法把房子出售,只能困在现有的租赁权房产里饱受折磨。

一名妇女对英国媒体表示,她和丈夫在2010年花费40万镑从开发商Taylor Wimpey公司购买了一栋新的三卧室房子的租赁权。

当时,售楼员告诉他们,将来可以花5,000镑买下房子的产权。此外,他们还要每年支付295镑的地租。地租每十年增加一倍。

但是让他们没想到的是,两年后,还没等他们买下产权,开发商已经把房产的产权出售给一家离岸公司。买下房子产权的费用立刻飞涨到3.3万镑。

他们对此非常不满。后来经过协商,新的产权公司提出,可以跟他们签署一份地租合同,但是如果购买产权,仍然需要花费一万镑。

这名妇女说:“人们说,买房子的时候,你应该仔细阅读合同,但是这些内容没有写在合同里。”

地租一年13万镑

2015年,一名首次购房者在伯明翰附近的Coleshill花5.8万镑买了一套一卧室公寓,现在公寓的地租已经上涨到一年8,000镑,几年的地租就足够买下公寓。

这个买主在购买公寓的时候,她的律师没有仔细检查合同上面的小字。小字的内容说,地租每十年翻一番,而且是回溯的,也就是说公寓是在1961年修建的,当时的地租是一年250镑,现在已经翻了五番。

按照这个趋势,再过40年,她花不到六万镑买下的公寓,地租将上涨到一年12.8万镑。

更让房主气愤的是,她买房的时候,卖主的律师同意将租赁期延长99年,但是买房合同的小字显示,延长的起始时间也是回溯的,是从1961年起延长99年,也就是说她花了近六万镑买下的公寓,她实际上只能是从2015年住到2060年,只有45年而已。

2022年租赁权改革

2022年6月30日开始新的《租赁权改革法案》(Leasehold Reform Act)也叫《地租法案》(Ground Rent Act)生效。
这一法案意味着这个日期之后出售的新的租赁权,业主只需支付很少的地租或者干脆不用支付地租。

代表英国房主的团体HomeOwners Alliance呼吁进行更深化的的改革,因为这个法案只针对新的租赁权,而现有的租赁权所有者无法从中受益。这个团体呼吁政府尽快公布新计划的改革的详细内容,并且呼吁取消地租制度。

现有的制度下,租赁权业主延长租赁期的时候,只能是延长90年。政府承诺会把延期延长至990年,并且会推出一个计算租赁权业主购买产权时计算产权费用的算法,以帮助租赁权业主节省时间和成本。

HomeOwners Alliance呼吁政府尽快明确这个算法,因为许多租赁权业主目前正在等待政府公布新的政策,然后再采取行动。◇

责任编辑:陈彬

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