【大紀元2016年12月07日訊】（大紀元記者韓香茗綜合報導）近年來，紐西蘭上演了很長一段時間的「雙城記」，全國其它地區一直觀望著最大城市奧克蘭的房價飆升。不過房價上漲似乎具有傳染性，雖然目前奧克蘭漲幅略有緩和，但其它一些地區則開始大幅上漲。而且奧克蘭房價也仍然居高不下，甚至仍在創紀錄增長。
根據紐西蘭估價局（QV）的數據，今年9月，奧克蘭住房平均價首次突破100萬元大關，已經超過家庭收入中間值的10倍。目前紐西蘭人的家庭平均收入為94,328元，平均房價為62萬2,309元（10月份），全國房價是收入的6倍。
另據QV最新E-valuer數據，奧克蘭已經有99個街區的即時性估價中間值（Median Value，隨市場變化）突破100萬元，而且僅剩3個街區的估價低於50萬元。相比之下，2012年奧克蘭只有13個百萬街區。
房價一直在漲、漲、漲，那麼會永遠漲下去嗎？就像吹泡泡一樣，吹、吹、吹，吹到一定程度會爆裂。所以很多人都在擔心房市是否存在泡沫，更擔心泡沫會破裂（房市崩盤）。
那麼什麼是泡沫？紐西蘭房市是否存在泡沫？
從廣義上講，如果沒有合理的原因來解釋一個特定的價格，那麼就可以稱其為泡沫。紐西蘭房價，特別是奧克蘭房價在過去10年裡已經加倍，住房中間價從40萬元增至80萬元。但根據紐西蘭統計局的數據，過去10年裡居民收入中間值僅增長37%。
紐西蘭房價嚴重不可負擔
休·帕烏萊提赫（Hugh Pavletich）是《國際住房負擔能力調查》（市場研究機構Demographia發布）的聯合作者之一。他說，如果房價超過收入的3倍，那麼就開始成為問題了。愛爾蘭房價-收入比曾創下4.7倍的峰值，之後崩盤跌至2.8。都柏林在崩盤之前房價-收入比為5.4。
| 房價-收入比對照表 | |||
| 房價-收入比 | 國際公認標準 | 紐西蘭 | 奥克蘭 |
| 10 | 非常嚴重不可負擔 | √ | |
| 5 | 嚴重不可負擔 | √ | |
| 3 | 可負擔 | ||
帕烏萊提赫說，目前紐西蘭房價是收入的5倍，奧克蘭則高達10倍以上（10.2），紐西蘭真的是在玩火。目前市場估價已經超過9,000億元，其實際估價不應該超過4,000億元。
房價和租金對比
奧克蘭大學經濟學高級講師瑞恩·格林納威-麥格里維（Ryan Greenaway-McGrevy）說，和房價相比，實際租金如此之低，也暗示著泡沫正在形成。在過去7年裡，全國房價增長61%，租金增長只有29%。
奧克蘭最大房地產經紀公司Barfoot &Thompson 的紀錄顯示，2009年奧克蘭平均週租金為400元，住房平均售價略高於50萬元。現在住房平均售價略低於100萬元，平均租金為每週522元。房價增長近100%，租金僅增長30.5%。
住房貸款
很多人認為，房價之所以能夠上漲，主要原因之一是過去幾年裡利率太低所致。人們能夠負擔得起高房價的原因是還貸額容易解決。現在50萬元貸款的還貸額與2008年25萬元貸款的還貸額相差無幾。然而對一個國家來說，與特定資產類別有關的巨額債務可能是泡沫的警示信號。更多人希望貸款而不是存款，對銀行來說已經開始出現問題。
在截至2016年8月的過去一年裡，家庭住房債務增長200億元，即增長9.2%，是過去8年裡最快的增長速度。人們借貸太多，利率稍有增長就可能出現問題。
除奧克蘭外其它地區
此前，甚至連呼籲「住房市場已經失去控制」的獨立經濟學家Shamubeel Eaqub，都認為除奧克蘭之外其它地區不存在泡沫。但在過去12～18個月裡，雖然奧克蘭增長速度略微放緩，但漢密爾頓、陶朗加、皇后鎮、惠靈頓及北島其它地區則開始加速增長。今年11月，皇后鎮平均價已經突破100萬元，在過去一年裡大漲32.2%，漲幅超過奧克蘭（12.8%）的兩倍。
