【大紀元2011年03月04日訊】（大紀元記者莫丘力加拿大蒙特利爾編譯報導）使用按揭的貸款人們經常會對按揭罰金有如下問題：「如果利率上升，我繳納的罰金數額是否應該降低？」「如果銀行並沒有上調其發布的利率，為甚麼按揭罰金卻變得更高？」專家的觀察發現，近年來銀行縮短了公布利率和優惠利率的差距，對房主的按揭罰金計算有著巨大的影響。
罰金緣由補償銀行應得利益
根據加拿大按揭貸款新聞網站（CanadaMortgageNews.ca）部落格裡日前發表的一篇文章解釋，我們可以從按揭罰金的歷史開始來談它的計算問題。
各銀行是在上世紀90年代時開始實施按揭罰金的，當時是為了補償銀行在將貸款重新貸出時同原定利息間的差額。對於所有加拿大按揭與房屋公司（CMHC）的保險來說，息差罰金（Interest Rate Differential; IRD penalty）的上限被規定為3個月的利息。這是CMHC所實施的一個政策。大多數銀行也使用相同的公式來計算不被CMHC所保險的按揭的息差按揭罰金。
當時，5年按揭的優惠利率只比銀行公布利率少0.50至0.75個百分點。如果在原定的5年按揭期中你還剩餘有3年，銀行便會在利率表上查看他們所公布的3年固定利率。如果與這個利率相比，你的利率比較高，銀行相當於失去了應得利益，那麼他們將計算利息差罰金。如果你的費率較低，那麼銀行可以對你處以相當於3個月利息的罰金或不收任何按揭罰金。當時罰金的數額是由銀行所自行決定的。
現行計算罰金方式改變
在1999年年底，CMHC悄悄地從他們的規定中取消了三個月利息罰金的上限。這可能是由於當時來自Genworth金融按揭保險公司（Genworth Financial Mortgage Insurance）的競爭。各銀行慢慢地改變了他們計算按揭罰金的政策。
今天，銀行使用不公平的按揭罰金計算方式。房主所支付的罰金數額不僅可以補償銀行任何的潛在損失，而且可以給銀行帶來利潤。文章中使用道明加拿大信託銀行（TD CanadaTrust）的公式（詳見http://www.tdcanadatrust.com/mortgages/ird_calc.jsp）來計算按揭罰金。其他銀行的公式與這個公式大同小異。
TD銀行在網站上說明：息差罰金（IRD）是在借款人提前付清貸款時，由貸款餘額乘以所剩貸款期限時間，再乘以原貸款利率與現行利率的差而得。
舉個例子，2008年12月時，我們取出了一份20萬加元的抵押貸款。5年期固定利率為5.54％，而銀行發布的利率為6.95％。這給了我們一個1.41％的5年期固定利率優惠。在今天（以2011年1月初計算），3年期的銀行發布的利率為4.15％。
按照公式計算出的按揭罰金約為16,800加元。這等於18個月的利息。TD銀行將你原先得到的折扣（1.41％），從他們所發布的3年期固定利率扣除出來（4.15％ – 1.41％= 2.74％），用以計算罰金。
這裡存在的問題是，加拿大六大銀行中沒有一家提供比公布利率低1.41個百分點的3年期優惠利率。我們通過TD銀行經紀人渠道獲得的最好利率為3.60％。那麼，為甚麼銀行用2.74％來計算你的按揭罰金？
在2007年的時候，TD銀行曾發布過7.35％的3年期固定利率和6.05％的優惠率。這相當於一個1.30％的折扣。如今，發布的3年期利率為4.15％，而優惠利率則是3.60％。這相當於只有一個0.55％的折扣。按理推算，如果今天公布的利率比優惠利率高1.30%，那麼罰金應該為大約11,640加元，而非16,800加元（而按照1998年以公布利率為準的計算方式，房主只需交付大約8,340加元的罰金）。先前的折扣率讓房主們支付更多的按揭罰金。
由此可以看到，最終的結果是現在按揭借款人支付更多的按揭罰金，而銀行的利潤也因此上升。
