【大纪元7月24日讯】在前文介绍过的房产法拍程序中，不良贷款抵押的房屋产权最终转移到抵押贷款的所有人。通常贷款所有人是银行，而银行是一个金融机构，不是房地产管理投资公司，获得的法拍屋最终必须销售出去，然后用收回的贷款，重新放贷。在这个过程中，贷款所有人在不同的时间点上，可以以不同的形式售出没收来的房产。最普遍的方式有：法拍前赔本抛售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale）、法院拍卖（Court Step Sale），银行拍卖（REO, Real Estate Owned by Bank），政府HUD和VA房产拍卖等。
法庭拍卖（Court Step Foreclosure Auction）
这是实际的法拍步骤，是房屋所有权真正转到债权人名下必不可少的法律程序。也就是上文介绍的法拍程序中的第五步。在乔治亚州，每个月的第一个星期二叫“超级星期二”。这一天，债权人委托法拍律师把不良抵押贷款公开出售给愿意当场支付现金的投资商。由于这一程序通常是在法庭外的台阶上进行，所以有了一个专用名称叫Court Step Foreclosure。
在法庭拍卖之前，标的房产必须依法在当地报纸上连续公告四周，声明如果下个月的第一个星期二之前，银行没有收到抵押贷款的还款，该房产将被法拍。在报纸上刊登的详细法拍公告中，你可以看到哪一家银行拥有哪些房产的抵押贷款、欠付的合同金额、以及房产的地址、法律描述和法拍律师的联系方式等信息。
在“超级星期二”，通常约有几百投资人和旁观者聚集在当地法庭的门前，等待他们感兴趣的房产进行竞标。各大银行委派的律师也聚集在此。拍卖现场各类人员混杂，初次参加的人会感到很混乱；但经常来参加法庭拍卖的交易者，则能轻易找到所关注的标的。各家律师所通常有好几名律师在现场，他们会在法庭入口处张贴其拍卖的房产，让投资者了解他们感兴趣的房产是否还在拍卖名单中，以及具体由哪一位律师处理。
根据当地县郡的规定，拍卖在9点或10点正式开始，投资者围在自己感兴趣的房产的代理律师周围，各律师同时宣读自己代理的法庭拍卖房产的法律文书，和报纸上登出的公告相似。竞拍价从房产所有人欠银行的贷款本金数额开始。竞拍结束后，竞价获胜者需当场支付现金，通常是以现金支票的形式。“现金当场支付”是法庭拍卖的独特之处，即使你要求“给我5分钟，我去银行取现金支票”，也不允许。律师可以认为你资金不足，而转向报价第二高的竞标者。当然不同的州规定不同，有的州如北卡，就允许10天的期限筹措资金。
在法庭拍卖程序中，大量没有被投资商竞标购得的房产，最后也被称作“售出”，即该房产的所有权正式被转到债权人名下。
整个法庭拍卖的程序简单明了，但是通常也只有很少的房产能通过法庭拍卖真正出售给新的房主，其原因将于下期为您分析。(待续)(本文由金达房地产 BOB YANG提供)(http://www.dajiyuan.com)
