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美國購房 隱性成本最高城市盤點

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【大紀元2015年07月01日訊】(大紀元記者張小清綜合報導)坐擁美國房產常被視作「美國夢」的一部分,美國房地產市場也是華人投資的新熱點;但在美國購房,不小心會落入「養房陷阱」。據房地產數據網站「Zillow」信息,新業主對一些不可避免的隱性成本——包括房產稅、保險、庭院維護與房屋保養費等可能缺乏心理準備,在某些城市買房,這筆費用不可小覷,每月賬單上會增加1,000美元上下。

「購房者常常盯著房屋售價或每月的按揭,並沒有預估與房屋產權有關的其它費用,而這後一部分可以一下加出很多。」「Zillow」首席營銷官艾米‧波休廷斯基(Amy Bohutinsky)這樣寫道。

一、高昂的隱性成本從何而來

按美國通例,房屋經紀人要收取房價的6%作為中介費;貸款手續費、房屋交易稅等稅費,各州標準不同,一般在1%以下。不過,這些一次性費用還不在「Zillow」說的隱性成本(或稱隱形成本)範圍內。促成隱性成本高漲的因素,一方面是攀升的勞動力成本——僱用承包商或園景專業人士來保養房屋時最為明顯,其次就是較高的房產稅(Property Tax,又稱物業稅)。

1. 房產稅

業主每年需繳納房產稅,其收繳和使用歸屬於地方政府,在不同的州或同一州的不同城市,甚至同一城市的不同學區,房產稅稅率都不一樣。各州房產稅均值一般在房子評估總價的0.5%~2%之間(詳見文後附表),全美均值為1.5%。

中國人到美國買房,洛杉磯、舊金山、波士頓等都是很受青睞的地區;然而,當地的房產稅也比較可觀。通常好學區、房價高的地方房產稅也高,最高的地區可以達到3%;但如果從孩子的教育來考量,學區房的優勢仍然很明顯。

大波士頓地區房屋的隱形成本是全美最高的。圖為後灣街區的聯體別墅,此街區以房屋售價高著稱。(JasonParis/Flickr)
大波士頓地區房屋的隱形成本是全美最高的。圖為後灣街區的聯體別墅,此街區以房屋售價高著稱。(JasonParis/Flickr)

2. 房屋與庭園保養費

維護費不但包括修繕,也包括庭園與草坪養護、房屋衛生等諸多事項,要購買木質結構房屋(聯體或獨棟別墅),開銷比公寓要高得多。波休廷斯基寫道,「新買家會為第一次擁有自家後院而興奮,但卻沒把保養費打入預算。」有的買家可能想,此類收費能省則省,但那樣並不明智,不重刷牆壁、不好好保養,都會影響房子的市值。

二、房產隱形成本最高的10個美國都會

就全美而言,目前業主每年要支付的隱性成本平均為9,477美元。在做購房預算時,必須計入這筆費用,對於在某些城市安家置業的人來說,這一點更顯緊要,因為隱性成本會高很多——月均1,000美元以上。以下羅列的就是房產隱形成本最高的10個美國都會。

1. 波士頓

大波士頓地區牛頓市的獨棟社區,麻州小城牛頓多次獲評美國最安全城市。(Rica/Flickr)
大波士頓地區牛頓市的獨棟社區,麻州小城牛頓多次獲評美國最安全城市。(Rica/Flickr)

據「Zillow」網站調查,大波士頓(波士頓−劍橋−牛頓,Boston-Cambridge-Newton)地區的業主承擔的隱形購房成本是全美最高的:年均13,930美元,合1,160美元/月,最大一部分是房產稅、保險和公用事業費,年均9,413美元;剩餘的4,517美元是房屋維護費用。

這使已經很昂貴的波士頓房產更加高不可攀。該地房屋均價為364,900美元,是全美均價的2倍以上。據《波士頓環球報》報導,當地房產的供不應求推動了高房價,有時還引發競購大戰和成交價躥升。

