【大紀元2017年04月02日訊】（大紀元記者徐真編譯報導）Tony Miller是渥太華的房地產經紀人和投資人，他近期在《渥太華太陽報》上撰寫文章，闡述在渥太華投資公寓的利弊。
Tony的客戶Sarah想要參觀的新共管公寓非常好。房型設計使公寓內的自然採光充足，並配備了現代化的廚房和浴室。這些公寓雖然面積有些小，但公寓大樓一層的健身房，咖啡廳等公共設施增加了生活空間，使這些公寓溫馨而舒適。
在完成共管公寓參觀之旅後，Sarah說：「這些公寓會成為很好的投資。」Tony從很多人那裏也聽到相同的評論，包括投資者和其他房地產經紀人。
但Tony認為，渥太華的大多數公寓和公寓連鎖酒店都是糟糕的投資物業。這裡有很多原因。Tony的第一個投資物業就是一個公寓，雖然公寓本身相當不錯，但它讓Tony每個月的現金流成為負數。于是公寓成了Tony的負擔，在擁有一年後Tony決定賣掉它。
也許因為這個經歷，Tony對公寓不是很著迷。Tony遇到很多買了新建公寓的人，這些人被告知他們做出了很好的物業投資，但是後來共管公寓的各種限制和成本使他們的投資受到了傷害。以下是避免購買公寓作為投資物業的原因。
很難找到正的現金流
公寓的第一個現金流殺手是公寓費。這個麻煩的費用每年都會增加，通常會佔用大部分或全部的剩餘現金流，使投資者處於負現金流狀態。在大多數情況下，以20％的首付方式在渥太華購買公寓，並以傳統的方式出租，從現金流角度出發並不可行。雖說如此，有一些策略也可以為投資者提供更高的租金收入，以抵消公寓費用，如短期租賃（Airbnb）或讓5或6名學生住進一個公寓聯排屋等，但前提條件是公寓董事會允許短期和學生出租。
特別評估
共管公寓董事會可以對公寓業主征收特別評估費，以幫助支付計畫外的維修或儲備金的不足。特別評估費是除了每月公寓費用外額外的，還可以在一段時間內分攤的付款。如果公寓大樓和儲備金管理不善公寓業主可能要付一大筆錢！例如，Tony的一個朋友被要求交45,000加元的特別評估費。大多數特別評估都沒有那麼大。但是，在這個世界上，如果要交各種各樣的特別評估費，投資者如何能賺錢？
共管公寓董事會
共管公寓董事會監督公寓的財產和事務。董事會及其成員擁有很多權力，負責管理大筆資金，但成為公寓董事會成員沒有強制性的政府培訓要求。Tony的朋友Anita在最近的一次討論中說得很好：「我不買公寓的主要原因是我對公寓董事會幾乎沒有控制權。其中有些成員簡直是瘋了，把財務搞得混亂。即使董事會在購買時是好的，它每年都會有所變化。」
限制
大多數公寓都有關於出租的規定和條例。記住，即使公寓董事會現在允許業主出租，這個決定在將來也可能會被改變。Tony知道的一個投資者被迫出售4套在Mooney’s Bay附近的公寓聯排屋，因為公寓董事會引入並執行了一項新的「不租賃」規則。以下是一些苛刻的，對投資者不利的公寓規則。
•不允許出租，沒商量。
•不允許短期租賃，包括Airbnb。
•不允許出租給學生。
•業主必須在出租前住至少一年以上。
•允許出租，但租戶必須是業主的直系家庭成員。
如果您決定購買公寓作為投資物業，請確保您有一個穩固的退出策略，並在簽署「購買和銷售協議」之前瞭解風險。
責任編輯：岳東卿