在截至2016年10月的過去12個月裡，紐西蘭有134個街區估價中間值增長20%以上，奧克蘭僅占5個。然而一年前，在150個增幅超過20%的街區中，有142個在奧克蘭。紐西蘭住房負擔危機在加劇。
據統計，紐西蘭房價通脹超過15%的情況曾經出現過6次：1982年創下37.1%；1987年21.7%；2003年24.1%；1985年、1994和2005年也分別突破15%。目前紐西蘭房價通脹是前所未見的。根據QV住房價格指數，自2012年以來，紐西蘭住房平均價從40.2萬元增至62.2萬元，增長55%。
CoreLogic分析師：短期內房市不會逆轉
CoreLogic NZ公司高級研究分析師尼克·古道爾（Nick Goodall）說，目前紐西蘭房地產市場處於不確定時期。奧克蘭已經經歷了近4年的顯著增長，目前衡量房價是否被高估的唯一尺度是未來消費者行為。如果人們停止支付瘋狂的房價，那麼賣主們將不得不降低要價或停止出售。事實上，高房價能夠不斷成交意味著仍然有人在買。
目前市場基本面依然強勁。創紀錄淨移民、空前低利率、供應短缺等因素依然存在，有限的房源加劇了競爭，從而推高房價。有跡象表明上述因素開始轉變，但變化緩慢，因此短期內壓力仍將持續。目前房市出現拐點了嗎？可能沒有，只是出現了慢點，房價不大可能很快出現大的回落。
愛爾蘭房地產泡沫的破裂
來自愛爾蘭的投資分析師布萊恩·蓋納（Brian Gaynor）已經在紐西蘭居住了40年。他說，愛爾蘭和紐西蘭之間有相似性，但也存在差別。
兩個國家人口相當，住房擁有率都很高，但愛爾蘭放貸環境過於寬鬆，21世紀初住房明顯供過於求。與紐西蘭不同，愛爾蘭政府沒有努力抑制環境，媒體在公眾認知方面也助長了泡沫。紐西蘭媒體也起到了推波助瀾的作用，但紐西蘭做了更多考慮。
他說，「我不是說不會出現崩盤，但這裡不會出現像愛爾蘭那樣的供不應求。紐西蘭每年約建3萬套住房，情況完全不同。我們當然處於房市繁榮狀態，但繁榮已經變成了泡沫？這點還有待商榷。」
2008年全球金融危機從美國開始，之後波及愛爾蘭。愛爾蘭新建住房被空置，開始出現『鬼屋』，後來只好推平，當時有3000個未完成的住宅開發區。
在繁榮時期，愛爾蘭人狂熱購房，人們睡在房地產辦公室外、排隊等候新房發布的現象非常普遍。2006年北愛爾蘭房價增長48%。然而到了2010年和2011年，愛爾蘭和北愛爾蘭很多地區房價開始減半，至2012年底市場崩盤，經歷了一個長長的下跌過程。
20世紀90年代和21世紀初愛爾蘭出現的兩個經濟繁榮周期，被人們稱為「凱爾特之虎」（Celtic Tiger）。當時年建新房9萬套，收入增加，失業率下降，信貸、房貸和投資都在增加。低利率鼓勵居民和企業借貸，建築商大量建房，5年內房價增長一倍。
北愛爾蘭的繁榮和崩潰過程是英國歷史上最嚴重的一次泡沫破裂周期，也有人認為是住房崩潰史上最嚴重的一個泡沫破裂過程。
紐儲備銀行：房市仍對經濟構成風險
根據紐西蘭儲備銀行的最新數據，幾乎所有城鎮和城市的家庭債務都在增長，住房貸款在增加，房價通脹持續增長。除奧克蘭年通脹下降10個百分點外，大部分地區城內年通脹都在大幅增長。
儲備銀行行長格雷姆·惠勒（Graeme Wheeler）說，紐西蘭經濟在穩定增長，但仍然面臨住房市場可能帶來的風險。只要住房需求和供應之間存在不平衡，那麼就可能存在房價上漲的重大風險。
目前現金支付的買家仍然很火。據Stuff網站調查，上月奧克蘭以現金購買100萬元以上住宅的份額高達40%，拍賣室中大多數競拍者看上去是亞裔。2013年人口普查顯示，奧克蘭23%人口為亞裔。雖然人們在熱議房地產泡沫可能破裂，但似乎在過熱的奧克蘭市場冒險投資的買家並未減少。#
責任編輯：易凡
