【大紀元2024年02月08日】（大紀元記者季薇多倫多報導）購買了樓花物業（期房）？無論是公寓還是單戶住宅，多倫多房地產律師鮑伯‧亞倫（Bob Aaron）提醒，在樓花交割之前，要早作打算，避免在收到開發商交房通知時陷入困境。
亞倫在《多倫多星報》撰文說，他見過驚慌失措的樓花買家，在目前房貸利率高企之下，陷入無法籌足現金完成房子交割、無法應對飆升的入住費（occupancy fees）的困境。
在當前的房市之下，常見的問題是：房產估值下跌、利率飆升，買家無法獲得融資；在低迷的市場中虧本轉售，也不切實際。
亞倫說，公寓樓花買家威廉（William）面對的困境，是很多在疫情期利率超低時購買了樓花的人，可能無法避免的，而且並不少見。
威廉在2021年9月簽署了一份90萬元的多倫多公寓樓花購買協議，向開發商支付了總計9萬元的訂金。
最近，建商要求威廉收房，入住他購買的公寓單元。那意味著。威廉要再支付4.5萬元的訂金。
為今夏的產權交割（Final Closing）做準備，威廉聯繫了銀行。問題是，銀行對威廉購買的樓花單元的估價還不到70萬元，這意味著，威廉需要再找到20多萬元才能收房。
此外，威廉完全沒有料到的是，入住費竟然飆升到驚人的5,800元/月。入住費通常包括開發商代收的房貸利息、預估地稅和公寓管理費。
9萬元的訂金，是威廉所有的積蓄。建商拒絕威廉退出樓花購買協議，也不同意退還部分訂金，只允許他短時間延長入住期，給他多一點時間籌足那4.5萬元。
亞倫說，基於最近與客戶和同事的交談，威廉被「套牢」的情況並不少見。像威廉這樣的人正在向房地產律師尋求幫助。
律師的說法
但律師要告訴威廉們的第一件事是，違反合約和不能收房的後果。律師會講述開發商與買家之間殘酷的實例，諸如開發商Treasure Hill Homes與華裔楊姓夫婦（Yang）的案子。
這對華裔夫婦在2016年，與Treasure Hill簽署了一份221萬4,813元的單戶住宅樓花購買協議。
交割前6週，買家通知開發商無法收房。建商以150萬元的價格轉售了那套房子，隨後提起訴訟，要求楊夫婦賠償61萬6,601元的損失，並沒收了訂金。2021年10月法庭裁定，買家要賠償開發商的全部損失。
基於法律，違反購買協議的買家，要承擔開發商因轉售而遭受的所有損失，減去被沒收的訂金。
亞倫建議，面臨類似問題的買家，可能要考慮清算其它資產，或尋求私人融資，完成收房再轉售。一些建商也會為面臨違約風險的買家找到貸款機構，或提供賣方融資。
房地產律師也許能夠幫助這類客戶計算潛在的損失：如果籌集到資金、收了房、再轉售，結果會怎樣；或者如果他們違反購買協議，被開發商起訴索賠，可能是怎樣的結局。
遺憾的是，如果真的無計可施，有些買家可能必須考慮申請破產，重啟人生。
對許多買家來說，這是個驚魂的時刻，只能寄希望於今年年中，房地產市場會有所改善，利率會下行。◇
責任編輯：文芳
