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華人海外投資熱

更多中國人青睞紐約地產

紐約地產精英齊聚AREAA峰會

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【大紀元2015年11月25日訊】在中國經濟放緩與動盪的經濟形勢下,越來越多的中國公司或者富人到紐約來投資房地產。2010年以來,中國人在美國市場上已經投資了500億美元。其中,房地產的投資佔據了100億美元。特別是近兩年,以中國為主導的亞洲投資佔據了美國跨國交易的25%;美國投資移民簽證的90%給了中國人。而在美國的房地產投資市場中,中國人最看好的是紐約。紐約地產界人士預測,越來越多的中國人會把錢帶到紐約地產業中來。

(紐約訊)在最近一次美國亞裔地產協會(AREAA)舉辦的曼哈頓豪華地產峰會上,被《華爾街日報》評為紐約市前十名的頂級地產銷售代理Nikki Field說,5年前她的中國客人很少,但是現在不同了,Nikki說:「2008年當我第一次到中國的時候,我那時的中國客人僅佔總客戶數的不到5%。到了2014年,我的中國客人達到了我整個海外客戶的71.5%。我的海外業務比重是48%。也就是說我的近40%的業務是和中國人做的。2015年以來我們也做了很多中國業務,並且我們期待到年底前還會做更多。」

被《華爾街日報》評為紐約市前十名的頂級銷售代理Nikki Field。
被《華爾街日報》評為紐約市前十名的頂級銷售代理Nikki Field。

美中合作顧問公司總裁陳少宏(Savio Chan)說,中國的股市那麼瘋狂,一夜能讓人輸得精光;中國的房地產又是泡沫經濟。那麼中國人的錢往哪裡投呢?美國。他說:「(中國人)說我在紐約有房,聽著多好。我在澳大利亞、紐約、洛杉磯都有公寓,有面子,又做投資,又安全。方方面面都是贏家。所以我說這裏的房地產只會繼續上漲。」

美中合作夥伴顧問公司總裁Savio Chan。
美中合作夥伴顧問公司總裁Savio Chan。

華人海外投資紐約地產正夯

美國亞裔地產協會曼哈頓分會會長Cassandro Cho認為中國人來美投資的勢頭會更旺, 「隨著中國內部監管變嚴格,更多人會到這裡投資。EB5投資移民還是最重要的選擇,中國人在給自己的錢尋找安全的存放和投資環境。」Cho非常肯定地說。

美國亞裔地產協會曼哈頓分會會長Cassandro Cho。
美國亞裔地產協會曼哈頓分會會長Cassandro Cho。

美中合作夥伴顧問公司總裁Savio Chan看到中國的股市和房市狀況,估計更多資金會從中國流向美國,他表示:「如果是中國公民能投資到哪裡?投資什麼呢?中國股市這樣的瘋狂,讓人害怕,會輸的精光。還能投資哪裡?沒啥好買的嘛。中國的房地產也不穩定,是泡沫。所以,到美國來買,走出去嘛。進入國際市場,也有面子。說我在紐約有房,聽著多好,給女兒的,聽著多好。我在澳大利亞、紐約、洛杉磯有公寓,有面子,又做投資,又安全,分別投錢在不同地方,方方面面看都是贏家。要瞭解中國人現在的心理。所以我說這裡的房地產只會繼續漲。」

被《華爾街日報》評為紐約市前十名的頂級銷售代理Nikki Field,2008年的華人客戶只有5%。至今她的海外客戶715是華人。

被認為是曼哈頓市場超級代理人的Ilan Bracha經手的成交額超過20億,他創建的公司成為紐約第一、全美第二的團隊。Bracha集團總裁Ilan Bracha表示:「華人客戶現在想給孩子買一臥、二臥的公寓。有的人現在只是投資,可能以後給孩子。最近幾年是這樣,買了房不是自己馬上入住,而是為孩子將來到美國讀最好的大學做準備。」

成交額超過20億美元的曼哈頓市場超級代理人Ilan Bracha。
成交額超過20億美元的曼哈頓市場超級代理人Ilan Bracha。

豪華地產專家、索富比國際地產公司總裁Kathryn Korte認為:「現在很多投資者買一些低價位的房產,每平方英呎二三千的那種,不是特別高端的房產,買高端的也有,但是看到很多買主投資低價的現貨房產。」

