【居家置业】动荡的按揭市场需要您快速决定

【大纪元10月7日讯】（大纪元记者吴冬儿编译）据房地美（Freddie Mac）调查显示，最近30年期固定抵押贷款利率从一年前的6.34%跌到5.78%。这对买房户及业主意味着什么？可能当您决定采取行动时，已经为时太晚。目前动荡的金融市场有太多不定因素，按揭利率随时可能会变化。
　　
9月8日，美国政府宣布接管两房：房利美（Fannie Mae）和房地美。据Mortgage Bankers Association统计，第二周，房屋再融资的申请比前一周增长88%。买房户贷款申请增长5%。
　　
房地产业界专家推荐，如果您现在寻找到您喜欢的房屋和利率，赶快锁定利率。在如此动荡的金融市场一味等待更低的利率，可能会使您失去完成交易的好机会。
　　
下面是Bankrate.com的一些建议：
　　
问：如果我将在好几个月后才过户，现在可以锁定利率吗？
　　
答：您可能可以。但您要为此额外付出。基本上您的要求时，现在锁定利率，而银行将承担在好几个月期间利率上涨的风险，为此可能您要付一些额外的费用。一般来说，如果您锁定利率的期间超过30到45天，银行可能要收取附加费用。
　　
问：如果我锁定了利率，后来利率又降了，我还能享受更低利率吗？
　　
答：有一些银行在您锁定利率时，可能会提供这样的选择。这也是有额外费用的。如果您没有一开始就有这个“float down”选择，银行没有义务再和您重新洽谈利率。有一些银行可能会重新洽谈，这样它能保住您这个客户。如果您不想在已经锁定利率的银行贷款，您将损失当初锁定利率时付的贷款费用。
　　
问：为什么银行拒绝重新洽谈利率？
　　
答：许多银行把房屋贷款（按揭）卖给投资者。两房就是这样的投资者。这些投资者再把按揭转换成住房抵押贷款证券。投资者期望银行把按揭利率定在当初锁定的位置，这是投资回收率。如果银行重新洽谈利率给原来已经锁定利率的按揭更低利率，银行自己要承受损失。
　　
问：是不是利率一下降，就应该重新贷款（refinance）？
　　
答：看情况。再融资也是有成本的。如果成本大于重新贷款后的好处，那么再融资就是不值得的。您可以看看您的银行是否会让您为points付钱或者要求您支付新的房屋估价或产权保险。另外，如果您的房屋价值已经跌到您原来贷款的80%以下，您如果重新贷款，您的新贷款必须购买私人按揭保险（private mortgage insurance）。
　　
问：我的贷款利率是根据LIBOR的可浮动利率。我知道最近LIBOR上涨了。这对我的按揭利率会有影响吗？
　　
答：一般按揭利率是基于1个月、3个月或者6个月、12个月的LIBOR。最近LIBOR的陡升是隔夜的LIBOR利率，不会影响到一般业主。LIBOR是London Inter Bank Offered Rate，是银行之间互相借钱的利率。
　　
问：我的可浮动利率比目前的30年固定利率低。我是否应该重新贷款？
　　
答：在目前市场情况下，固定利率是很好的选择。每个月固定的按揭费用便于家庭的经济计划，而且还可以使家庭免受通货膨胀的影响。但是保留可浮动利率也是有原因的。比如，如果您计划在利率大幅上升前卖掉房屋，那么您不需要付钱重新贷款找固定利率。
　　
问：为什么固定利率要比可浮动利率高？
　　
答：因为固定利率要求银行承担的风险比可浮动利率高。如果是固定利率变低，业主可以在无罚金的情况下，重新贷款。对于可浮动利率，利率变动的风险由业主承担，所以银行可以提供较低的早期利率。
　　
问：我信用不错，而且也可以证明固定收入。为什么我的贷款申请被拒绝了？
　　
答：好的信用和收入证明是很重要的两项指标。但是现在银行还要求第三个指数：相当数目的首付。没有相当的首付，您可能会被拒绝或拿不到您想要的利率。这时，与银行商谈改变贷款的一些参数可能是唯一解决的办法。
　　
问：我怎么算我有多少家庭资产（home equity）？
　　
答：公式很简单：房屋市场价值减去您所欠的贷款。比较困难的是如何定您的房屋市价。银行购买房屋鉴定报告。您需要付钱买报告。(http://www.dajiyuan.com)