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专家分析 买卖房子时如何应对租客问题

出租房买卖 让租客走还是留?

在加拿大安省,出售或购买内有租客的房子,买卖双方需要考虑不同的情况。(Shutterstock)
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【大纪元2024年02月22日】(大纪元记者季薇多伦多报导)在多伦多,靠出租房子赚钱的屋主,如果要卖房子,是应该让租客继续住下去,还是请租客搬出房子呢?专家提醒房东,卖房子,并不等于房东拥有了驱逐租客的权利。

多伦多房地产经纪公司Realosophy Realty总裁约翰·帕萨利斯(John Pasalis)在Move Smartly网站撰文,对于因卖房想请走租客的房东来说,有两条路可走。

N12:房东发通知终止出租

房东出售出租房,把房子上市后,如果买方想搬入,卖方要向租客发出一份名为N12的表格,即房东、买家、家庭成员自住通知,以终止出租房。

在安省,如果房主或买家想要入住正在出租的房子,按月租房的租户可能面临被驱逐。

如果是签了租约,房主必须等待租约到期,转为按月租赁时,才可发出N12。

N11:与租户协商终止租房

另一条路是,卖方与租户协商,签署N11表格,即终止租赁协议,双方同意终止租约。

如果选择发出N11表格,通常,房东需要向租户提供补偿,称为“现金换钥匙”。

选择发出N12还是N11,要看卖家遇到的具体情况,帕萨利斯提醒,有利有弊。

N12利弊

按常规,大多数房东卖房,会选择发出N12。卖房的时候,会让租客继续住在房子里。

当买家提出报价时,会在买卖协议中加入一项条款,要求卖家向租户发出N12,通知租客,买家将搬入。

卖方必须至少提前两个月通知租客,并需要补偿租客一个月的租金。如果租客拒绝搬出,他们可向安省房东与租客委员会(LTB)提出异议。

鉴于此,出租房买卖协议中会包含这么一项条款:如果租客到期没有搬出,买家同意接手租客。

COVID疫情之前,买家很少担心这些条款的约束力,因为很少有租客在接到房东通知后不搬走的。

疫情爆发后,更多的租客觉得他们占上风,因此他们选择向LTB提出异议。此外,多伦多地区租金涨势惊人,对于有老租约在手的房客,因其房租低于当前市场价,他们多不愿意搬出。

所以,如果到期租客不搬出,买方要找LTB解决争端。

对卖家来说,选择发出N12,好处是卖房的同时仍然有租金收入,也无需担心与租户协商“现金换钥匙”。

缺点是,内有租客的房子,成交价通常低于空出的房子。毕竟,空房子有更多的装扮空间,可能更吸引买家。如果租客不配合看房,向买家展示房子都很困难。还有,因为担心租客不会按时搬走,一些买家根本不考虑购买有租客租住的房子。

帕萨利斯提醒,如果租户拒绝搬出,买方可能会要求卖方在交割时提供补偿。

对正在租房的买家来说,如果价钱不错,接受卖家的N12条款,或许是个不错的选择。

缺点是,如果房客不搬出,买家必须找LTB发出驱逐令。买家可以要求降低售价,请一位优秀的律师助理帮助加速驱逐。

N11利弊

N11是租客和房东之间协调终止租约。帕萨利斯表示,如果卖家是他的客户,他总是建议,在挂牌出售房产之前,尝试与租户提前协商N11条款,所谓一劳永逸。

与租户协商N11协议,有两种方法。

第一种是签署N11,租客搬出,卖家把房子装扮一新,获得最大化的售价。

第二种是协商N11的基本条款,包括补偿租客多少钱,以及如果买方要求签署N11,租客会收到多少次通知等。

在第二种情况下,租客继续住下去,直到买家提出签署N11。如果买家愿意接手租客,则无需签署N11,租客则继续住下去。

不过,发出N11的卖家,常常觉得他们不应该向租户提供任何补偿。而租客觉得,如今租金高涨,自己很难以同样的钱租到同样的房子,房东应该补偿。

补偿金额通常取决于几个因素,包括租约期还剩多少,以及相对于市场租金,当前租金数额。

如果租户拒绝签署N11,卖家必须在房子上市时写明,寻找愿意接手租客的买家,或愿意接受N12条款的买家。在这种情况下,如果租户拒绝在成交时搬出,买方甚至可能获得补偿。

大多数情况下,空置房的售价会高于租客在内的房子,所以选择签署N11是上策。协商N11的基本条款也不错,因为当今大多数买家都会要求签署N11,他们相信,这样租客更容易搬走。缺点是,卖家必须花一些钱补偿房客。

对买家来说,不用担心房子不能按时交割。在第二种情况下,可能有出现租客不搬的情况,买方可要求卖方在交割时予以补偿。◇

责任编辑:文芳

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