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好日子到頭 加拿大公寓市场疲軟

加拿大公寓受疫情重創,不僅租金不斷下降,出售也難,供大於求。(Shutterstock)
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【大紀元2020年11月19日】(大紀元記者李平多倫多報導)自中共病毒肺炎疫情爆發後,加拿大共管公寓市場好像哪里都開始不對勁了:施工質量大不如以前,保險成本飆升,租金持續下跌,租房競爭激烈,公寓難脫手,樓價呈下跌跡像,等等。對於公寓業主,尤其是投資者來說,好日子已到頭,未來要準備好過苦日子了。

公寓租房市場行情普遍慘淡

Rentals租房網最新數據顯示,10月份全國多數大城市租金下跌,導致全國公寓平均租金比去年跌8.1%,其中,多倫多公寓租金跌幅最大,1臥公寓租金同比跌17.3%至1,922元,環比跌幅2.3%;2臥公寓租金跌14%至2,531元,環比跌幅1.5%。

地產經紀們認為,租金下跌是因公寓出租房源過剩,城區和市中心公寓出租市場受疫情衝擊尤其嚴重:一是越來越多人因疫情想逃離擁擠的城市,二是在家工作無需住在交通便利的城區,三是大量新公寓建成投放市場,四是大量短租公寓轉戰長租市場。

相比之下,多倫多北約克公寓租房市場也還穩定。數據顯示,北約克上月1臥公寓平均月租1,945元,環比漲7%,同比僅跌0.4%;2臥公寓月租2,459元,環比漲12.4%,同比僅跌0.5%。經紀表示,北約克公寓租房市場穩定,是因為北約克既遠離市中心,又不算太遠,設施便利,資源豐富,吸引大量市區人口大量湧入。

公寓租房市場行情看漲的幾個城市,還有蒙特利爾、魁北克市和基奇納、漢密爾頓、倫敦及奧沙瓦等少數幾個從多倫多人口大量外流中受益的安省城市,這些城市上月平均租金都上漲。

Rentals網站CEO丹尼森(Matt Danison)表示,全國公寓招租掛牌持續上升,供明顯大於求,說明未來公寓租房市場會持續疲軟。Rentals報告表示,人們租房需求重點也因疫情發生變化,許多人在家工作,租房時多考慮購物是否方便,環境是否安靜,是否靠近公園。

樓價前景不樂觀

Re/Max警告,移民人口銳減,大專院校學生多在家上網課,愛彼迎(Airbnb)等短租市場需求嚴重萎縮,許多短租公寓要麼出售要麼轉戰長租市場,加上多倫多和溫哥華兩地未來幾年大量新建公寓投放市場,未來公寓價格走勢也不樂觀。

這一切,對於公寓業主、尤其是多倫多溫哥華兩地公寓業主來說,都不是什麼好兆頭。疫情爆發前,多溫兩地公寓投資者們本來就很難做到以租養房,疫情爆發後更是雪上加霜。

多倫多地產局(TRREB)專家認為,公寓市場競爭仍比去年激烈,支持樓價大幅上漲。但實際上,過去7個月期間公寓平均價格一直呈下跌態勢,這到底是怎麼回事呢?

數據分析顯示,去年頭3個季度期間,市中心公寓價格相對穩定,去年3季度平均樓價71.4萬元。但去年4季度和今年1季度,因需求飆升和房源緊張,市場競爭激烈,樓價一下子飆升至82萬元,短短6個月樓價就漲10萬元(漲幅高達15%)。疫情爆發後,3季度市中心樓價從年初一路跌9%至目前的不到75萬元。

Urbanation公司總裁希爾德布蘭德(Shaun Hildebrand)認為,即使未來5個月樓價維持現狀,到明年1季度市中心平均樓價年比仍有可能下跌2位數。問題是,這5個月期間,樓價是否會維持現狀?樓價是否會面臨更多下行壓力?目前都未可知。

寒意襲來 公寓難脫手

今年夏季,公寓市場因春季首波疫情期間需求積壓行情似乎還算穩健,但因疫情持續惡化,人們買房重點開始發生大變化,越來越多人希望擁有家庭辦公和健身空間,想要擁有更寬大的房子,導致公寓市場供遠大於求。

數據顯示,上月多倫多公寓掛牌量同比飆155%,創歷史新高,公寓銷量同比跌0.4%。溫哥華上月公寓銷量同比雖升13.4%,活躍掛牌量也飆升53%。這種劇烈的供需反轉,預示未來公寓市場會出現大幅調整。

已經有人體察到樓市寒意。多倫多許多打算用城中公寓置換郊區帶院子和家庭辦公空間獨立屋的公寓業主,發現市場上賣公寓的人多,買的人少。

多倫多經紀英格拉姆(Scott Ingram)透露,他有一個客戶前不久賣市中心公寓。打算買房時,附近同類單元售價70萬元左右,等6週正式掛牌時,不得不降至64.1萬元。最後幾經周折,才賣掉公寓,在郊區換了幢獨立屋。

多倫多居民喬丹(Dale-Paul Jordan)因疫情想換幢獨立屋,上月將公寓掛牌出售,到如今1個月過去,不但沒賣出去,而且連上門看房的人都沒有。後來同一幢大樓有鄰居降價求售,他和妻子決定將賣樓計劃推遲到明春。

像喬丹這樣被手中公寓卡住進退不得的人,多溫兩地太多了。今後大量新建公寓投放市場,行情估計會更糟。專家認為,目前超低利率環境,人們買房能力雖增強,但隨著越來越多人換房難,獨立屋買家也會相應減少,勢必會累及目前仍十分火爆的獨立屋市場。

經紀表示,許多獨立屋買家,都是靠賣掉手中公寓後的上游買家。上月多倫多獨立屋均價同比漲近15%,公寓均價同比僅漲1%,兩者價差拉大,會加劇公寓賣家上游壓力。有經紀透露,有些客戶因擔心賣不掉公寓放棄買獨立屋。

失業率居高不下,移民人口銳減,銀行臨時斷供優惠和政府疫情救助到期,都對未來樓市房市構成壓力。投資專家麥克伯斯(Hilliard MacBeth)認為,政府疫情救助,只是推遲了衰退的開始。

Moody’s Analytics預計,明年全國房價估計跌7%,無論是獨立屋,還是公寓,價格都會跌。其中,多倫多房價估計跌至2017年初水平,直到2023年才會全面恢復。英格拉姆也認為,公寓因供應激增價格會繼續大跌,現在賣還來得及,再推遲恐怕後悔也來不及了。

保險成本飆升

與此同時,全國部分地區,尤其是加西,公寓保險成本持續大幅飆升。LowestRates網站數據顯示,亞省和卑詩省今年3季度保險金同比漲16%。

專家認為,隨著建築維護成本上升,惡劣天氣頻發,索賠上升,今後大樓保險金只會漲不會跌。LowestRates報告指出,安省今年公寓保險金雖僅漲3%,也會因亞卑兩省類似原因突然飆升。

報告表示,許多經紀透露,幾年前公寓行情火爆時,許多開發商為趕施工速度不管質量,近年大樓施工質量方面的索賠案例持續上升,和這有關。◇

責任編輯:文芳

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