2. 舊金山

舊金山灣區庫柏蒂諾的高密度新公寓樓。(馬有志/大紀元)
舊金山灣區庫柏蒂諾的高密度新公寓樓。(馬有志/大紀元)

「金門之城」的房主們想保有房產,可能需要多準備些金子:該市房屋年均隱形成本13,287美元,折合月均1,107美元。這還不算,大舊金山(舊金山−奧克蘭−弗里蒙特,Francisco-Oakland-Fremont)地區的房屋均價是全美最高的,達738,200美元(全美均價的4倍以上)。

據房地產經紀網「Redfin」信息,安家置業的成本正把一些人推出灣區,1/4的灣區客戶都委託該網站在房價更實惠的城市找房。

3. 芝加哥

美國芝加哥的一棟住房前掛著「已賣掉」的標識牌。(Scott Olson/Getty Images)
美國芝加哥的一棟住房前掛著「已賣掉」的標識牌。(Scott Olson/Getty Images)

芝加哥−內珀維爾−喬利埃特(Chicago-Naperville-Joliet)地區房主每年要掏12,236美元的隱形成本,月均1,019美元。其中9,096美元是房產稅和保險等,另外的3,140美元是維護費用。

不過,芝加哥房價比其它美國大城市更實惠——均價186,800美元,比全美平均價格僅高出5個百分點。

4. 費城

費城大學城社區街景(University City District官網)
費城大學城社區街景(University City District官網)

費城(Philadelphia)雖然得名於「兄弟之愛」(希臘語Philos 意為愛,adelphos意為兄弟),但在今天的房市中可沒太多情誼可講。在大費城(費城−坎登−威爾明頓,Philadelphia-Camden-Wilmington)地區購房的年均隱性成本是11,953美元,合每月996美元;其中8,161美元是房產稅和保險,維護費還要加上3,792美元。

好消息是,費城的房價總體來看比榜上其它大城市更實惠:均价200,500美元,比全美平均水平高12%。

5. 西雅圖

電影《西雅圖夜未眠》中的海邊住宅。(tdlucas5000/Flickr)
電影《西雅圖夜未眠》中的海邊住宅。(tdlucas5000/Flickr)

在西雅圖−塔科馬−貝爾維尤(Seattle-Tacoma-Bellevue)大都市區的房主,年均要承擔11,549美元的隱形成本(月均962美元)。其中房產稅和保險等占7,211美元,餘下部分是年均維護費。西雅圖的房屋均價为34,8700美元,比全美平均水平(17,8400美元)高出近一倍。

6. 洛杉磯

洛杉磯鷹石市的新建獨棟住宅。(Jeremy Levine/Flickr)
洛杉磯鷹石市的新建獨棟住宅。(Jeremy Levine/Flickr)

洛杉磯−長灘−聖安娜(Los Angeles-Long Beach-Santa Ana)大都會區的業主,每年要負擔11,333美元(月均944美元)的隱形成本;其中7,025美元是房產稅和保險等,其餘是維護費。

而洛杉磯的房價也格外昂貴,均價534,300美元,幾乎是全美均價的3倍。

7. 俄勒岡州波特蘭市

俄勒岡州波特蘭1930年代的老房子。(維基百科公共領域)
俄勒岡州波特蘭1930年代的老房子。(維基百科公共領域)

波特蘭市是耐克和彭德爾頓(Pendleton)等著名品牌的家鄉,作為時尚之都不輸紐約和洛杉磯,俄勒岡州又是個免稅州,使之成為購物的好地方。不過要在這裡置業,則必須承擔年均10,672美元的隱形成本(合每月889美元)。其中7,206元是交房產稅、保險和公用事業費,此外的部分是維修成本。

雖然波特蘭−溫哥華−希爾斯伯勒(Portland-Vancouver-Hillsboro)大都市區的房價平均為282,900美元,比全美均價高出58%。據《俄勒岡人報》今年6月初報導,很多波特蘭人由於買不起房,正呼籲提高當地的最低薪酬標準。

