【大纪元8月18日讯】这期我想谈谈产权保险﹐ 即TITLE INSURANCE。 买房人都知道﹐ 共有三个保险﹐一是贷款保险﹐ 二是房屋灾害保险﹐ 再就是产权保险了。 近期由于贷款种类繁多﹐ 贷款保险大多可以避免了。 但其他两个还是需要的。 房屋灾害保险是必须的﹐否则贷款公司不予贷款。
至于产权保险﹐ 人们不太了解﹐ 就有许多疑问。 首先 ﹐ 要知道什么是“TITLE”即产权﹖从法律上来讲﹐产是一个集合名词﹐包括对你所买的房产﹐土地在法律上拥有的所有权﹐占有权﹐使用权﹐控制权及处理权。在过户前﹐ 过户公司都要作产权调查。确定是否产权有欠缺﹐或历史遗留的产权留置权争议 等等。 若有﹐ 就
应该设法改正﹐清除。否则﹐无论是买房人或是贷款公司﹐ 都会拒绝接受的。
有人说﹐ 既然过户公司已经做过调查﹐ 干吗还会有问题﹐ 还要买保险﹖产权调查是过户公司为了 保护买房人的利益所作的尽可能详尽的对房产历史﹐公共记录如房契﹐法院记录﹐房产及姓名索引等许多公众文件的调查。这一调查旨在确认卖方的权利无误﹐并尽力发现任何可能存在的问题。如该付未付的房地产税﹐未付清贷款﹔
法院对前房主的债务判决﹔及该地产是否有使用上的限制等等。但是﹐这一调查无论多么详尽﹐谁也不敢保证仍有未被发现的隐患。
比如说﹐以前的历代房主中﹐可能有一个 谁也不知道的继承人﹐忽然拿着许多证书跑来﹐要求他的产权﹔或是前房主以此房产作抵押欠款未还﹐而这一留置权因种种原因过户时并没有在文件中显示出来﹐过户后债权人来要求他的权利。。。。等等﹐等等。还有的卖房人没有如实声明自己的婚姻状况﹐说是单身﹐结果后来他的合法
配偶跑出来﹐声明她的权利。。。。不一而足。何况土地不同于其他任何财产﹐ 是永久的。对土地的使用也因年代久远而变迁。
同一土地的主人可以把土地不同的使用权分别转让﹕如矿产开采权﹐水源使用权等。一旦有这样问题出现怎么办﹖就只有求助于产权保险了。有人说不是有房契吗﹐还不行﹖ 不行。 房契﹐DEED﹐ 只是用来证明产权转让了﹐卖方把他的权利转让给你了。 并不能取消别人对此产权的正当拥有权利。(如果他们可以拿出有效证据的话。)而且房契也不能显示出这一产权是否有债务或欠缺。所以﹐ 为了保险起见﹐ 最好要买产权保险﹐即TITLE INSURANCE。
上面我们讲了什么是产权保险﹐ 为什么要买产权保险。下面我们谈谈怎样买产权保险。 产权保险分两部分。一部分是LENDER’S POLICY﹐ 即贷款公司部分﹐这是非买不可的﹐否则不能贷款。另一部分是买房人的﹐取决于买房人﹐可买可不买。但是﹐ 为了保险﹐为了心里有个安全感﹐我们建议还是买好。买房是一笔巨大投资。而产权保险只是一次性投资﹐一次付款﹐即可担保终生﹐ 甚至您的继承人也在被保之列。一旦出现问题﹐产权保险必须担负所有与之相关的诉讼费用。而且如果一旦败诉﹐ 还要承付房主的地产损失。
历史上﹐不少的人由于产权纷争失去了自己的家园﹐有需求才会有提供﹐产权保险也就应运而生了。我这里给大家 讲一个因产权纷争失去家园的真实故事﹐ 主人公是人人皆知﹐举世闻名的美国前总统林肯。
失去家园是悲伤的﹐ 但生活即使对伟大的名人也不例外。林肯诞生在肯塔基州靠近HODGERVILLE 一个有一个房间的小木屋里。这个小屋只有一个窗户﹐泥土地面﹐黏土烟囱。林肯的父亲﹐ 汤姆﹐花了 $200 买下了这间房和周围 300 英亩贫瘠的土地。尽管不尽如人意﹐但终究是个家。而且是这个年青家庭通往美好未来的唯一希望和途径。
整整四年﹐林肯一家日出而作﹐日落而息﹐忍受蚊虫叮咬﹐不管烈日炎炎﹐通过辛勤劳做﹐刚刚把这块土地改造得勉强可以使人维持生计了﹐ 他们却不得不卷铺盖搬家了。为什么﹖就因为他们的产权出了问题﹗ 而他们又拿不出正确的证据﹐对方出示的证明更有力﹗就这样﹐妈妈抱着三岁的小林肯﹐全家搬到八英里之外的 KNOB CREEK。但在那之后近四年的时间里﹐小林肯的父亲不得不来往于法院﹐被要求出示证据﹐ 证明他这第二个房产的所有权。因为又有人告他侵犯了别人的土地﹗这次﹐汤姆打赢了这场官司。可是﹐不知那天可能再次失去家园的恐惧总是 缠绕着他。人们的话题总是“地产权﹐地产主﹐地产法﹐地产律师﹐地产骗子”等等。使人惶惶不可终日。最后﹐ DANIEL BOONE﹐这个肯塔基州第一个志愿垦荒者﹐只因为”文件不对“﹐一夜之间就失去了他为之付出无数血汗﹐辛勤劳作开垦的大片土地﹗这一惨痛事实﹐ 使得 汤姆决定举家外迁到 INDIANA。那里不仅土地肥沃﹐更重要的
是这片黑土属政府所有﹐ 能给他们提供清楚﹐可靠的产权文件﹗就这样﹐ABRAHAM LINCOLN﹐由于产权纠纷﹐第二次失去了家园﹗正是由于众多的象林肯一家这样辛勤耕作却失去自己土地的美国人的不公正遭遇﹐促成了产权保险这一事业的诞生。第一个产权保险官司是 1876 年在 PHILADELPHIA 成立的。几年后﹐1889年﹐这个后来名叫 FIRST AMERICAN TITLE INSURANCE COMPANY 的保险官司﹐ 正式宣称要保护买房人的权益。从此以后﹐买房人的权益有了保障﹐不再受隐藏的产权纠纷的伤害。例如假造文书﹐不正确的边界勘测﹐不为人知的债务﹐不足法定年龄的未成年人转让或精神不健全人转让造成的纠纷﹔已婚假称未婚而造成的隐患等等﹐ 都得到了保护。 即使到了现在﹐产权保险还是同等重要。随着地产不断昇值﹐失去家园对任何一个家庭都是巨大的打击﹐ 会使一个家庭面临崩溃的边缘。 如果当时他们能有一个产权保险﹐林肯一家的不幸遭遇是完全可以避免的。所以﹐ 前车之鉴﹐ 后事之师﹐不可轻率哟。
王建新﹐专职房地产经纪人﹐ 服务于维危b﹐马州﹐大华府地区。 真诚﹐ 踏实﹐信息及时准确。客户的利益是服务的宗旨。当您在房地产方面有问题或需要帮助时﹐ 请拨电话F﹕703-239-1218﹔CELL﹕703-303-9236﹔(http://www.dajiyuan.com)
