【秦鵬直播】美房價會崩盤?投資美房產5大好處

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【大紀元2022年06月09日訊】觀眾朋友們大家好,歡迎收看《時事天天聊》。今天是美東時間6月8日,京港台時間6月9日。

今天焦點:美國投資——房地產(1):投資美國房地產的五大好處;美國房價很快會崩盤嗎?最受投資者青睞的城市。

潤(Run)出來的人們該如何生活、投資和養活自己呢?從今天開始,我們會單獨開一個欄目,專門談美國投資,會涉及到房地產、美國股市等投資。也會回答朋友們關於美國房屋投資和養護的一些問題。

今天我們會談一下投資美國房地產的五大好處,在加息、通貨膨脹背景下,美國房價會不會很快崩盤?還有最受投資者青睞的美國城市。考慮到我們的觀眾朋友可能對美國的了解和金融基礎參差不齊,所以我們儘量都會照顧一下。

大家有什麼想了解的話題,也請提出來,我們會在後面的系列分享中,逐步跟大家做出分析。

投資美國房產優點 4種不同投資方式比較

美國是全球最成熟的金融市場,不同國家的人在這裡都可以有很多組合的資產投資方式,包括存款,股票,人壽保險,債券,基金,房地產,對沖基金(hedge fund),私募股權基金,高收益債券,母基金等等。

其中,基金和帶收益的保險,實際上是機構投資者的股票投資產品,所以,我們就來比較一下最常見的投資方式,房地產、股票、債券和現金存款。

從投資回報來看,現金存款,主要是為了使用便利,回報很低,而債券以低風險低回報著稱,股票和房地產是在美國回報比較高的投資資產。

在這裡,股票市場投資回報,我們是選用了S&P標準普爾500指數,也就是對美國上市的最大500家企業的投資回報。股神巴菲特的伯克希爾哈撒韋公司統計,1965年至2021年,投資標普500複合年增長率為10.5%。過去10年的平均回報率見圖。

為了比較,我們再來看看中國的上證指數。從創立至今,基本上是在2,000~3,000點之間激盪。偶爾有牛市,也會很快會被打下來。

這就是大家非常熟悉的中美兩國股市的特點:中國是長熊短牛,美國是長牛短熊。所以,長期看,美國股市是可以投資的。

投資房地產也是一種硬資產。投資界一般把貴金屬、能源及房地產稱為硬資產。一般來說,在通貨膨脹時期,股票和債券市場都不樂觀,此時硬資產是一個很好的投資對沖工具。

大家都知道,美國現在進入了高通脹時期,4月份美國的CPI指數8.3%,本週將發布5月份的數據,市場預期5月持平於8.3%,核心CPI年率上漲5.9%,低於4月的6.2%。如果預測準確,則通脹可能開始進入高位平台期。也因此,美聯儲已進入加息通道,在3月和5月兩次加息,這對股市來說,不是一個利好的消息。

那麼,房價呢?在過去的40年裡,美國的房價中值上漲了416%,平均房價則是上漲了420%。2008年金融危機/次貸危機之後,有所調整,但整體來看,美國房地產市場,跟股票市場很像,呈現長牛短熊的趨勢。

和其它的投資方式相比,房地產投資還有一個特點,可以動用槓桿。財務槓桿的意義大家可能都懂得,就是說首付20%~30%,你可以獲得3~5倍的資金去購買,獲得的收益也是翻倍的。

舉例來說,用$50萬現金投資房地產,二年後我們賣出房產,獲得$60萬現金,那麼收益率是($60萬–$50萬)/$50萬=20%。而如果使用槓桿,首付20%,也就是$10萬現金加$40萬的槓桿,那麼二年後賣出,現在的收益率就變成了($60萬–$50萬)/$10萬=100%。

當然,可能有朋友說,股票投資等也可以動用槓桿啊?是的。不過,其它投資加槓桿在價格暴跌時,可能會被強迫平倉,而房地產加槓桿/貸款買房,當房價出現波動的時候,你不用擔心:大不了先住著或者出租收益,過幾年房價就漲回來了,美國房市長牛短熊的優勢會充分體現出來。

另外,在美國貸款買房,有一個特點也比在中國買房要好得多。在中國,你抵押房產貸款、是要還銀行貸款的金額,斷供後,銀行會把你的房子拍賣,貸款的差額部分,你不僅需要繼續償還,還會上誠信黑名單。而在美國,同樣是貸款買房,你抵押的只是房子本身,如果因為房價暴跌、你還不上了,只需要把房子給銀行或貸款公司就可以了,不會額外負債。

出售房屋,美國同樣需要繳納資本利得稅(Capital gain tax)。但是,在美國投資房地產有稅收優惠,最著名的有兩項。第一個是增值部分有免稅優惠:美國稅法規定,屋主在購房的五年內,自住超過兩年,賣房後的升值部分低於25萬美元,可以免稅;如果是家庭購買,則夫妻可以減免50萬美金。

