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當心!貸款買房 銀行不接受短租收入

多倫多許多業主選擇短租,但貸款機構審批房貸時,一般不接受短租收入。(Shutterstock)

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【大紀元2019年06月24日】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)過去20多年來,多倫多房價飆升,許多屋主出租多餘房間,在家中隔出一個單元或將地下室出租,賺取租金。銀行或按揭機構在審批房貸時,一般會考慮或接受這一收入來源。近年隨著愛彼迎(Airbnb)等短租網站興起,許多業主選擇短租。按揭專家警告,短租不比長租,貸款機構審批房貸時,一般不接受短租收入。

據《環球郵報》報導,多倫多按揭經紀巴特勒(Ron Butler)表示,他合作的貸款機構中,MCAP、First National和其它幾家銀行一般不接受愛彼迎短租收入,認爲短租收入風險大,擔心政府隨時規定禁止民宅短租,或徵收短租商業稅,或將短租視爲酒店徵收酒店服務稅,或公寓委員會禁止短租,等等。

政府考量

愛彼迎網站廣告宣傳說,短租是中產業主利用家中空房賺取額外收入的最佳來源,但批評人士認爲,像愛彼迎等短租網站,實際上被許多「幽靈酒店」等商業規模的經營業主利用,短租市場大部分利潤被這類人賺了,對地方住房市場擔負力起到不好作用。

麥吉爾大學教授渥齊斯馬斯(David Wachsmuth)研究發現,愛彼迎網站上多倫多短租房比例雖不到1%,但多數集中在湖濱等地段,這些地段做短租的民宅佔比逾5%。

爲限制幽靈酒店現像氾濫,多倫多市府2017年和2018年兩次通過市府條例,要求愛彼迎房東申請短租牌照,限制每年短租天數(180天),規定短租只限主要住宅,第二、三、四套住宅不得短租,鑑於地下室一直是長租市場上最便宜的租房選擇,還禁止地下室短租。

上述條例已提交至安省地方規劃仲裁機構(LPAT),一直未正式執行。Fairbnb等反對團體認爲,多市近9500個愛彼迎短租廣告違反這些規定,新規一旦實施,長租市場上估計會多出6000多套出租單元。

房東不愛提短租

買房申請房貸時,想將短租收入納入貸款條件的,還要注意一個問題,即多數貸款機構和銀行會附加一個「租金分配」(assignment of rents)專門合同,規定貸款人違約拖欠月供情況下,租客租金直接轉入到貸款機構和銀行,保護自身不受損失。

此外,專門合同條款還包括:貸款人租金收入流出現變化時,如租客退房,個人收回不再出租等,應立即通知銀行。如此一來,將長租改爲短租,收入保障沒了,就會違反這項規定。

巴特勒估計,近1/3的愛彼迎短租屋主都沒通知銀行,銀行不調查就永遠沒法知道,直到屋主續按揭纔有可能知道。但銀行真想調查,上谷歌搜索一下地址,或要求屋主提供租約或租金收據等,就能輕易查出該地址是否在愛彼迎等短租網站上做廣告。

也可能因爲上述原因,大多倫多地區雖有近6,000套單元做短租,多倫多地產局(TREB)多重掛牌系統(MLS)租房廣告中,提及短租的卻不到10個,更別說確認了。

但凡事都有例外,多倫多銷售代表皮爾斯女士(Jenna Pearce)經手的位於Parkdale Dunn大道262號的一幢3層維多利亞式半獨立屋,要價152.9萬元,賣房廣告明確註明,房子既可長租也可短租或自住。皮爾斯稱,賣家心態非常開明,希望讓買家知道,這幢房子夏天短租能掙不少錢,認爲這是賣房一大亮點。

賣房廣告短租法規問題

對於地產經紀來說,愛彼迎短租另一個問題是合法性。過去10年來,安省地產監管機構禁止經紀在買賣房屋時,將地下室等非法相關收入作爲廣告噱頭。多倫多短租市場目前尚處灰色地帶,灰色地帶一旦不再,地產經紀們就要注意了。

安省地產委員會RECO註冊官瑞切(Joseph Richer)表示,房屋買賣廣告的一個關鍵是內容必須真實,不能弄虛作假、誤導或欺騙。只要房子的確能產生潛在收入,經紀和銷售員就能在廣告中提及,但如果法規禁止短租,再做這種廣告就不行了。◇

責任編輯:文芳

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