房屋銷售價漲量縮
最近三個月以來，貸款利息不斷的爬昇，導致全美各地房屋銷售量一致性的下降。據Realty Times報道，2013年12月美國現有房屋銷售量下降至2012年的水平，這是最近29個月來首次出現如此降幅。根據美國經紀人協會NAR數據，2012年全美房屋銷售量為496萬套，2013年則為490萬套，估計在2014年的房屋銷售，更會呈現價漲量縮的走勢。許多的地產經紀人認為，由於按揭利率增長，房屋存貨緊張，貸款困難，都是房屋銷售量下降的原因，這些因素在2014年可能繼續惡化。這時候，在媒體上出現一些有關售屋和租屋市場間彼此互動的訊息，更有業者大膽的預測，這樣的邊際效應，將導致租金在接下來五年增長速度達到歷史最快，而目前房屋價格增長速度，則是八年來最快的。觀察買房的購買力和租房消費力間彼此間的消長，是蠻有意思的，也讓人有所省思。
瞭解洛杉磯物業市場的人都知道，洛杉磯是個以移民為主的城市，不論是來自太平洋的移民，或是穿越美墨邊界的拉丁裔，正如雨後春筍般的紛紛在洛杉磯市立足。來到一個新環境，安身立命和安居立業絕對是穩定下來的第一步。也正是這個原因，租房和買房市場出現井噴式需求。如果供需彼此間有個平衡的力量在維繫著，房價就不致於波動太大。但是今天在洛杉磯物業市場上，真正的瓶頸是，新屋建設市場復蘇緩慢導致房屋存量緊張。這是一個警訊數字，2013年10月和11月，房屋銷售下降4.3%。全美去年11月現屋房價中位數為19.63萬美元，比2012年11月上漲9.4%。上漲的房價，會讓本徘徊在租屋和購屋邊緣線的藍領及中產階級，不得不繼續租屋。
最低工資調整帶動房租漲
這樣一個價漲量縮的物業市場，會逼得本欲首次購屋的族群，不得不停留在租屋的階段。在供給量僧多粥少的困境下，房租的上漲已經是必然的趨勢。尤其在7月1日以後，整個美國最低工資，將會往上調整。可預見的，這絕對是在房租火上加油的效應。根据筆者多年以來的經驗，只要最低工資一被調整，整個物價市場就會面臨通貨膨脹的壓力。最會被通貨膨脹衝擊的版塊，向來都是房價和房租。在洛杉磯，隨著美國買房成本的提高，以及流動人口的增長，美國的租房業逐漸紅火起來。尤其在最近兩個月的地產市場上，出租物業，尤其是公寓及集合住宅產品的買賣，都非常搶手。這也是投資客看好出租物業增值的眼光，及實際把資金投入市場的作法。
美國六～七成人租房住
很多來自東方國家的新移民都不知道，美國的房屋政策是，要讓低收入者能租得起，而非買得起房。因此據美國政府數據表示，美國有60-70%的人在租房住。這一年來，在地產業界開始出現一個成長的區塊，那就是出租物業的中介及管理。物業管理的市場是很大的，大多數的美國人不喜歡住在城市。即便是那些每天要去城市工作的人，也喜歡在市郊裡尋找安靜的生活環境。學生們普遍選擇學校附近的公寓合租。對於留學生和訪問學者，更多的是在尋找能短期居住的房屋。對於不同的需求，物業管理公司為租房者提供不同的選擇。在洛杉璣，房源廣告有很多。報紙、公共場所的佈告欄、租房網站等都能找到相關信息。然而，有更多的租客是通過房產中介來租房。
在租屋市場上，有很多租房者喜歡通過租屋中介找房子。通過中介找房子的好處是節省時間、信息量大。美國的中介公司長時間與當地房地產投資人，以及房產公司建立合作關係，因此每一家中介手裡，都有一些別家沒有的房屋信息。尤其租屋中介熟稔租屋的流程，可以事先和租房者面談，再根据租屋者的信用分數及收入，和欲租房房東進行協商和價格的商議。許多租屋者對於租賃法一無所知，也不知道如何為自己爭取最大的權利。透過有經驗的中介為你簽約，才不會誤觸法條，或是招致金錢及押金上的損失。在實務上的作法是，欲租屋客可利用網絡搜索出當地知名的幾家房屋中介，打電話跟他們說明租房的要求，他們會在24小時內將符合條件的房屋信息通過郵件形式回復後，裡面包括詳細的房屋介紹及照片，很多中介甚至提供360度視頻給客戶瀏覽，讓租房者足不出戶就能看房。
絕大多數的中介都向租房者提供滿意為止的服務，不會預先向租房者收費。租房者則可等到找到滿意的房子後，再與中介簽合同。中介最大的優點就是，會根據自己的工作經驗，幫人們篩選掉不好的房東和有問題的房子。同時也會為房客爭取最大權益，並要求房東在房客遷入前，將物業徹底整修好。然而天下沒有白吃的午餐，中介為了房客租屋花了許多時間在作篩選，自然會將成本轉嫁給房東和房客。這是一般人公認中介的缺點，就是價格貴。大部分中介會向租房者收取一定數額的中介費，也有隻向房東收取中介費的。但無論哪一種，通過中介租房，每月的房租普遍高於房子的實際價值。因為羊毛出在羊身上，既然房東要付費用給中介，自然會把房租拉高，否則怎麼會有利潤？
搭伙合租公寓的問題
由於房租實在太貴，有很多租房者喜歡與朋友或同齡人，通過當地房產公司中介安排，湊足三五位室友，合租公寓。既然大家共同承租同個物業，當然水電雜費一律均攤，也希望租屋中介能夠居中協調。殊不知這樣的組合，若是彼此間的包容性大，生活習慣不要差太多，還可以行得通。在實務上的例子，因為大家上課或上班時間的不同，會因為共用洗手間和廚房而發生衝突。一有衝突就想提前拆伙，但又碰到契約有期限的法律問題。這是個每天都得碰到的問題，能找到志同道合的室友，還可以一起做飯和出行，共同分攤高額的房租。若個性不合，那可真度日如年。但根據大部分美國房產公司的制度，必須簽至少半年的租房合約。一般房產中心的房源半年合約的月租都普遍高過一年合約的，除非租房者確定能住滿租約期，不然絕大多數房產公司都不允許轉租，會白白浪費錢財。
如何避免房屋維修糾紛
關於房子的維修，也是承租者最關心的議題，物業有專業的房產公司在管理者，往往給予租客更多有保障的服務。它們設有專門的維修部門，遇到問題可以與維修人員預約時間上門維修。而個人的房屋，根據不同的房東維修服務質量以及上門速度也有所不同，好的房東會在24小時以內找人來維修，不負責任的房東會置之不理。這樣的作法，頻增房東和房客間的衝突和糾紛，不好好處理，房客拒繳房租，兩造對簿公堂。這樣的案例常常發生。在美國租房，不論是房產公司、房產中介還是私人房產，都要跟房東見面講好所有的要求和細節，再簽合同。現今的網絡也可以幫助我們更多的了解房源的質量，以及以往租客的評價。租房的質量直接影響到我們生活的質量。所以在尋找租房的過程中，一定要細心，更要耐心。◇
