【大紀元1月30日訊】我們常說中華民國萬萬「稅」，一談到稅就讓人眼花撩亂，與不動產有關的稅目有不動產仲介業的營業稅、專門技術人員的執業所得稅、房屋交易所得稅、印花稅、契稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅……等，其中又以自用住宅用地稅率的優惠最吸引人，那什麼是自用住宅用地？其適用有何限制？優惠情形為何？茲將常見適用情形分述如下：
一、所謂「自用住宅用地」，要符合三大標準。
（一）出售土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有為限。
（二）土地所有權人或其配偶、直系親屬的戶籍，必須在這房子。依照規定，必須是在課稅那1年的年度內，所有權人把戶籍遷進去、辦好戶籍登記才行。
（三）房子必須是自己使用，並且沒有出租給別人，沒有做營業使用，認定的期間是1年。
二、面積限制
（一）都市土地面積未超過3公畝（即300平方公尺）部分。
（二）非都市土地面積未超過7公畝（即700平方公尺）部分。
三、處數、價值限制
（一）地價稅
土地稅法第17條第3項規定：「土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。」
（二）土地增值稅
自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之10者，不適用之。如房屋現值10萬元，房屋坐落之土地公告現值為200萬元，因房屋價值未達土地的10分之1，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率。
但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。
四、次數限制
土地所有權人，依土地稅法規定申請適用自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
五、優惠情形
（一）地價稅
地價稅基本稅率為千分之10。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，未達5倍，就其超過部分課徵千分之15。5倍至10倍者，就其超過部分課徵千分之25。10倍至15倍者，就其超過部分課徵千分之35。15倍至20倍者，就其超過部分課徵千分之45。
超過累進起點地價20倍以上者，就其超過部分課徵千分之55。（所稱累進起點地價，以各該直轄市及縣（市）土地七公畝之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。）
但合於自用住宅用地規定者，其地價稅按千分之2計徵。
（二）土地增值稅
自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10％者，不適用之。如房屋現值10萬元，房屋坐落之土地公告現值為200萬元，因房屋價值未達土地的1/10，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率。
但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。
（三）房屋稅
房屋稅係依房屋現值其實際使用情形，依下列稅率課徵：住家用現行徵收率1.2％、營業用3％、非住家非營利用（私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用）2％。
六、節稅小撇步
有些人的房子因持有時間很長，可能1、20年都未曾移轉，所以土地增值稅相當嚇人，且依法令規定土地增值稅係以賣方為納稅義務人，為減少房屋買賣時土地增值稅的負擔，原本出租的房屋，最好在出售房地產前1年收回；另外如在同一直轄市、縣市有不只一棟房子，在土地持分總計都市土地面積未超過300平方公尺，非都市土地面積未超過700平方公尺符合自用住宅用地條件者，可一併出售，以適用優惠稅率。除了土增稅的稅率較低，以後，再買一戶自用住宅時，還可以按照重購自用住宅的規定，申請退稅。
行政院會最近通過土地增值稅自用住宅用地優惠稅率改革方案，並配套修法通過土地稅法34條及平均地權條例41條修正草案，未來自用住宅將由一生一次的優惠改為一生一屋，即土地所有權人與其配偶及未成年子女僅有一屋之換屋者，放寬可不限次數且不限金額，適用自用住宅用地10％優惠稅率，另對設籍持有期間作規範，並縮小適用優惠稅率之土地持分面積。◇(http://www.dajiyuan.com)