8. 加州聖地亞哥

加州聖地亞哥的獨棟老房。(Allan Ferguson/Flickr)
加州聖地亞哥的獨棟老房。(Allan Ferguson/Flickr)

聖地亞哥−卡爾斯巴德−聖馬科斯(San Diego-Carlsbad-San Marcos)大都市區的房主年均要支付10,647美元的隱性成本(合每月887美元)。該市房屋均價則是全美水平的2倍以上,高達475,600美元。

據《聖地亞哥聯合論壇報》報導,高昂的費用已使這裡的房市漸趨冷清,很多投資者在置業後都將房子租出去,當地的在建房產工程也很少。

9. 佛羅里達州奧蘭多市

佛州奧蘭多的房屋。(蕭財英/ 大紀元)
佛州奧蘭多的房屋。(蕭財英/ 大紀元)

奧蘭多作為迪士尼世界(Walt Disney World)和環球影業所在地,是舉家旅遊度假的勝地,但要在這裡養房子,可不是件輕鬆事。

奧蘭多−基西米−桑福德(Orlando-Kissimmee-Sanford)大都市區房產的年均隱形成本為10,100美元,月均842美元。這筆花銷的「大頭」仍是房產稅等繞不開的費用,而每年3,355美元的維修成本也不低。好在當地房屋均價的170,500美元略低於全美平均水平,貸款買房還算實惠。

10. 明尼阿波利斯

明尼蘇達州聖保羅市的住宅花園。(MJI Photos/Flickr)
明尼蘇達州聖保羅市的住宅花園。(MJI Photos/Flickr)

明尼阿波利斯與聖保羅市(St. Paul)被稱為「雙子城」 (Twin Cities),經常登上「全美最宜居城市」榜,不過,在包括布盧明頓(Bloomington)在內的這個大都會區購屋並不實惠:年均隱性成本9,782美元,略高於全美平均水平;其中房產稅、保險和公用事業費占6,446美元,剩下的3,336美元是維護費用。

這一都會區現已橫跨明尼蘇達州與威斯康星州,當地平均房價210,300美元,比全美均價高18%。

對比:北卡羅來納州夏洛特市

北卡羅來納州夏洛特市的大宅。(Douglas Johnson/Flickr)
北卡羅來納州夏洛特市的大宅。(Douglas Johnson/Flickr)

夏洛特是美國東南部北卡羅萊納州的最大城市,也是美國第二大銀行業中心。當地業主要支付8,865美元的年均隱性成本(意味著每月房貸賬單要加上739美元),略低於全美平均水平。其中5,649美元是房產稅、保險和公用事業費等。

就房產稅而言,據「Zillow」調查,夏洛特−加斯托尼亞−石山(Charlotte-Gastonia-Rock Hill)都會圈的年稅費約為1,346美元。在該市買房相對實惠:房產平均價格159,200美元,比全美均價低11%。

附:全美房產稅最貴與最便宜的十州

據稅費網站「taxes.about.com」報導,全美房產稅最貴的10個州依次為:

1. 新澤西州 – 1.89%
2. 新罕布什爾州 – 1.86%
3. 德克薩斯州 – 1.81%
4. 威斯康星州 – 1.76%
5. 內布拉斯加州 – 1.70%
6. 伊利諾伊州 – 1.73%
7. 康涅狄格州 – 1.63%
8. 密歇根州 – 1.62%
9. 佛蒙特州 – 1.59%
10. 北達科他州 – 1.42%

房產稅最便宜的10個州依次是:

1. 路易斯安那州 – 0.18%
2. 夏威夷州 – 0.26%
3. 阿拉巴馬州 – 0.33%
4. 特拉華州 – 0.43%
5. 西弗吉尼亞州 – 0.49%
6. 南卡羅來納州 – 0.50%
7. 阿肯色州 – 0.52%
8. 密西西比州 – 0.52%
9. 新墨西哥州 – 0.55%
10. 懷俄明州 – 0.58%

責任編輯:林妍

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2015-07-02 8:47 PM
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