【大紀元2014年06月04日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）你可能想像不到，在曼哈頓這樣寸土寸金的地方，至今唐人街的一些老屋還保持著數百、甚至最低數十美元的月租。這是由於歷史原因，唐人街的樓業絕大多數是租金穩定及租金管制兩種，幾十年來不變，房東無法改變也不能按市價加租；同時唐人街的擁擠是出了名的，有1/3的家庭房間利用率之高，達到罕見程度。
這是曼哈頓唐人街獨有的現象，在法拉盛和布碌崙都不存在。不過， 與曼哈頓的其他地方一樣，唐人街正經歷著自由市場的壓力，隨著紐約房地產價格的飆升，近年來對唐人街社區產生戲劇性的影響：
● 租金管制房越來越少，房租越來越高，導致低收入家庭遷出唐人街。人口普查數據顯示， 過去10年有15%的華埠亞裔原住民隨之外遷。
● 房東坐擁千金，房地產稅過去十年來漲了兩三倍，但租金管制房限制了房東的收入，收齊租金都不夠給地稅。房東只能提高店鋪的租金補齊損失，讓華人商戶叫苦連天，愈加依賴游客生意，最怕下雪風災。
● 與此同時，發展商垂涎唐人街這片黃金地，欲高價收購，卻發現有價無市，華人房東大都苦守祖業「不想動」，也有業主想盡辦法讓舊租客搬出去，低收入家庭愁眉不展。
● 唐人街的傳統小商業面臨考驗，華人餐館和商店逐步淡出，工作機會減少。
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在自由市場的壓力下，唐人街是否會不再屬於「唐人」？作為新移民基地的唐人街走過170多年歷史，未來是否僅僅是一個地理名詞？唐人街的興衰，一直是華人關注的話題，時至今日，爭論最多的就是唐人街日益減少的可負擔房屋，以及成立七年的華埠工作組力圖推動的歷史保護計劃（重新分区)。
唐人街老住客：租金管制房「走一個少一個」
說起唐人街，除了享有中式美食「物美價廉」的名聲外，唐人街在曼哈頓還有一個美譽： 新移民的落腳點和可負擔的安家之處，「可負擔」是因為紐約市歷史上受租務條例規範的建築、租金穩定房屋大多在這裡。
伍寶玲在華策會的人瑞中心擔任主任，一直與老人打交道，為他們提供服務、解決各種問題，她說，唐人街的租金管制房，入住者大多數是中低收入者和老人，他們受到法律保障，可享受「優先續約」和「租金漲幅管制」的保護，原則上只要承租人仍繼續繳納租金，出租人就不得收回房屋或驅逐承租人，他們往往一住進去就是到老。
「這和紐約市房屋條例有直接關系。」她說，1947年之前建造的房屋，屬於租金管制樓宇，規定房東可收取的租金上限， 可避免租金上漲。 1947至1974年間建造和修繕的房屋，屬於房租穩定房，不論市價如何，房東每年只能有很小的租金漲幅，由市議會每年6月開會，研究租金的升幅。
人瑞中心的注冊會員有6000余人，分散在五大區。伍寶玲說，新移民對政府樓、老年公寓的需求量大，中心很多會員老年化後申請住政府樓，都想在唐人街「自己的根里生活，但粥少僧多，只好分散紐約四處，最主要（唐人街）可負擔的房屋不夠。」
「1974年住下來的，當年的30歲都變成70歲了，很多過世了，或者進了老人院搬走了，公寓空出後，就不屬於租金控制，所以華埠的租金控制房屋越來越少，走一個少一個，租金穩定房也是。」
脫離租金穩定法律的管束，公寓就完全按市場價出租。 「所以現在唐人街越來越貴。華埠誰最有興趣搬來——新移民，因為語言問題、文化問題，但是他們多數都是經濟有問題，許多移民來了以後沒有地方住，或者住不起。老人家是靠救濟，生活補助金、養老金、糧食券，所有都是政府的福利。他們怎麼可以負擔房租？」伍寶玲說。
信息箱：
● 1930年代後期和1960年代間，市政府在唐人街及週邊建造了一批大型的公共住房，包括控租公寓、穩租公寓、Mitchell Lama公寓（孔子大廈、尼克村、南橋、兩橋等） ，政府樓以及政府以抵免稅收、或允許加建樓層等優惠方式，鼓勵開發商興建針對低收入家庭的廉租屋
等。
政府樓是指由HUD（聯邦住宅與都市發展部）補貼差價、住戶繳交的房租不超過自己收入的28%至30%的公有住宅樓，統一由NYCHA（紐約市房屋局）管理。
可負擔（平價及廉租屋）公寓則由開發商負責出租及維修。廉租住房可以「傳宗接代」，例如申請登記時是父母帶個孩子，孩子長大了，父母去世了，孩子仍然可以居住其中。不過，租金將根據孩子的年收入，重新設定。
● 截至2013年3月，共有167,353個家庭在申請政府樓的等候名單上，除此之外還有123,533個家庭申請政府第8 條款房屋租金援助。
源自普瑞特社區發展中心（Pratt Center）2014年初的報告：
● 唐人街是全紐約租住房屋比例最高的區域，高達85%的公寓都被租客占據，曼哈頓為77%，紐約市平均比例為69%。
● 按照聯邦的標准，以每月房租支出不超過家庭總收入30％，才算「可負擔得起」，唐人街有56%的家庭房租超可負擔水準。
● 唐人街的家庭收入非常低，四口之家的年平均中位收入（AMI）只有37,362美元，比HUD用來評估低收入家庭的基數85,900美元少了一半不止。由於新的酒店和豪華公寓不斷增加，白人居民大量湧入，新的亞裔移民已經住不起唐人街了。
● 對於當地四口之家的平均中位收入（AMI）37,362美元而言，只能負擔934元月租的兩居室房，而一居室的房租市價高達 1,200美元至9,850美元，在雙橋地區，靠近市場街和麥迪臣街，一間一居室的公寓房租為3,395美元。現住人口無法負擔市價房租。 小商家也同樣受房租的影響。
● 下東城/唐人街附近有30,351個租金管制公寓，佔了2011年所有租金管制公寓數量的48％，雖然這個數字比較高，但潛在的損失也很高。 從2002年至2008年，由於房客的變遷，下東城/唐人街租金管制的公寓已有9,000套釋放到正常的租賃市場，最近的數據顯示，2008年和2011 年間，以中位收入AMI的80%來計算，損失了5,890個租金可負擔的公寓。
● 房東有兩種方式可以脫離管制：如果一間公寓房租金的正常市場價達到2500元﹐並且房客全家總收入連續兩年達到或超過20萬﹐該公寓房東就可以向紐約市房屋保護和發展部(DHCR) 申請脫離租金管制系統；
當一套空置公寓的月租金達到2500元後，可以脫離管制(vacancy decontrol)；當房客搬走後，房東可以將空置公寓的租金增加20%，稱空置加租(vacancy allowance)；當租金管制公寓空置後，或者變為租金穩定公寓，如果該樓宇少於六個單元，則脫離租金管制法規。
除了租金管制和租金穩定房之外，多年前原意是為資助中產人士置業的聯邦Mitchell-lama計劃房屋，也隨著房市火紅，越來越多Mitchell- lama居民情願補地價，把房屋私有化。
(責任編輯：漢娜）
