【大紀元9月23日訊】
頂樓排水不及，家中積水，可否要求建商搭蓋鐵皮屋解決？
■ 投訴：王小姐／彰化埔心
■ 解答：吳度振／振春營造總經理
Q：我於93年買了振春營造興建的別墅預售屋，94年6月交屋，95年6月的颱風天戶外無積水，但家中淹水，建商只來通水管，後來8月的一場大雷雨 1樓淹水5公分，我自請水管包通公司處理，才知當初建商將第1戶與第2戶我家頂樓排水孔相接至我家排水管，由於排水管只有4吋寬，所以排水不及，由我家餐廳及浴室冒水出來。要求建商找出解決之道，但是建商提出下次再淹水時，再請他們至現場處理。請問，鄰居無淹水乃因皆搭建鐵皮，排水量減少，我是否能要求建商幫我搭建鐵皮，或有更好解決之道？
A：王小姐房子的保固期是1年，在95年8月發生淹水問題時，我們不因保固期已過，仍然在王小姐反映問題時，兩度派水電師傅去了解，並曾將整個水塔的水傾洩在漏水孔，並沒有發生像王小姐所稱的淹水5公分的問題。因此要求王小姐要隨時清理漏水孔的雜物，並定期以開水沖灌廚房洗碗槽的水管，清洗附著在管壁的油漬。之後，王小姐反映因為其他戶的人都有加蓋鐵皮屋，所以他們的水管排水量減少，因此要求我們為其裝設，但經我們了解，就是因為其他戶自行加蓋鐵皮屋，只有王小姐家沒有，導致下雨時，所有雨水往王小姐家溝管灌，原本應該由住戶水管共同分擔排水，結果全往王家水管來排，水管當然無法負荷而冒水出來。加蓋鐵皮屋並非合法，公司不願意為王小姐加蓋。 （記者陳品竹／整理）
同屬商三土地分區，為何我繳交的地價稅是鄰居的4倍？
■ 投訴：花小姐／台北市
■ 解答：林明堂／信義房屋契約部協理
Q：我家位於商業用地，但同樣都是屬於商三的土地分區，我須繳納的地價稅高達鄰居的4倍，請問原因為何？又該如何處理？
A：依照花小姐的敘述，原因應該是沒有提出適用地價稅的優惠稅率申請。根據土地稅法規定，享有地價稅優惠稅率資格者如自用住宅和用地完成申請，就可以按千分之二稅率繳稅，否則就要視為是一般用地，按基本1%的稅率課徵地價稅。
符合申請適用自用住宅優惠稅率的條件包括：房屋沒有出租或營業，都市土地面積未超過3公畝（約90坪），非都市土地未超過7公畝（約210坪），且以建築物所屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。換句話說，土地所有權人本人、配偶與直系親屬至少有一方需在當地設籍。至於擁有兩處以上自用住宅的民眾，則要慎選設籍的人，否則地價稅優惠將會縮水，最好優先選擇讓成年子女、父母等直系親屬辦理設籍，住宅才能按千分之二的優惠稅率課稅，節稅利益最大。
今年剛買房屋自住的消費者，或是去年來不及申請、甚至從來不知道要申請的民眾，只要符合優惠稅率條件者，必須在9月22 日前辦妥戶籍登記，並向土地所在地稅捐處提出申請，才可適用自用住宅優惠稅率，如此一來便可省下4倍的稅金。
地價稅繳納時間為11月1日到11月30日為止，民眾可以到金融機構臨櫃繳款，或利用自動櫃員機轉帳代繳。沒空跑銀行的人，則可透過網路、電話語音或選擇超商代收稅款。地價稅逾期未繳，每超過2日按照稅額將加徵1%滯納金，超過30日還不繳稅，稅捐處會移送行政執行處強制執行。民眾最好掌握繳款期限，以免受罰。（記者林毅璋／整理）
土地被劃為大學公園預定地卻遲未徵收，可否申請補償？
■ 投訴：褚先生／三峽
■ 解答：台北縣政府住宅及城鄉發展局城鄉規劃課
Q：我家有一筆土地在台北大學對面，10年前知道被劃為台北大學公園預定地，但現在是何種用途則不確定。礙於法令無法進行擴建或改建，經詢問後得知一直未被徵收的原因是國庫拮据，無法徵收。想請教貴報，是否有補償措施可以去申請，或是不讓政府徵收？
A：首先，褚先生要先到鄉鎮市公所申辦都市計畫分區證明書，再對照都市計畫使用區分圖，藉以判別土地是屬於三峽鎮或是台北大學的計畫用地。
屬於台北大學的計畫用地或是三峽鎮的都市計畫用地在處理上有所不同，若是屬於三峽鎮的用地，則必須透過通盤檢討來做討論，而現在台北縣政府正進行三峽鎮的都市計畫通盤檢討，褚先生可向縣政府提出申請，就可列入會議的討論之中。
但若屬於台北大學的計畫用地，目前法令並無政府若在一定時間內該徵收而未徵收則可撤銷的規定，因此必須依循陳情方式處理，至於稅賦減免或是申請國家賠償與否，則須洽本局開發課詢問，詳細的處理方式可電台北縣政府住宅及城鄉發展局，電話：（02）2960-3456。
（自由時報記者林毅璋／整理）
房屋設計不良導致漏水，10年後可否提告？
■ 投訴：汪先生／板橋
■ 解答：廖芳萱／宇軒法律事務所律師
Q：我於民國83年向某建設公司買了一間房子，民國93年10月發現天花板上有水漬，經自行檢查發現是管道間通道口不斷滲出水來，經建設公司人員勘驗後，發現是當初設計不良所造成的，不過建商以「已過保固期」為由推卸責任，本人這段期間因漏水問題，不斷維修，耗費不少時間和精力，且因漏水問題，造成房價損失，目前打算提出告訴，請問告訴是否有勝算？可否提出精神與金錢的賠償？
A：內政部規定，預售屋非主結構的部分保固期為1年，主結構的保固期為15年，再以民法第365條規定，若買受人發現物品有瑕疵，5年內可提出解約或減少價金，民眾一發生問題，一定要在有效時間內提出，以免喪失自身權益。
不過以汪先生購屋至發現漏水問題已有10年，部分時效性追究權均已喪失，目前僅能從主結構保固期15年來著力，汪先生可證明因主結構設計不良導致漏水，才有勝算，至於是否可以提出精神與金錢賠償？由於購屋合約屬「物」的合約，除非身體受損才可要求建商精神賠償，物的合約僅能要求實質損失費用或者請求建商修繕至好，至於修繕的內容與要求賠償實質損失費用，這個部分得視住戶與建商的和解內容。
（自由時報記者盧麗玉／整理）(http://www.dajiyuan.com)
