【大纪元4月23日讯】这期税务专栏将讨论“出租房的个人所得税 ”问题。出租房屋的纯收入(Net Income)应在年终时缴税。这个出租房屋的纯收入等于房租总收入减去出租房屋的有关支出。
房租收入可分积极收入(Earned Income)和消极收入(Passive Income)两类。业主开旅馆算积极收入﹐而房东拥有两家庭或三家庭房屋﹐出租其中一家庭或出租个人公寓等出租收入属于消极收入。积极房租收入用C表格报税﹐而消极收入用E表格报税。
房租总收入包括月租金﹑预付和迟付的租金﹑取消租约的罚款﹑损坏房屋的赔偿﹑房客用以换取少缴房租代房东缴的税金﹑贷款利息以及修理费收入等。
出租房屋的有关支出包括﹐维修费﹑清洁费﹑粉刷费﹑水电瓦斯费﹑冷暖气费﹑灭虫费﹑垃圾费﹑通水管费和其他一切租房安全和保障出租环境必要的开支。出租房屋的有关支出还包括﹐地税﹑房屋贷款利息﹑电话﹑清洁工费﹑广告费﹑交通费﹑会计师费﹑律师驱赶房客和收租的费用。
比较难计算的出租支出是保险费﹑贷款点费和折旧费。计算要点如下﹕保险费通常是提前预付﹐在报税时只应包括经过按月计算出的该年度实际保险支出。贷款点费是为了取得贷款和重新贷款﹐房东有时要向贷款银行缴点费。点费应该按贷款的年数分期扣除(Amotization)。
折旧费的折旧基础为房屋的价值减地价。居民住房按27年半折旧。商用住房按39年折旧。如果房东出租一部分﹐自住一部分﹐则需要按出租和自住面积比例计算开支。
只有出租部分的支出可以在E表格中扣除。有的房东把自己的房子在一年中某个时段出租而某些时间自住。如果出租时间一年少于15天﹐或少于使用时间少于一年总使用的10%﹐其租金部分可忽略不计。如多于15天或多于一年总使用时间的10%﹐则应计算盈利缴税。一般来讲﹐出租房子属于消极经济活动﹐租房产生亏损只能在以后年度的盈利中扣除。
但是如果房东积极地参加了租房活动﹐如收房租和作日常管理决定﹐夫妇年收入不超过$100,000﹐其出租的亏损可以和同年的其他积极收入﹐如工资﹑生意盈利抵消。最高抵消金额超过25,000美元。
以上是由张百瑞注册会计师提供。张百瑞注册会计师具有多年税务经验﹐可为全美50州报税。在个人家庭服务方面﹐专长设计家庭省税计划﹐包括房屋买卖﹑子女教育﹑投资等。善于处理税局查税﹑精于办理改税﹑补税。地址在法拉盛王子街39-07﹐6楼E座。电话为﹕718-463-1101。(http://www.dajiyuan.com)
