【大紀元2018年04月06日訊】美國幅員遼闊，由於加州的租賃房產及其它房產投資正處於非常高價的位置，若對於加州以外的投資機會有興趣，想要更進一步了解如何創造高現金流及高投報率，可以關注哪些市場呢？
洛杉磯及南加州區域的房價和2000年相比成長了近一倍。最近的研究顯示洛杉磯的房價可負擔性是全國最低的，舊金山和紐約的房價可能比南加州高，但是該兩地的平均收入也同樣比南加州高。洛杉磯的收入中位數相對較低，所以不難理解為什麼對洛杉磯的人們來說，好的房屋比較難負擔。
洛杉磯的住宅自有率為47.9%，是美國前50大城市中最低的。許多人透過房產租賃累積了巨額的財富，並在價格高點賣出兌現。利用IRS的1031同類財產延稅交換（1031 Exchange）政策，投資者能夠更進一步的購買其它區域的房產，例如位於達拉斯／沃斯堡的投資型房產，此區域的租賃型房產投資報酬率通常在6%左右，相較於房租收入和支出幾乎持平的南加州，達拉斯擁有較健全的收入金流。
達拉斯的歷史和它的開拓者
1839年John Neely Bryan——商人、農民、律師、及土地投資商，將達拉斯創建為一處商業交易所。Bryan會選擇達拉斯的原因很簡單：它是最容易能橫渡特里尼蒂河（Trinity River）、最接近連接南北德州的主要幹道——普瑞斯頓之路（Preston Trail）的地方。
達拉斯約於1860年正式合併為市，雖然沒有正式文件記載，但據說達拉斯是以John Neely Bryan的一位好友之名所命名。John Neely Bryan在一間州立精神病院度過他的晚年，沒有留下任何關於它如何為這座城市命名的線索。
在南北戰爭結束之時，達拉斯由於位於所有衝突區域之外，因此吸引了無數被迫遷移家鄉的難民，前來找尋重新起步的機會。轉瞬間，達拉斯的人口及商業活動有了顯著的增加。
當時最主要的商業活動為農業及畜牧業。直到1920-30年代的經濟大蕭條（The Great Depression）起，散布於達拉斯及周邊區域的油井，才重新為這座城市帶來繁榮的景象。小型的石油公司及它們的供應商迅速在這個地區發芽成長，為達拉斯打下堅實的基礎，也讓它在日後能成為美國大都會區之一。
在1950年代，達拉斯成為美國第三大的科技公司據點，德州儀器（Texas Instruments）、聯合數據（Alliance Data Systems）、及其它科技業巨頭紛紛在達拉斯設立總部。達拉斯在1957年創立的家居飾品市集（Home Furnishing Mart） ，為現今全球最大批發交易市場——達拉斯市場中心（Dallas Market Center） 的前身。
2016年全美人口增幅最多的城市
達拉斯／沃斯堡大都會區是2016年全美人口增長幅度最高的大都會區，總人口數從7,089,888人增加至7,233,323人，增幅為14萬人。這代表每天有約400位新居民來到達拉斯／沃斯堡地區。如此大的人口注入量也為當地的房地產市場帶來繁榮的景象。事實上在2016年第四季，達拉斯／沃斯堡地區的公寓（apartments）和獨立房（single family homes）空屋率只有6.8%。
在經歷了數次的油價重挫後，達拉斯／沃斯堡的人們了解到只用單一市場來避險的危險性。過去這幾年，這個區域發展出了很優秀的市場多樣性，並且以擁有全美第二集中的財富世界500強公司（Fortune 500 Companies）而自豪，僅次於紐約曼哈頓。
觀察圖表一，即可理解為何人們蜂湧至這個地區。2016年，達拉斯／沃斯堡市場是全美就業增長最多的地區。事實上，這裡的就業增長幅度幾乎是洛杉磯的1.5倍，而洛杉磯的人口數是達拉斯／沃斯堡的兩倍。就業成長是很重要的數據，因為它是帶動一個經濟體向前的主要動力。除了就業增長，將總部遷移至此的公司數量同樣是很可觀的。
房屋的可負擔性
另外一個重要的因素為房屋的可負擔性。由圖表二可知，達拉斯的平均房價明顯比全美平均房價低。對於在尋找良好生活水平的員工們來說，低房價是很有吸引力的。這樣的房屋可負擔性，一個家庭能輕鬆地在預算內購買或租到一間高品質的房子，並且有足夠的剩餘存款享受家庭生活。相較於洛杉磯或邁阿密，能很清楚的看到生活品質的差異。
由於德州的生活花費遠比於加州或東岸低，再加上不徵收所得稅及一些針對新公司實施的稅收減免刺激方案，有大批的公司遷移至「孤星州」，選擇在此處設立據點的財富500強公司遠比加州還多。事實上，第一名的紐約州只比德州多兩家公司。像加州這樣持續的提高公司及個人所得稅（14.63%，全美最高） ，很容易理解為何各大公司紛紛考慮出走加州了。最近搬遷到德州的大型企業有：豐田汽車（Toyota）、聯邦快遞（FedEx）、利保相互保險公司（Liberty Mutual Insurance Group）、農民兄弟咖啡（（Farmer’s Brothers Coffee）、福陸公司（Fluor）、趨勢科技公司（Trend Micro）、波音公司（Boeing）、摩根大通（JP Morgan-Chase）等等。
根據美國地產公司巨擎John Burns Real Estate Consulting, LLC的調查，未來的十年德州將迎來重大的成長，程度也將遠比美國其它州高。以下的圖表顯示2016-2025年，德州的人口將會成長24%，這也表示公寓跟房屋、辦公大樓、零售商業中心、及學校的需求將大大提升。
經濟環境相對穩定
經濟是一個循環，沒有人能準確預估下一次的衰退是什麼時候，也因此大家得隨時做好準備。圖表三顯示了全美及五個州，在近15年景氣繁榮及蕭條時的房價變動比例，有許多州在2008年受到重大的衝擊，德州的房價在這些經濟衰退時期依然保持相對穩定的水準。對於身在加州的人，體會到了資產價值的瞬間蒸發，但對於在德州的那些人們，倒退的景氣並沒有對他們的資產價值帶來如果大的影響。
【編按：本文由TFS Properties, Inc提供，該公司專攻1031同類資產稅務遞延交換(1031 Exchange)及其它房產投資項目。僅供參考，不構成法律建議與本報立場，讀者如有相關投資問題，請諮詢專業投資理財顧問。】
責任編輯：李欣
