任志強再開炮 曝大陸樓市亂象部分原因

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【大紀元2018年07月08日訊】7月7日,中國房地產網發表大陸房地產大佬任志強的文章,其中,任志強曝大陸樓市亂象部分原因

下面是任志強文章中的部分觀點。

幾乎所有的中國經濟學家都在用中國的情況與國際的情況對比,去討論中國的經濟問題,特別是房地產問題。這些經濟學家討論的中國經濟問題,在社會中造成了極大的誤解和錯判。

如,房價收入比誤導政策。

房價收入比是衡量房價和國民收入之間的關係,平衡市場價格與購買能力的比例,也是判斷市場房價的重要指數。

國際的房價收入比定義為:國民收入的中位數,每套住房面積的中位數與房屋價格的中位數,三者之間的關係。之所以用中位數作為基礎是不論奢侈性消費的情況 ,只兼顧社會的中位以下水平。

購買力的中位數是指居民的中位數收入水平,兼顧中位數以下的消費能力,而不計算高收入者的消費能力。

房屋面積的中位數同樣是指全社會住房水平的中位數標準,高於此標準的則為高消費能力。房屋價格的中位數同樣是指全社會每套住房價格的中位水平,而非指含高消費的特殊產品。

中位數堅持的是以社會中位水平的情況,以保護和兼顧低於中位數水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。

但中國的住房價格卻從未公布過中位數,而是使用的平均數。平均數的最大誤導就是將高消費的水平併入其中,而對市場產生了巨大的誤導。

當社會用平均數去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房價時不但提高了房價的水平,同時忽略了低房價商品的存在,並在市場引發漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數也會提高全社會的住房要求和標準,產生過度的追求。

2016年底的數據是全國平均房價超過萬元的城市19個,其中平均房價超過2萬元的城市9個,全國平均房價不到8,000元/平方米,但中位數則不到4,000元/平方米,相差近一倍。

2016年底長沙市(含區縣)平均房價為7,000多元/平方米,最低價2,000多元/平方米,最高近30,000元/平方米,但中位數不到4,000元/平方米,大約也與平均數相差近一倍。

上海市最高房價為30萬元/平方米,最低則只有2萬多元/平方米,平均價約為5.4萬元/平方米,中位數則不到3萬元/平方米,也幾乎相差近一倍。

可見無論是城市還是全國,平均數與中位數之間的差距大約都在40%以上,平均數大大提高了市場對房價的認知。

中國城市的戶均面積約為75平方米左右,但中位數則不足60平方米。如上海的戶均為68平方米,但中位數則不足50平方米。許多學者都按每戶90-100平方米計算房價,這就大大抬高了房價的總量。

房價的平均數和房屋面積的數據遠大於中位數,就會使計算中的總房價遠超過按中位數計算出的結果,並讓這個差距遠遠的大於50%,變為成倍增長了。

中國計算收入時通常會按統計局公布的人均收入或職工收入計算,但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入卻並非主要來自於工資收入,這就讓平均收入的水平大大低於實際收入水平。

國際上計算中位數收入時,則在收入中包括財產性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務、稿件等其它收入。這就讓兩者之間的收入計算範圍出現了極大的差異,並使計算收入比時出現無法對比的情況。

因此中國所有的專家、經濟學家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統一標準,並具有極大偏差和欺騙性的計算,完全不具有對比性。

任志強指,他也無法計算出完全按國際標準計算的中位數的房價收入比,但他知道目前中國公布的這些房價收入比都是被嚴重擴大了現實差距的不正確數據。

正是由於這種用平均數而非中位數的統計方式和宣傳作用,導致的結果是不但沒有讓高房價下降,反而在把那些低房價的房價大大拉高,向平均數靠攏了。

當官方試圖用平均數控制地方的房價漲幅時,造成的結果是地方政府不得不將原未納入市區統計範圍的區縣的低房價都納入統計中去平均,以降低名義的平均房價。這卻大大提高了原來較低的房價,造成部分城市名義均價下降,但全國房價普遍上漲。

網民跟帖稱:樓市設局的是中共,大陸的御用經濟學家是為中共的政策找合理解釋,傳聲筒,誤國害民;越調控,房子越貴,因為限制造成了房子稀缺,政府不懂這些嗎,無非是地方財政問題。

時事評論員李林一說,任志強是體制內的人,還不敢直接對準中共開炮。雖然中共的經濟學家是造成樓市亂象原因之一,但問題的根子還是在中共體制上。正是由於江澤民掌權時期實行的分稅制,使得地方政府一直以來習慣於哄抬房價,販賣地皮獲利。這些經濟學家的計算方式,可以說正中地方政府下懷。這才是問題的根源所在。

責任編輯:李文慧

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