經濟專家預測:墨爾本房價未來十年停滯

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【大紀元2011年07月14日訊】(大紀元記者張茹墨爾本採訪報導)澳洲一批領銜的經濟專家預測,墨爾本的房價總體上被高估,未來十年房地產市場前景黯淡,房價會一直原地踏步。

據澳洲新聞集團報導,AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver和ANZ銀行的前經濟學家Saul Eslake先生表示,未來墨爾本的房價將繼續以個位數下滑,直到2012年,然後停滯5-10年左右,直到工資水平追上中間房價為止。

「我們面對的境遇是,房價會原地不動長達10年,」Oliver先生說,「然後可能繼續漲5-10年左右,接著又在一定範圍內回落。」

從2000年以來,墨爾本的中間房價已經漲了133%,墨爾本已超過紐約和倫敦,成為世界上住房最難負擔的城市之一。在歷史上,墨爾本的中間房價一直是平均年收入的3.5倍,今天這個數字變成了9倍,比紐約的6.1倍、倫敦的7.2倍都要高。

房價居高不下,正在悄悄改變澳洲人傳統的生活方式,一向推崇獨立的澳洲年輕一代也被迫當起了「啃老族」。

「啃老族」積極儲蓄

為了積攢買房訂金,23歲的Adam Miller在2009年搬回位於Caulfield North的父母家居住。終於存夠了錢的Miller先生計畫在今年年底買房,但隨著生活成本上漲,利率也提高了,他可能會繼續給自己一些緩衝時間。

「雖然我已存夠了首期,但買房不是只有首期就足夠了,現在什麼都漲價,看來我還得繼續存錢。」

「住在父母家能幫我積蓄,但我還是買不起自己喜歡的地方,那些地區太貴了。」

對於業主來說,房價停漲也不算太壞的消息,兩位經濟學家都預測,維省不會重蹈美國的覆轍,房價暴跌30%的災難將不會出現。

「如果要出現什麼狀況,需要一個導火索,比如利率大幅下降,房價驟跌,或收入急劇增加,但在短期內,上述任何情況我都看不到有發生的可能。」 Eslake先生說。

「我們對未來的預期是價格會停滯,目前對業主來說這是最好的的結果,直到收入追上房價上漲的步伐,負擔能力提升,但那需要一段相當長的時間。」

住房工業聯合會的首席經濟學家Harley Dale也說,未來十年,房價可能與通貨膨脹率同步增長,「這意味著雖然房價會升高,但沒有真正的資本增值。」他說。
  
維省房產市場踩剎車

沉重的供房負擔,高利率的威脅,對生活成本的擔憂,為維省的房地產市場踩了一腳剎車。

墨爾本包括別墅和公寓在內的中間房價在去年11月份達到最高峰$485,000,現在已經下跌了3.5%,至$468,000,這是1990年12月以來最大的跌幅。

根據物業研究機構RP Data-Rismark的數據,維省郊區的物業在去年12月到達頂峰,現在回落1.5%。

目前房屋銷售量降至2004年以來的最低點,首次買房者幾乎蒸發,批准的房貸數比5年平均值低30%。從澳洲統計局獲悉的最新數據顯示,4月份維省批給首次購房者的貸款數達到7年來的最低水平。

房價回落給買方帶來了喘息的機會,他們發現,以前買不起的區現在可以負擔得起了。
 


墨爾本Maribyrnong河沿岸的別墅。(攝影:陳明/大紀元)

 
東區房價回落 華人欣喜

華人孫先生6年前移民來到墨爾本,存夠首期後,他一直在積極物色合適的物業,準備步 入首次購房者的行列。他的預算是40-50萬,買3-4臥室的別墅。「以前東區的房子我們只能考慮Ringwood或更遠的地方,現在可以買到 Mitcham,Nunawading,Blackburn等區的房子。這些地方我們從前問都不敢問。現在房價都在往下跌,看完房後,不用我使勁砍,業主 都會主動給我降3-4萬,好房子有的是,不用爭。賣方賣不出去都很著急,急著出手。我想房價還會繼續跌。」

在深受華人喜愛的Manningham地區(包括Templestowe,Doncaster),地產公司Bill Schlink First National的代理張玉春女士也承認,最近市場比較清淡,對於代理們來說是個考驗。「房價平均下跌5%-10%左右,但也要看物業本身的狀況,有的物 業持平,有的還在上漲。」她預計目前的房價水平會停頓幾年。「十年不敢說,但未來幾年不會有太大的波動。不過房地產市場很難講,如果太淡了,政府會出來調 節,比如增加購房補貼,調整利率等等,畢竟印花稅是地方政府的主要收入來源。」

華人聚居的Glen Waverley區,經緯地產的總經理貢培源(Jimmy Gong)先生對墨爾本的房市相當樂觀,他認為房價十年不變在澳洲沒有先例。「歷史上澳洲的房價一向是7-10年翻一番,那還是沒有那麼多移民的時期」。

「Glen Waverley的房價沒有下跌,尤其是Glen Waverley中學附近的房子還在漲。」
「受到衝擊的應該主要是Stonington的物業(包括Toorak,Malvern,Armadale等富人區),以前漲得太狠了,現在在回落而已。」

今年以來,墨爾本的拍賣市場一直在亮紅燈,成交率平均59%左右。去年這個時候,墨爾本108個區的成交率超過80%,只有2個區是60%,現在只有4個區達到80%以上,67個區的成交率低於60%。

與此同時,待售的物業卻源源不斷的湧入市場,根據SQM Research的新數據,墨爾本在澳洲所有的省會城市中,房源的年度增幅最大,在截至今年6月的一年內,上市出售的物業增加了47%。賣一套房子需要的時間也由去年的平均41天增加到目前的55天。

Oliver先生說,「澳洲人現在很謹慎,全球金融危機提醒了每一個人,你可能會丟掉工作,房價可能會下降,他們看到在美國和英國發生的事,這給購房者敲醒了警鍾。所以澳洲的市場會消沉一段時間。」◇

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