豪華地產專家、索富比國際地產公司總裁Kathryn Korte。
豪華地產專家、索富比國際地產公司總裁Kathryn Korte。

中國人買房為孩子

根據國家房地產商協會(National Association of Realtors,NAR)的數據,中國人在美國買房平均價格為 83萬美元/套。

成交額超過20億美元的曼哈頓市場超級代理人Ilan Bracha說,他的華人客戶都是給孩子將來買的房子:「現在他們給孩子買一個臥室、二個臥室的公寓。有的人現在只是投資,以後給孩子住。最近幾年是這樣,買了房子不是馬上入住,而是為了孩子將來到美國讀最好的大學做準備。」他的中國客戶在紐約買房並不是為了炒房,而是為了保值,「我跟他們說,你現在的房子價格已經漲了10%、12%、18%了,你可以賣了。但是他們說,留著,不賣。」

也有中國投資者買低價房產的。豪華地產專家、索富比國際地產公司總裁Kathryn Korte說,現在很多中國投資者買一些低價的房產,比如2、3000美元一平方呎的房產。

來自Halstead Property公司的Louise Phillips Forbes是頂級房地產專家,也是紐約頂級的地產經紀,她有許多的華人客戶:「華人大多數是為了孩子的教育,他們非常注重學區,當然還有許多是為了純粹的投資,投資到回報率較高的地區。」

Halstead Property公司的頂級房地產專家Louise Phillips Forbes。
Halstead Property公司的頂級房地產專家Louise Phillips Forbes。

康奈爾大學(Cornell University)的一項研究顯示,曼哈頓房地產市場位於亞裔(主要為中國)投資市場的第一位,然後依次是夏威夷、洛杉磯和舊金山。

中國政策促進資金流向紐約

紐約地產界對中國資金的可持續性流入非常有信心。美國市場的穩定和中國政局的不穩定都讓中國富人看到,紐約房地產是他們財產保值的天堂。

陳少宏說,中國的「合格境內投資者」計劃(QDII)已經允許中國人向海外投資。他說:「這個計劃讓中國人合法地在海外置業,刺激了中國人的消費,讓人民幣更國際化。人們利用了這個政策。」他預計,到紐約的中國資金在未來5年內會翻上好幾倍。

習近平的反腐運動正在打擊貪官,防範他們把大量資金轉移到國外。對此,和中國人打交道有著豐富經驗的紐約地產業內專家們認為,這個因素不僅不能阻止資金外逃,還會加劇資金外流的速度。

富國銀行資深顧問Raj Rajpal深諳中國人的資金轉移之道。他對記者說:「他們總有辦法把錢弄出來的。」不過此「天機不可洩露」,「否則我就不能去中國了。」

美國亞裔地產協會曼哈頓分會會長曹夏秀(Cassandra Cho)說:「隨著中國內部監管變嚴格,更多人會到這裏投資。中國人在給自己的錢尋找安全的存放和投資環境。」她認為,EB-5投資移民是中國人的最主要的選擇。

不過,美國國會正在討論EB-5投資移民簽證計劃。他們將對於資金來源的調查更加小心。資深移民律師Stephen Yale-Loehr說:「美國政府希望你帶進美國的錢是乾淨的。」

華人在美國置業 面臨哪些挑戰

Core Group總裁Shaun Osher認為,華人買家和其他人面臨的挑戰是一樣的,需要瞭解市場、瞭解所購買的房產。當然遠隔重洋也是難度,好在現代技術可以彌補距離。還有就是要瞭解當地文化、社區。這個學習過程也蠻挑戰的。不過都能克服。

Core Group總裁Shaun Osher。
Core Group總裁Shaun Osher。

索斯比國際地產公司高級顧問Nikki Field看到,買家最大的需要是找到值得信賴的代理,「找出能真正信賴的人給我誠懇的建議不容易,我注意到華人會和自己的資產顧問談,因為已經建立很好的關係了嘛,通過他們的銀行、代理、家庭理財師等關係,尋找在其他國家的顧問。」