第二個著名的美國買房優惠,叫做「1031」換房延稅優惠。「1031」是指美國稅法中的第1031款,又叫做「Starker Exchange」。

Starker是美國一位投資者的名字,他有一段故事。他買賣投資房之後,國稅局收了他的資本利得稅/收益稅(Capital Gain)。但他認為,自己用賣房的錢馬上又買了一棟投資房,不應該交稅,而是應該等到將來賣最後一個房子時才交稅,所以他一下子就把美國國稅局告到了美國最高法院,最後還贏得了官司,於是美國國會補充了新立法就是1031條款,還以他的名字命名。

根據這個條款,投資人將舊房子賣掉,要在45天之內找到另一處或者多處房子,簽好買房合同,然後在180天之內要過戶。賣房的錢,投資人不能動用,應放在一個中間人那裡,然後再直接轉到換購的新房子的賣主那裡。

以前這個1031延稅條款,是包括自住房的,但是川普(特朗普)稅改之後,只能是商業投資的房子,也就是出租房,或其它的商業地產。

以上就是美國主要投資方式的特點,只有房地產投資同時擁有5個優點:較高的現金投資回報率,權益增加,可以使用槓桿放大收益,是可以對抗通貨膨脹的硬資產,此外還有稅收優惠。

投資美國房地產的五大好處

和投資中國房地產相比,在美國投資房地產,還有五大好處。

一、便宜。美國的平均房價,2022年第一季度50.078萬美元,中位數房價是42.87萬美元。這還是綜合了很多地方的豪宅,或者高房價的舊金山等地的房價。實際上,在整個美國,典型的房價是293,349美元。很多州靠近大都市區,可能都是20萬~30萬美元的價格範圍。所以,來自中國大城市的很多朋友,到美國後,感覺簡直這就是白菜價。

而且,即使是一些富人區,房價也沒有大家想像的那麼高,比如紐約的長島和新澤西的Short Hill等豪宅區,房價普遍也只100萬~200萬美元。

二、租房人很多,需求旺盛。2019年的數據顯示,美國有4,360萬家庭租房。而且,租金在不斷上漲。投資會獲得一個被動收入,穩定現金流。

一般來說,美國單家庭房屋的房租是1,500~2,000美元/月,扣除交給政府的地稅,每年收益率大概5%~6%。2家庭的房租3,500~4,000美元,如果你是貸款買房,可以出租一套,可以打掉你一半以上的房貸。當然,也有的人喜歡打理房間,願意把自己多餘的房間,作為airbnb出租給旅遊觀光客,這樣沒有應付一般租客的麻煩,卻有更高的收益。

三、任何人都可購買,可享有本地優質學校。美國是一個移民國家,歡迎外國人在美國購置房產,幾乎沒有任何限制。

美國從小學到高中的公立學校是免費的,只需要你在這個校區有一所房子,甚至租一個房子,孩子就可以入學。不需要繳納高昂的擇校費,或經歷千軍萬馬的考試。

四、房屋類型很多,適合不同需求。包括獨立屋(House)、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House),公寓(Apartment)。獨立屋是最多的,也就是在某一塊土地上只有這一棟房子,不與隔壁鄰居共用一面牆。有的人把它叫做別墅,不過美國人還是喜歡叫它獨立屋。

這些房子的產權和優缺點,我們將來再談,不同人可能喜歡不同的類型。比如,如果你喜歡安靜,可能會喜歡獨立屋;如果喜歡熱鬧的都市社區,可能喜歡Condo、Apartment;也有人不喜歡自己掃雪,那麼你們可以選擇城市屋(Townhouse),有的人喜歡自己打理花園或者自己種菜,那麼購買自己的獨立屋(House)是最佳選擇。

還有一種投資房地產的方式,而無需擁有、經營或為房地產融資……

2022年美國最佳房地產投資城市

根據房地產外國投資者協會(AFIRE)的一項舊調查,美國被認為是計劃房地產投資的第一大國家,而美國房地產(CRE)的5個最佳外國投資城市是:洛杉磯、紐約(與洛杉磯並列)、西雅圖、華盛頓特區、舊金山。

以58%的受訪者投票認為,美國是房地產投資最穩定的國家,86%的受訪者表示他們計劃維持或增加對美國房地產的投資。

對投資城市的選擇,可能不同人有不同的考慮,比如氣候,我有的朋友就是喜歡溫暖的加州或者邁阿密,而一個朋友的孩子卻受不了加州乾燥的天氣,還是喜歡四季分明、大雪紛飛的美東地區,比如紐約、新澤西。有的人喜歡熱鬧的都市,有的人受不了周圍有很多中國人。有的人喜歡放孩子自由的生活環境,會選擇更好的生活環境,或者選擇拉斯維加斯作為創業基地,有的人為了選擇很好的校區,會喜歡新澤西和紐約的長島等等。

