【大纪元2024年01月30日讯】现在抵押贷款利率，牵动美国房地产市场的冷与热，去年利率连番涨到8%，差点冻死贷款公司和房地产经纪人，还好年底圣诞节前，市场很给面子，送了大礼，让利率又从八降到六点多，马上就让场子热起来了！但是，可不能高兴太早！我感觉最近利率又有回升的迹象了，想要进入市场的朋友，真的要留意了！
大概从去年的十二月中旬，三十年期的抵押贷款固定利率就开始低于7%，到1月25日为止，房地美平均一周的30年期固定利率出现6.69%。不过，如果看到“抵押贷款每日新闻”的数据，可以发现利率正在悄悄地往上走，1月25日的利率来到6.90%。
利率会不会继续往上爬？我觉得是很有可能的。不过，等等我再来分析利率回升的可能性，我先说最近因为利率下降所带来的市场概况。
建筑商信心大增 买家小心
先看到，根据1月17日，全美住宅建筑商协会（NAHB）和富国银行发布的住房市场指数（HMI），显示1月份建筑商对新建单户住宅市场的信心上升了7个百分点，达到44。这是建筑商信心连续第二个月上升，显然与利率的下降密切相关。不过，指数仍没有超过五十，代表建筑商对市场还是有消极的看法。
全美住宅建筑商协会主席艾丽西亚・休伊（Alicia Huey）认为，过去一个月，较低的利率改善了住房负担能力，使一些买家在去年秋季因为贷款成本快速上升，被踢出市场后，现在又重新回来了。艾丽西亚也预计，2024年独立房开工量将增加，帮助市场增加急需的库存量，不过，建筑商同时还是得面临建筑材料成本、供应方面的严峻挑战。对买家来说，艾丽西亚就是在事先告知，新房的价格很难下跌，还是会往上涨！
再看到住宅建筑商协会的数据，1月份，31%的建商表示下调了房价，但是，低于前两个月36%的比例，这也是自去年8月以来的最低水平。
还有，1月份平均降价幅度维持在6%，与上个月持平。同时，有62%的建商在1月提供了各种形式的销售奖励措施。这个比例，从去年10月以来，一直稳定在60%至62%之间。
上面数据透露一个讯息：买家要小心了！建商看到利率在下降，市场正在逐渐回暖，所以也慢慢开始收回先前的折扣。
我认为现在因为还处在冬季，房市还算不热络，等到春季来临，假如到时利率没有明显回升，甚至更低，新房的折扣肯定会更加减少，搞不好还会出现抢房的情况。
另外，1月份所有三个主要的住房指数都是上涨趋势：一个是反映当前销售状况的HMI指数，上升7个百分点，达到48；衡量未来六个月销售预期的指数，上升12个百分点，达到57；衡量潜在买家流量的指数，上升5个百分点，至29。
住房指数只要超过五十就是代表建筑商的信心呈现积极态度，如果少于五十就是消极态度。当然，我是希望建筑商在未来这一年里都很积极，因为美国实在太缺房了，不过就像我刚刚讲的，利率的表现还不是很稳定，所以我们还要再看接下来的经济表现。
美国房市刚要火热 又被利率浇熄了？｜租金涨跌 哪些城市最实惠？｜抵押贷款利率要反弹了！【美国地产热点】1/25/2024
成屋销售好转
接着，我们来看利率对成屋销售的影响如何。全美房地产经纪人协会，刚刚发布的12月份销售数据显示，成屋销售比11月下降1.0%，比前一年下降 6.2%。销售价格中位数较2022年12月上涨4.4%，到达38万2,600美元，这是连续第六个月的同比价格上涨。
以年度计算，2023年的成屋销售总量是409万套房产，是近30年来的最低水平，而中位数价格，却在2023年达到38万9,800美元的历史新高。这种销售低迷，房价却降不下来的原因，主要是因为利率太高、供给太少，但是需求却依然存在所造成的。
成屋的库存量，截至12月底，较上月下降11.5%，仅剩100万套在市场上销售，以当月销售速度来计算，只有3.2个月的供应量。所以，这个成屋的库存量显然非常危急，多数的屋主持续被利率的锁定效应困住，难以卖房。
一月房市供给增加
时间来到今年1月，我们来看几个初期统计的数据，抵押贷款银行家协会在1月17日指出，截至1月12日的一周时间，衡量抵押贷款申请量的市场综合指数，较一周前上涨10.4%，到达210.5。但是还是比一年前低迷很多，一年前这个指数是239.2。
