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首次買家按揭期限或延至30年 好事?壞事?

按揭还款期延长,实际购房成本更高。(Shutterstock)

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【大紀元2019年02月12日訊】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)按揭期限,是指貸款人按揭償還年限。過去幾十年來,加拿大有保險按揭最高按揭期限一直是25年,即所有房貸25年內還清。加拿大房屋建築商協會(HBA)透露,聯邦財政部目前考慮將首次買家最高按揭期限限延長至30年。

據betterdwelling網站報導,將最高按揭期限從25年延長至30年,每月供款金額雖下降,但利息還得更多。此舉短期內雖能幫到消費者,但長遠來說還款成本更高,此外,還有可能推高房價。

據悉,財政部考慮這麼做,目的是想減輕人們買房壓力,但事實真如此嗎?一起來看看數據分析。

按揭期越長 買房成本越高

以多倫多目前76.18萬普通住宅為例,假設10%首付,5年固定按揭利率3.59%,假設整個按揭期間維持這一利率不變(事實上,目前利率接近史上最低點,利率今後有可能上升,因此這一假設是低估了還款成本)。這一假設案例中,不包括物業稅、房屋維護成本、保險、水電成本或其它成本。

上述案例中,按25年按揭期限算,每月供款3,562元;按30年按揭期限算,每月供款3,103元,供款每月減少12.88%。在政府、銀行和所有想從消費者按揭業務中撈油水或不想動腦筋的人眼中,每月供款的確減少了,買房擔負力也改善了。

但是,政府、銀行或按揭業沒告訴大家的是,最後總的還款成本會大增。上述案例中,按25年按揭期限算,利息成本總計35萬1,103元;按30年算,利息成本總計43萬1,511元,比25年按揭期限整整多出近22.9%。

這說明,延長按揭期限,只是暫時減輕供房壓力。要改善擔負力,真正解決辦法是降低貸款成本,利息還得越少,意味著能有更多錢償還貸款本金。最後還款金額越少,房子才買得越便宜,難道不是這個道理?

真正贏家是銀行

房貸償還期間,買家不要拿房子做抵押貸款,上述條件才真正成立。但實際上,過去5年內,加拿大房價漲了42.6%%,用於還貸的可支配收入卻僅增長近12.65%。自2007年以來,全國買房擔負力實際上上升7.29%,同期房價卻大漲86.54%。

目前,除了政府和銀行,幾乎沒人認為房價翻倍後,住房擔負力反倒上升了。現在,只有地產經紀堅信房價永遠只漲不跌。

從長遠看,房價的確會漲。但過程中,房價漲跌都會有同期性,一旦房價漲到頭了,就需要調整一段時日,方會有新的買家入市。對短期而言,目前全球房價都在同步下走。房價漲跌周期背後,就是經濟榮衰周期。經濟衰退期間,房價很難上漲。

記住,按揭期限延至30年,不僅最後還款成本更高,房價還會被推漲,最後賺得盆滿缽滿的是銀行。最近銀行按揭業務增長跌至多年新低,推動銀行利潤增長很快會變成政府和銀行工作重中之重。仔細想想,就會發現政府延長按揭期限,不仅没有減輕人們的買房壓力,反而是又帮了銀行一把。

責任編輯:文芳

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