國際購物中心協會(ICSC)前會長Michael P. Kercheval認為,華人買家面臨的難度是自己造成的,因為要求高,「他們絕對要給孩子找最好的教育機會。挑戰是在這樣的學區找到房子。所以難度不在貸款、或是在社區不受歡迎,而是這些移民給自己定的標準高。覺得這麼遠到美國來,不想在不夠好的學區,不想生活品質下降。」

國際購物中心協會(ICSC)前會長Michael P. Kercheval。
國際購物中心協會(ICSC)前會長Michael P. Kercheval。

Shaun Osher提醒,紐約房源有限,華人買家面臨全世界潛在買家的競爭:「華人一般喜歡買康鬥,所受限制少。很多人可能沒意識到,紐約房產出租房多,銷售的房產的很多是co-op。紐約市銷售的康斗很少。因為貨源不多,選擇也就有限。所以看到喜歡的最好儘快決定。」

現金買房 EB5缺乏資金來源驗證

EB5簽證是華人投資移民到美國的主要渠道,但是業內人士也提出,目前國土安全局對這些資金來源的合法性無法充分調查。華人用現金買房置業的,資金來源也缺乏驗證。

Wealth X公司共同創辦人David Friedman分析道:「華人消費者很矛盾,一方面中國股市下跌,人們心理上感到窮了,很多紐約豪華房產的買家撤出了。另一方面,眾多因素促使他們要把錢拿出來,分散投資。EB5計劃給美國的開發項目帶來很多投資,但資金調查很多方面不規範,例如在銀行開戶有甚麼要求、開賭場有甚麼要求等等。主要原因是人力有限,因為是國土安全部在調查,他們沒有人力檢驗資金來源,除了普通的驗證之外,其他比如申請人十年前開的公司,他們的資金來源如何,這方面查起來比較難。」

Wealth X公司共同創辦人David Friedman。
Wealth X公司共同創辦人David Friedman。

David Friedman認為,通過背景調查增加透明度,有利於更多投資,「以我們公司舉例吧,我們能夠快速做深層背景調查,利用公開的資訊,建立更好的透明度,減少阻力,這樣能獲得更多投資,有助於滿足中美兩國的要求。」

Wells Fargo抵押貸款顧問 Raj Rajpal介紹,華人用現金買房產也很少受到資金來源的調查:「大部分現金交易不查。產權公司也許做些驗證,但是現金買主沒有通過銀行,美國借貸機構沒有介入。美國借貸方會有更嚴格的檢查,產權公司不會走這個程序,所以現金交易不怎麼查。如果買家撤回資金去投資其他的,可能會要經過資金驗證。所以現金交易很少驗證資金來源。」

ells Fargo抵押貸款顧問 Raj Rajpal。
ells Fargo抵押貸款顧問 Raj Rajpal。

他建議華人也多使用金融系統來投資,「現在華人一半用現金,一半貸款買房。貸款能更有效使用資金。如果把一筆現金的三分之一拿出來貸款,就可以買三套房,而不是原來的一套。」

新項目是趨勢 法拉盛依舊是熱點

Corcoran Sunshine/Corcoran 集團執行副總裁Gordon H. Hoppe認為所有的國際買家傾向於新開發的項目,尤其是condominium(共有公寓),但是紐約大部分的住宅是co-op(合作公寓)的類型,因此許多國際買家都在尋找condominium,「買家購房的原因是不同的,有的是為了孩子在美國上學,有的是為了自己用,有的是為了長期投資,有的是其他原因,因此各種原因是不同的,但是比較明確的是這些人都注重建築的區域,這一點對這個群體是很重要的。」

Corcoran Sunshine/Corcoran 集團執行副總裁Gordon H. Hoppe。
Corcoran Sunshine/Corcoran 集團執行副總裁Gordon H. Hoppe。

F&T 集團總裁Michael Meyer。
F&T 集團總裁Michael Meyer。

F&T 集團總裁Michael Meyer說:「雖然法拉盛的房價在飆升,但仍然是華人投資的熱點。緊鄰JFK機場,便利的交通,溝通無障礙的語言環境,有華人的醫生,有美味的中餐館,最重要的是房價比曼哈頓便宜,這些優點讓法拉盛的地產持續升溫,現在不但是法拉盛的豪華別墅好賣,更是多了許多投資的大項目。我還是看好法拉盛。」

責任編輯:孫秀華

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2015-11-28 8:35 AM
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