【大纪元2023年07月14日讯】（大纪元记者夏松报导）日前，一则西安女子买69平米公寓有37平是公摊的消息，引起广泛关注和热议。
除了大量网友惊呼不合理外，有业内人士指出，政府基于自身利益考虑，有意不规划住宅用地，开发商只能拿商业用地进行“商改住”，政府再留一个“口子”，让开发商出售一部分，最终双方达成利益均衡。
西安女子买69.75平米公寓 分摊37.04平米
综合陆媒报导，陕西西安市五十多岁的姬女士7月12日表示，2020年在西安市荣安芙蓉印月小区购买了一套商业公寓，公摊面积比例超过50%。
姬女士提供的购房合同显示，房子预（实）测建筑面积69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米。
据她介绍，因疫情原因，这套商业公寓推迟到今年3月交房。自己进楼道后发现，楼道很宽，感觉都能开车，邻居的房子也存在公摊面积过大的问题，想不通为什么公摊面积这么高。
售楼部：政府部门审批了 公摊没问题
售楼部工作人员则说，“五证齐全，规划都是经过政府部门审批的，公摊没有问题，符合国家规定。”公摊大是因为公寓品质高有气派，门厅大走廊宽，住起来舒适度要高一些。商业楼的公摊本来就比较高，姬女士购房时，已仔细对她说明了公摊等相关问题，单价低。
姬女士解释，去年才拿到合同，之前没有留意，没想到花了50多万元，买了一半的公摊。
购房合同显示，该房产出卖人为西安康翰置业有限责任公司。
一位业内人士表示，公寓有比较豪华的大厅、长走廊、上下楼梯以及三四部电梯，西安商业公寓公摊率一般都在40%以上，但超过50%的也比较少见。
针对公摊面积规定问题，陆媒《华商报》记者致电咨询西安市住建局，值班人员表示归西安市自然资源和规划局；记者又致电西安市自然资源和规划局，工作人员表示，该问题归属住建局。
不过，据极目新闻报导，西安雁塔区住建局的工作人员表示，此前确实有女子来咨询过该楼盘公摊面积的问题，相关负责同事已解释说明，目前公摊面积的占比没有明文规定。
业内人士分析：利用“商改住” 政府与开发商平衡利益
姬女士的遭遇引发网友热议，大量网友惊呼不合理，网友昨儿格很冷说：“百分之五十的公摊？天那。”陌路先生啊嘲讽说：“公摊公摊，公开贪污的面积。”一言不合互相伤害吧说：“公摊，调休，铁饭碗，城管，户口制，是我们的特色。”Aryl_Lv说：“我国现代化发明：公摊、调休、灵活就业、离婚冷静期、动态清零、稳中向好。”
微博大V、汪有发微博说：“这事儿不能单纯怪开发商黑心……开发商并不是傻子，他们不知道公摊像图里这么离谱，不好卖吗？”
他介绍，自己的工作就是给开发商提供建议，“什么样的产品才好卖”，卖开发商PPT。
他分析说，原理很简单，公寓不是住宅用地，一定是用了商业用地。商业用地有两种：一是商办用地，这种地一般用来盖写字楼，50年产权；二是零售商业用地，这种地主要是开商场，40年产权。
“商场的建筑规范是不一样的，走道要求更宽，消防疏散通道也更多。实用率通常也更低。我猜测图里这种实用率50%的，大概率用了这种用地指标。”
他接着分析，中国并没有“公寓用地”一说，只能用商业性质改，俗称“商改住”。而开发商拿了商业用地，如果真按照规划，盖了写字楼或者商场，卖不出去也租不出去。公寓比较好卖，那就盖公寓。
其实就是明明可以规划住宅给大家住，但偏不规划住宅，开发商就规划公寓，这就是看不见的手和看得见的手起了冲突。
为什么看得见的手要规划这么多写字楼和商场呢？原因非常多，不同地方不一样。可能的原因包括：
1. 你们那儿（地方政府）有人口规划，不让批这么多住宅用地。
很多时候年轻人喊：为什么不让我们留下来？“我心想，看上位（上一级政府）规划，确实没想让大家留下来，只是不方便明说而已，你去查一查就能发现。”
2. 比起住宅用地，长远来看，写字楼和商场，当地（政府）更能赚钱。
卖住宅用地，70年一次，一次性把收益拿走了，没什么意思。但规划商业用地，里面的写字楼、商业，年年都缴税。有个评估写字楼的标准，叫“亿元楼宇”，也就是说，这一栋楼，一年缴税就上亿。
3. 核心区土地资源有限，更得开发商业和写字楼。
因此，很多区域做规划，喜欢规划写字楼和商场，不规划住宅用地。就这么点土地了，还能不盖写字楼、商场收税吗？
他表示，既然地方政府都规划了，为什么不监督拿地企业，任由他们把规划中的写字楼和商场，盖成公寓？为什么不严查“商改住”呢？
汪有解释说，最主要的原因是：如果严查，地就卖不出去，或者卖不贵。开发商不是傻子，他们会做市场调研。当调研发现，这地方不缺写字楼，或不缺商场，就不会拿地，或只愿意用很便宜的价拿地，但地方政府是不乐意的。
地方政府希望地也值钱，未来也有产业。那么双方（政府与开发商）博弈当中，会达成某个均衡。
比如，卖地的时候，政府规定，这块地盖好楼后，一半可以对外销售，其它自持，租出去。但自持部分，大部分开发商不会做公寓出租，因为中国租售比很低，不划算，就做写字楼引入产业了。
他说：“那就是给你（开发商）留个口子，比如这一半，你是可以拿来做公寓的，可以卖。”
睁一只眼闭一只眼还有个好处是：政府也知道，这地方缺住宅，但（上级政府）又不让规划那么多住宅。
“一规划住宅了，我是不是还要配套中小学？幼儿园？各种公建配套？做成公寓我就不用管那么多了。其实公寓还是有用的，比如我虽然没给你准备户口，但你照样可以住公寓呀。等你老了，不再是城市需要的人才了，你就走了。这期间你可以住公寓，不需要住宅的。双方达成了博弈平衡。”
责任编辑：高静#
