【大纪元2024年02月22日讯】（大纪元记者程静、骆亚采访报导）近日，中共法院两起烂尾楼判决，即购房者不用归还剩余的房贷，被认为是指标性案例。专家认为，这不代表烂尾楼主可选择停缴房贷，只是放开一个口；中共既要挤榨开发商，也要避免把小业主逼上梁山，最后就是推给银行，让全民买单。
中共法院判烂尾楼主无须还款 专家析其中猫腻
第一财经日前报导，浙江省嘉兴市中级法院就一起楼盘烂尾无法交付的案件，近期判决，购房者不用归还剩余银行贷款。
与此同时，中共最高法院审理一起购房金融纠纷，最终裁定，因开发商未能按期交屋，致使“商品房预售合约”解除，所以房贷由开发商承担，购房人无须还款。
报导还引用分析说，这并不意味着，当屋主遭遇开发商延期交房或可能发生烂尾风险，就可以直接选择停缴房贷。因为获得法院判决支持的案例，大多数是建案烂尾无法交屋，双方签订的“购房合约”解除为前提。
这两起都近10年才最后判决的案例引发关注。报导说，掏空“六个钱包”买的房无法交付，但巨额房贷不能停，这一过去普遍存在的情况，已经出现了转变。
对此，台湾中华经济研究院助研王国臣22日对大纪元分析：“我仔细看了一下最高法院的判例，并没有特别把责任归咎在整个开发商或建商身上。”
“如果建商明确无法交屋，当然问题在建商。但如果建商仍然可以继续，即使现在中断后续承诺要继续施工，那民众是不可以断贷的。如果一家房企或者建商已宣告破产，那民众才可以不用继续交贷款。”
问题是，在什么情况下责任归于建商，什么情况下业主可以解除“购房合约”？什么是“无实际交付的可能”的判断标准？
法律界人士认为，这个判断标准比较高，法院往往认为很多烂尾楼还达不到这个标准，而且目前支持购房者停贷的案例并不算太多，仍有许多类似案件法院并未支持购房者。
北京市盈科律师事务所全球总部合伙人李松对第一财经说，如果购房者选择解除“商品房买卖和贷款合约”，很有可能不仅无法从根本上解决停缴房贷的问题，还可能面临已支付的头期款和贷款拿不回来的风险。
此外，若购房者选择解除“商品房买卖合约”，日后开发商复工，购房者可能丧失以相同资金再次购买同等商品房的机会，因此购房者藉由解除商品房买卖合约而停缴房贷，不见得是最佳选择。
烂尾楼苦主百万千万 问题有望解决？
自中共2020年启动“三条红线”的强力监管后，多家地产巨头接连爆雷。恒大2021年宣布资不抵债而违约，欠债近2.5万亿人民币，从申请破产到被香港法院勒令清盘。多家陆媒估算，恒大留下的“烂尾楼”多达162万套，约600万业主受波及。
不只恒大资不抵债，据中房网统计，2020年至去年总计有1292家房企申请破产，造成大量的烂尾楼。
有网友此前在“知乎”诉说“买到烂尾楼到底有多绝望？”其中提到广州澳洲山庄，165栋烂尾二十多年，很多买房的人都死了。有结果吗，没有！但买房者还得继续还债。现在里面还住着老人，在毛坯房里将就着过日子，想维权还被当成刁民。
此前已多次出现民众发起的停贷潮、断供潮，但都遭到中共打压。
“现在大陆法院这两个案例，可能表明一种政策导向”，前北京律师、民阵加拿大主席赖建平22日对大纪元分析，“共产党宁愿让银行去背负损失，也不太敢让小业主大规模地去承担损失，因为（烂尾楼）小业主人数很多，目前中国估计都得百万千万级的数量。”
赖建平说，如果还是原来那个做法，不顾小业主的切身利益，这些人团结起来，会对共产党的维稳体制造成很大风险，所以他们不太敢继续原来的做法，开了一个口子，这两个判决有一点示范效应，有一点样板的意思。
但是他说，中国这么大，这么多地方政府和银行、这么多法官，中国又不是判例法的国家，所以也不能说这两个判例，就意味着所有的地方以后都会这么判。
“法官究竟会不会让小业主免交房贷，这恐怕还要观察。”赖建平说，只能说有一个迹象，可能会有更多的判例支持小业主可以断供，但是也未必一定如此。
房地产不良贷款增五成 银行风险升高
目前大陆很多烂尾楼，王国臣认为，开发商事实上已经金蝉脱壳，它无法做太多动作，所以矛盾积攒至银行和小业主，也就是买房子的房主和银行。
他表示，“我们观察，整个银行对于房地产开发商的贷款，事实上从去年第三季的数字是持续减缓，也就是说银行本身，放款是审慎的，并没有像央行要求的尽量放贷。”
“可是上面的命令要遵循，所以在放出去的贷款中，我们估算从去年年中的各银行财报，发现到国股六大银行，大概十二家大型银行全国性的，对于整个房地产的不良贷款，平均成长了五成，代表银行的风险也慢慢升高。”
王国臣分析，“如果房地产一个个破产，我们也是预警要关注整个中国大陆的银行危机，因为这个是有连动性的。”
“所以他们从末端开始一个一个去拆牌，拆解不要让它变成一个骨牌效应。”
分析：中共三招让各方承担 最后全民买单
中共各地政府在想尽一切办法解决这个问题，但不过是让各方承担责任。赖建平认为，就是所谓的几头找，“一是，会把开发商逼到最大限度，让他们吐出一些之前他们所占有的资产利润。”
他说，“第二，他们会重新启动后续的这个交楼工程，某种程度上，让小业主再掏一些钱，因为最后要确保小业主能拿到房子，比如原来房贷100万，可能再让你掏个5万、10万，这套房就可以确保交楼，只不过比原来增加一点成本。
“第三，就是让银行承担一部分损失。因为如果把所有的风险留在任何一家，它就很难操作。你让所有的小业主来承担损失，小业主会跟你玩命的，因为他人多嘛，天天上街游行示威，恐怕这个政府也受不了。
“它也必须让银行承担一些损失，这是最容易的，因为银行即使按照它的财务标准，即使它这个烂账，这叫呆坏帐的比例比较高，但是它有办法处理。”
赖建平表示，既不能把银行拖垮了，也不能把所有的小业主逼上梁山，“它（中共）会印钞，财政部得到更多资金，用这个资金去买银行的不良贷款，最终，银行也不至于破产，最后等于说让全民买单”。
责任编辑：郑宇成#
