業內專家:中國房地產若崩盤應現四大跡象

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【大紀元2014年10月16日訊】(大紀元記者古春秋報導)陸媒BWCHINESE中文網10月16日發表上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的文章,認為中國房地產的崩盤需要具備以下四個條件。

一、住宅需求的飽和

楊紅旭認為,住宅市場需求可以劃分為三個主要階段:短缺階段、改善階段、飽和階段。

人們普遍居住條件差,很多人都需要第一次購房改善住宅條件,這就是住宅短缺階段;當人們居住條件普遍較好,不需要大量購房的時候,住房需求就漸趨飽和。在短缺和飽和之間,有一個改善階段,很多人需要買更好的房子。

文章表示,這三個階段,可以用人均住房面積、人均臥室間數、戶均住房套數等三個指標來劃分。

1968年,日本戶均住宅1套,之前可稱為短缺階段;其後至80年代中期達到1.1套,可稱為改善階段;其後繼續擴大,2008年達到1.17套,可稱之為飽和階段。

文章稱,當前,中國城鎮地區戶均住宅套數預計剛剛達到1套。然而,大陸官方在這方面並無準確數據。

據楊紅旭推斷,當前中國城鎮地區剛剛進入改善階段,類似日本70年代。在住房短缺階段,房價基本不會崩盤。

二、房價持續大漲出現明顯泡沫

文章認為,房價暴漲是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲,也難暴跌。房價年均以10~20%的速度上漲3~5年,就容易產生泡沫,極端情況下一年能上漲50%。

文章認為,一般而言,如果房價持續大漲發生在住房短缺階段,不易產生泡沫,因為需求旺盛。如果發生在住房飽和階段,一般以投資投機需求為主,易產生泡沫。

文章舉例說,2004~2005年、2007年、2009~2010年,中國房價漲幅曾超過10%,由於當時住宅需求處於短缺階段,所以當時基本無泡沫。但1992~1993年大陸房價漲幅超20%,且主要發生在海南、北海、珠海等地區,基本以投資投機需求為主,這種現象可以界定為區域性房價泡沫。

三、貨幣政策由寬鬆突然轉為緊縮

文章認為,如果連續幾年貨幣大放水、銀根大放鬆,往往會催漲房價,助長投資投機。等到市場常出現經濟過熱、股價瘋狂,而突然大幅緊縮貨幣之後,會劇烈改變投資預期,甚至形成資金的蜂擁出逃。

一般先是股價跳水,然後房價下跌,接著金融風險暴露,最後經濟蕭條。2003~2008年,美國的貨幣就是由松變緊,房價由熱到冷。

更極端的是日本。1987~1991年,日本的貨幣瘋狂放鬆,再瘋狂收緊;股價與房價瘋狂衝高,再瘋狂下跌,其後幾十年經濟陷入停滯。

2008年四季度至2010年上半年,中國貨幣大放水,信貸超寬鬆,股價中漲、房價大漲;而2010年10月步入加息週期,貨幣收緊,至2011年7月加息五次;而2004~2007年則加息八次。

溫州、鄂爾多斯等地區由於2009~2010年大舉投資投機,房價暴漲,吹脹泡沫。這個泡沫從2011年下半年開始破滅,至今房價已經大跌三成至五成,可界定為區域性房價崩盤。

四、爆發經濟或金融危機

文章表示,一旦爆發經濟或金融危機,常常使房價下跌,甚至是崩盤。

1997年泰國的匯率危機致使房價崩盤,香港也受到連累,2003年香港房價相比1997年高點暴跌近七成。

2010年歐債危機爆發後,西班牙和愛爾蘭的房價崩盤,累計下跌四五成。

文章表示,假如未來中國爆發經濟或金融危機,房價很可能崩盤。

責任編輯:劉毅

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