不過,純粹從投資考慮,有的專業機構從高出租率、租金對貸款占比、地租戶違約率、房屋年度增值率等一些指標,遴選了21個最佳投資城市,我們也來看看。

這些城市包括:

排名第一的是,愛荷華州的博伊西Bosie。根據Realtor.com的2020年都市圈(metros)級住房預測,博伊西住房市場在美國排名第一。它的優點包括:1. 人口和就業增長是全國平均水平的三倍。2. 人口增長強勁。3. 就業增長是全國平均水平的2~3倍;4. 做生意成本低;5.失業率低至3.5%;6. 1年升值預測15%~20%(博伊西都市圈),7. 儘管升值幅度很大,但由於市場需求似乎強勁,預計房屋價值將保持不變。

第三名,是德州的達拉斯市,它擁有全國最低的房屋擁有率,對出租單元的需求比去年增加了14%,因此被認為是投資達拉斯房地產的絕佳機會。達拉斯還被認為未來15年人口將翻一番,是美國就業和人口增長的領導城市之一。達拉斯租金對房貸的比例為52.9%,而全國為33%。

第4-10名,有內華達州的拉斯維加斯,華盛頓州斯波坎,佐治亞州的亞特蘭大,佛羅里達州的奧蘭多,佛羅里達州坦帕,伊利諾伊州的芝加哥,德克薩斯州的奧斯汀。

俄亥俄州哥倫布,也在房地產投資的最佳地點之列。其住宅物業售價中值為174,109美元。這意味著租金收益很高,雖然這個城市人口增長緩慢。

大家可能都注意到,美國2020大選之後,保守派代表州,德州和佛州成為搬遷人口最多的目的地之一。所以,佛羅里達州的萊克蘭、奧卡拉也在最受歡迎的投資城市行列。

此外,很多中國人熟悉的名字,科羅拉多的丹佛,亞利桑那州的鳳凰城,華盛頓州的西雅圖,也名列其中。

高利率和高通脹下 美國的房地產會崩潰嗎?

很多人可能擔心,美國目前利率不斷攀升,股市看起來已經到頂,通貨膨脹率連續在高位,美聯儲還要繼續加息,房價會不會重演2008年的次貸危機時候的悲劇?

可以肯定地說,在美國的大部分地方不會。目前房地產市場也沒有剎車——全國掛牌價格中值在4月份再次出現兩位數增長,攀升至341,600美元。儘管4月份抵押貸款利率比一年前上漲了19.1%,但購房者並沒有退縮。

福布斯顧問詢問了近十幾位房地產專家,問他們對未來五年的房地產市場有何預測。大多數專家預計購房者的需求將繼續存在。

從宏觀經濟角度看,美國現在比較樂觀:美國經濟在持續增長中,就業率現在依然在上升。美國空缺的崗位遠大於實際入職的人,「家庭資產負債表的狀況似乎更好」(美聯儲達拉斯聯邦儲蓄銀行3月底報告)。美國的經濟會出現衰退跡象,但這是一個長期過程,不會發生急劇的變化。

從供需角度來看,美國地產市場也有保持熱度的充分理由:

1. 千禧一代的住房需求上升 Z世代緊隨其後

潛在購房者的數量很多,千禧一代或更年輕的美國人占美國人口的一半,截至2019年7月為1.66億。「我們不會看到市場低迷,因為過去十年房地產市場的庫存幾乎沒有增加。幾年後,Z世代將年滿30歲,他們比千禧一代在經濟上更願意成為房主。」這意味著對房屋的需求將與需求一樣高,甚至更高,而庫存仍將落後於需求。

2. 供應跟不上需求

供應嚴重不足也有助於推動需求和房價上漲,這也是住房專家表示未來幾年市場將保持強勁的另一個原因。

在美國,大家可能都能夠感受到,很多房子年齡都很大,因為新住宅開工很少。今年2月美國新屋開工年增長率6.8%,但是也不過180萬套新屋開工。First American Financial Corp副首席經濟學家Odeta Kushi表示:「我們需要時間來減少我們積累的住房存量方面的欠帳。」

從銀行角度來看,風險控制也更加嚴格,Zillow的經濟學家Nicole Bachaud說:「貸款標準越來越嚴格,新抵押貸款的平均信用評分現在比2000年代初要高得多。」「更有可能的是房價升值速度逐漸放緩,房價繼續上漲,只是沒有現在那麼快。」

總之,預測層面,美國的房價將繼續上漲,新房建設將繼續滯後,在可預見的未來,購房者將面臨住房緊張的局面。

當然了,風險還是有的,但是美國是一個地大物博、創新活力十足的國家,除非是大崩潰時期,總是會有很多地區保持強勁增長狀態,這也是我們前面列出了一些最佳投資城市的原因。

我們今天對美國房地產投資的分享就到這裡,大家有什麼想了解的話題,也請提出來,我們會逐步跟大家分析。

秦鵬直播》製作組

責任編輯:李昊#

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