同时间，衡量购买房屋的购买指数，也较一周前上升9.2%，同比还是下降两成；再融资指数，上涨10.8%，其中常规抵押贷款再融资指数，领先其它的贷款申请。
果然，利率的大幅下降，对市场热度直接起到加温效果，尽管比前一年的购买量、申请量还少，不过大家要知道去年同期的利率只有在6.2附近，相差约0.6至0.7个百分点，差距幅度还是不小。
另外，再来看到房地产线上公司Redfin的数据，好消息是在卖家方面，截至1月14日的四个周期间，新挂牌房屋数量同比增加了8%。依照目前待售房源数量和销售速度计算，市场有4.4个月的库存可供销售，比去年增加0.3天。可以看到利率的下降，也在调动部分屋主卖房的意愿。
全美房地产经纪人的首席经济学家Lawrence Yun最近表示：近一个月的房市销售量似乎已经触底，然后在新的一年里不可避免地会走高。因为与两个月前相比，抵押贷款利率明显降低，预计未来几个月市场上将出现更多库存。
黑石收购投资公司
市场冷暖，机构投资人一定比散户们更早发觉。现在还有一个最新消息，著名的黑石集团（Blackstone）在1月19日宣布，将以38亿美元的价格收购Tricon Residential这家公司，这是一家总部位于多伦多的出租房投资公司，在美国和加拿大拥有38,000套住房，不过它大部分的房屋是亚特兰大和北卡罗来纳州的夏洛特，还有佛罗里达州的坦帕、德州达拉斯、凤凰城和休士顿。
黑石的举动，很可能会被视为是美国住房市场准备反弹的时机，也可能又是一个投资市场的重组，因为疫情期间的低利率、房价上涨、租金上涨为这些投资机构营造了一场完美风暴，如今利率提高这么多，对许多投资方来讲已经无利可图，除非经过复杂的分析与评估，具有避险的投资组合，否则类似这起黑石的收购案，可能会在2024年会不断上演。
不过，这终究是大机构的权力游戏，对于我们这些散户们，或者是只想卑微地买一个遮风挡雨的家的人，又该怎么看待目前的市场呢？
利率又会升高吗？
首先，我们还是得留意利率走向，不得不说现在又有升高的趋势。原本各方专家都预测，联准会准备在3月份决议降息。结果12月的通胀数据比预期的3.2%还高，达到3.4%，不过剔除波动较大的食品和能源价格后的核心通胀率，同比上涨3.9%，这是2021年5月以来，首次跌破4%。
在美国股市方面，标普、那斯达克、道琼指数，近期在AI、芯片的带动下都是走高的形势；就业方面，2023年第四季度全职工人的周薪是1,145美元，比去年同期高出5.5%，消费者的消费物价指数则上涨3.2%；12月的失业率维持在3.7%，与前一次的数据相同。
总体来看，美国经济还是相当稳定，数据表现普遍展现出经济的韧性。只是在经济表现好转、强劲的同时，对联准会抑制通胀的努力，相对也会受到抵销，所以12月份的通胀率又出现升高的表现，这对接下来在三月或五月降息的可能性就会大受影响。
观察升降息的预测工具，现在三月降息一码的概率只有50%，维持不变的概率高达48.7%，跟之前的预测相差很多。
所以，在这样的情况下，通胀如果没有进一步下降，联准会的降息时间表一定会往后延，这样一来抵押贷款利率想要下降也会受到阻碍，可能在短时间内不会有下降更多的概率。
现在我也观察到利率确实有回升的迹象，建达（Cantor Fitzgerald）金融服务公司的执行长，同时也是亿万富豪的霍华德・卢特尼克（Howard Lutnick）就警告说，利率似乎将在更长时间内保持在高位。他预测，尽管一些投资者预计联准会今年将大幅降息，但利率很可能会保持不变，预计联准会今年最多将降息75个基点（三码）。
利率更长时间的维持在高位，这对房地产市场就会很不乐观，尤其是对商业房地产的办公楼物业冲击会很大，因为租金减少，不足以供应还贷，就会出现更多的商业楼面临贷款违约的情况。
对住宅用房地产来讲，当然也是不乐观，最直接的影响还是把屋主锁在家里，不敢出来卖房，买家也不敢回到市场，这样对市场交易的萎缩就会更严重，但是房价却不见得会下降多少，除非经济面临巨大的冲击，房价才有可能大跳水了。◇
责任编辑：李曜宇
